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陈真诚：警惕房地产调控次生灾害

文/陈真诚

（内容导读：随着政府继续深化房地产调控，在此基础上还可能基于打击通货膨胀、资产泡沫等而启动更大范围的宏观经济调控…本文内容系个人观点，仅供参考，不构成任何人或任何机构、企业做出任何决策的依据，也不构成对文中提及的个人或机构的评价。）

实体企业纷纷染指房市

10年来，中国房地产持续疯狂，房价持续上涨。尤其2008年，为了应对金融危机，确保经济增长，政府启动了大规模刺激经济计划，大量投放货币，大规模增加信贷资金，市场流动性泛滥，通货膨胀预期高涨，资产泡沫迅速膨胀。对房地产业，政府进行大规模救市，鼓励房地产投资和消费，房地产投资回报预期加速攀升。另一方面，由于发生了世界金融危机，全球经济衰退，出口经济大幅度萎缩，并进一步传导至实体经济，几乎整个实体企业的投资利润（预期）下降。

在这种形势下，包括个人资金及不少企业的企业资金，甚至包括投资投机者通过多种渠道获得的信贷资金和部分政府财政投资资金，各路资金纷纷投向投资回报（或回报预期）远比实体经济高出许多的房地产市场，或购房炒房，或买地炒地，那些本不在房地产行业内的其他实体企业也纷纷转行进入房地产业，或增加投资拓展产业领域至房地产业。

在这一波房地产投资热潮中，不少实体企业都或多或少、或深或浅地染指了房地产，将经营领域延伸涉足房地产业，或购买土地投资房地产开发，或通过资本渠道注资房地产开发投资，甚至直接购房炒房或炒股。本文作者陈真诚认为，尽管一些企业可能因投资房地产而在短期内获得了高额利润回报，但多数企业由于缺乏投资房地产业的经验、人才和风险控制机制以及进入房地产业时间短的迟到效应，一旦房地产进入深度调整周期，则面临巨大的风险。

非房地产企业纷纷现身土地市场

正因2009年成为了房地产市场史上最疯狂的一年，房价疯狂上涨，房地产泡沫严重，资产泡沫加速膨胀，通货膨胀预期高涨，再加上迪拜发生债务危机，迪拜房地产泡沫破灭和世界性主权债务危机预期等给了中国以警示，因此，2009年12月14日，中央政府正式启动了新一轮房地产调控，相继祭出了财税、金融、土地、行政等调控手段，密集出台了系列调控政策。

然而，在金融调控力度不大、此前泡沫过大、过去一直以来房地产调控不见成效的经验和许多人认定中国房价只涨不跌的预期等因素作用下，3月份全国房价再创新高。4月14日，国家统计局发布数据显示，3月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨11.7%，市场形势再次变得严峻。

两会结束后的第一天3月15日，北京土地市场再次疯狂，当天接连三次诞生新的“地王”，地价再次飚涨，并进一步引导全国土地价格预期和房价预期再次上涨。于是，有更多的实体企业，继续进入房地产市场，或追加资金用于房地产开发，早期则用于购买土地。实际上，自约2007年以来，大量不是以房地产业为主业的大型实体企业，纷纷出现在土地拍卖市场，有的已经不计成本地高价拿地，甚至制造“地王”。

这种房价地价逆调控而继续疯狂上涨形势，使房地产调控再次面临可能难见效果的窘况，中央政府只得深化调控。

染指房地产的实体企业面临调控风险

4月14日，温家宝总理主持召开国务院常务会议，研究部署遏制部分城市房价过快上涨的政策措施。会议决定，对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。地方政府可根据实际，在一定时期内采取临时性措施，严格限制各种名目的炒房和投机性购房。会议并首次提及加快研究制定合理引导个人住房消费的税收政策。

4月17日，国务院办公厅发布《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发〔2010〕10号，俗称“新国十条”），针对4月14日的国务院常务会议精神，出台具体政策部署，对“新国四条”进一步的细化、完善，打击投资投机购房，遏制房价上涨，房地产市场迎来了史上最严厉的调控。如果开征个人住房消费税，央行再加息，那么，房地产市场还将迎来继续深化调控，甚至是更严厉、更具杀伤力的调控。

如不出意外，房地产必将重回调整通道，过度的投资投机行为将被有效抑制，一度疯狂上涨、目前高高在上的房价必将回调下降。甚至，房价回调的幅度可能高达30%，甚至部分地区高达50%以上，调整周期可能有5年左右甚至更长时间。本文作者陈真诚认为，这种结果，无疑将对多数后来染指房房地产业的实体企业而言形成直接打击。这种市场形势，对那些后来大规模投资进入房地产开发、尤其那些高价购买了土地而未来得及开发的实体企业来说，则意味着正面临来自市场异变而带来的巨大风险。

房地产调控或引发“次生灾害”

随着政府继续深化房地产调控，在此基础上还可能基于打击通货膨胀、资产泡沫等而启动更大范围的宏观经济调控，那么，对于后来进入房地产业的实体企业来说，尽管有部分可能在短期内获得了高额利润回报，但就多数企业而言，由于缺乏行业经验、人才，加上后进入产业的迟到效应，或将遭遇更多的难题。本文作者陈真诚认为，这也就是说，房地产调控可能对实体经济引发“次生灾害”，值得当心。

首先，那些后来大规模投资进入房地产开发的实体企业，可能难以延续房地产开发。高价购买了土地而未来得及开发，因房价地价（或预期）下降，难以原价卖出土地。如果降价卖出土地，意味着直接亏损，如果继续开发，可能因难以销售或卖价不高而造成亏损。如果那些高价购买的土地既不开发又不能卖出，就可能造成违反土地政策的土地闲置囤积，超过政策规定的时间则可能面临被无偿收回或被征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费等罚款的风险。

其次，由于房地产业关联于50多个产业，当房地产市场步入深度调整后，诸多实体产业中各大产业必然或多或少地受到影响，那些之前认为房价只会上涨不会下跌、房地产将持续火暴的实体企业，可能会做出不理性的关联决策，面临将此前依据房地产热将持续而做出的决策进行痛苦调整的难题。而事实上，一旦企业将一些重大决策进行调整，必将牵涉到资金计划、产业布局、资源采购、人力资本布局等诸多方面，对企业的影响很可能不小。

第三，对于2009年以来的房价、地价再次上涨，除了政府对房地产及其房价的态度、为确保经济增长应对金融危机而大规模放贷、出台系列政策救房市和房地产制度本身、非理性房地产消费等因素外，已经出现的通货膨胀和资产泡沫积聚等也是重要因素。尽管房地产市场已经开始降温，但由于房地产泡沫过大，需要一个过程才能确保、巩固调控效果，因此，房地产调控无疑还将深化，金融调控便是其重要手段之一。房地产金融调控，客观上会影响到整个金融政策，从而影响到实体企业资金面。

第四，2008年，政府为确保经济增长应对金融危机而大量投放货币、大规模发放贷款，已经开始出现后遗症。目前，虽然今年上调了3次存款准备金率，但市场流动性过剩，房地产及大宗商品等资产泡沫继续膨胀，通货膨胀的压力日益增大，加大了央行收紧金融政策的可能性。基于整个宏观经济调控需要，央行很有可能采取继续上调存款准备金率、公开市场操作、人为限制放贷或缩小贷款总规模等多种手段，继续回收过剩的流动性，紧缩银根。甚至，还可能通过使用汇率工具，来影响国内金融市场，打击通货膨胀、房地产等资产泡沫。一旦央行紧缩银根，一些企业的资金面将趋于紧张，尤其那些此前将大量资金投资于房地产开发、尤其那些高价购买土地被套的企业，则可能面临资金贫血的威胁。

第五，此前，市场一直在预期央行早就应当加息以打击通货膨胀和房地产等资产泡沫，但央行可能在考虑目前尚未定局的人民币被迫升值、通过低利率支撑出口企业和刺激消费等因素，因而，尽管今年已经上调了3次存款准备金率，持续回笼大量过剩的市场流动性，但央行在加息上迟疑不决，一直没有加息。不过，为了深化房地产调控，尤其是打击通货膨胀、资产泡沫，央行迟早会加息。严峻的房地产形势，更加大了加息的可能性。一旦央行加息，则意味着信贷等企业借贷资金成本上升，必将增加企业生产经营成本。对那些此前将大量资金投资于房地产开发、尤其那些高价购买土地被套的实体企业而言，则意味着将为此前投资（购买土地或购买房屋）增加持有的资金成本。

第六，尽管多年来要求开征物业税的呼吁一直很高，但一直没有实际开征物业税。不过，这并不意味着不会开征物业税。相反，从诸多迹象来看，物业税迟早要开征。如今，由于房地产持续高热、房价持续疯涨，中央政府启动新一轮房地产调控，明确提出加快研究制定合理引导个人住房消费的税收政策，开征物业税或准物业税的可能性大增。一旦在全国范围内前面开征真正的物业税，基于公平税负、普适性原则，只要是属于政策或法律规定范围内的房屋或土地，都将按照对应的税率被征税。由于多种原因，一些大型实体企业，往往大量占有（或持有）各类房屋（包括厂房、经营用房、商业地产、写字楼、仓库等）和土地等不动产，而且往往是企业越大、存续时间越长，占有（或持有）的土地、房屋等不动产越多。一旦在全国范围开征真正的物业税，基于公平税负、普适性原则，一些大型实体企业所持有的房屋和土地等不动产，也将按照政策或法律规定被征物业税。这样，必将导致大型实体企业的经营成本增加，赢利能力下降。

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