陈真诚：世上哪有只涨不跌的房价

 
陈真诚：世上哪有只涨不跌的房价
——人为推涨房价，难逃市场报复！
文/陈真诚
（内容导读：对于世界上所有违背经济规律、以过度行政干预推涨房价的国家或经济体来说，刚刚发生并正在升级蔓延的“迪拜危机”，便是一个被经济规律报复的鲜活案例，便是市场最终报复行政不当作为的典型样本…本文内容系个人观点，仅供参考，不构成任何人或任何机构、企业做出任何决策的依据，也不构成对文中提及的个人或机构的评价。）
经济危机下中国房价却连涨九月
2008年，在美国等一些国家，因次贷危机而衍生的金融危机暴发，进而引发世界经济危机，房价应声大幅下跌。中国房价，在连续非正常地快速上涨了几年后，刚步入房价理性回调。面对金融危机，不少人曾认为，非正常高热的中国房地产，迎来了趋向理性的深化调整的好时机。然而，令人大跌眼睛的是，中国的情况，与美国等世界诸多国家或地区的情况截然相反。超出许多人的意料，金融危机“拯救”了中国的高房价。
除出口外，中国经济本来受金融危机的影响并不太大，而中国却成为了救市力度最大的国家之一。2008年10月份以来，为刺激经济增长，中国相继出台了包括财税、金融政策等在内的系列刺激政策。其中，房地产业成为刺激政策最为系统也是力度最大的行业之一，而且宽松的财政政策、宽松的货币政策，也因行业特性而与房地产业高度相关。因此，正处于调整初期的房价，突然得到了来自政府态度、政策等方面的呵护、提振。本来过高的中国房价，不但没有因为金融危机而大幅下降或继续深化调整，相反却因为政府过度、过猛的行政干预而扭降为涨，而且是一发不可收拾地持续多月的快速大幅度上涨。
官方公布的统计数据显示，2009年11月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.7%（涨幅比10月份扩大1.8个百分点），环比上涨1.2%（涨幅比10月份扩大0.5个百分点）。10月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨3.9%（涨幅比9月份扩大1.1个百分点），环比上涨0.7%（涨幅与9月份持平）。9月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨2.8%（涨幅比8月份扩大0.8个百分点），环比上涨0.7%（涨幅比8月份缩小0.2个百分点）。8月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨2.0%（涨幅比7月份扩大1.0个百分点），环比上涨0.9%（涨幅与7月份持平）。7月份,全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨1.0%（涨幅比6月份扩大0.8个百分点），环比上涨0.9%（涨幅比6月份扩大0.1个百分点）……
整个三季度，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨1.9%（其中，新建住宅销售价格上涨1.5%，二手住宅销售价格上涨3.5%），而房屋租赁价格同比下降0.5%。
将政府公布的历期统计数据进行综合对比分析可知，11月份，全国70个大中城市房屋销售价格，是今年房价环比的第9个月连续上涨。这9个月的环比涨幅分别是：3月份房价环比上涨了0.2%，4月份环比上涨0.4%，5月份环比上涨0.6%，6月份环比上涨0.8%，7月份环比上涨0.9%，8月份环比上涨0.9%，9月份环比上涨0.7%，10月份环比上涨0.7%，11月份环比上涨1.2%。
一般来说，房价同比数据反映当期房价与历史基期相比的水平，环比数据则反映价格走势。这就是说，如果政府不采取措施进行调控的话，房价上涨的惯性依然存在，短时间内难以消除。好在政府已经开始采取调控措施，着手抑制投资投机性购房，遏制房价过快上涨，打击房价上涨预期。
自住消费者已高度观望
应该看到的是，尽管房价在持续上涨，但另一残酷的客观事实同样摆在了大家面前。
自今年7月份以来，至10月下旬以前，中国房地产已经遭遇了将近连续4个月的价格上涨而成交量下降的滞涨。今年“十一”长假黄金周，全国房地产市场的成交局势更是一片超级冷淡。10月底开始，由于房地产优惠政策退出效应的作用，房地产成交大幅度增长，一些房价也趁机上涨，但这并不是房地产市场的真正反转，而是由于消费者为抢搭政策优惠末班车而集中突击入市所致。接下来，随着房地产优惠政策退出效应的消失，成交量将会迎来一个快速大幅度下降的时期。
对于造成房地产市场持续几个月“成交量跌”的原因，有超过八成的人认为是由于房价短期内涨幅过大造成的。这种逻辑，被一项专项调查的结果所证实。针对近期房地产市场出现成交量骤降的局面，有机构展开了一项消费者调查，结果显示，有九成的人选择观望。
9月24日，中国人民银行网站发布的《2009年第3季度全国城镇储户问卷调查》称，居民对物价满意程度继续减弱，有超过六成（65.2%）的城镇居民认为当前房价“高，难以接受”，因难接受高房价想买房而买不起，只得观望乃至弃购。
还有一项调查的结果显示，在未来两年内，仅有4.9%的白领“非常可能”买房，而高达八成白领两年内不打算买房。只有23.3%的白领认为房价将会下跌，28.2%的白领认为房价将会保持稳定，超过四成以上的白领认为房价会继续上涨。
另一方面，由于房价过高导致了不少人选择了观望乃至弃购，由于近年来房地产火热导致行业投资大增，一些项目正在形成上市供应，开发商们借机今年的市势加快推盘速度，一些大型开发商则大幅提高开工量，各地库存量普遍上涨。事实上，有数据称，10月中旬，广州的库存量环比上涨近30%，北京可售库存量达约32万之多套（其中，期房约为13万套，未签约现房量19万套），深圳、上海、杭州、长沙、武汉、南京等诸多城市的库存量也有不同程度的上涨，市场仍有不少的库存等待消化。
只是，尽管有诸多消费者抱怨房价太高，尽管有不少人选择了观望乃至弃购，尽管各地市场正潜伏着供大于求的危机，尽管大多数自住消费者已经被高房价逼离市场，投资投机性购房者在整个购房者中的占比高达5成以上（有舆论认为高达7成以上），即便自住购房者也基本上是担心房价继续上涨而购买，几乎都抱有购房保值升值的准投资的心理，但今年3月份以来，房价一直在继续着上涨之势。究其原因，本文作者陈真诚分析认为，不能过于责怪消费者和开发商，因为他们终究不是政策这个游戏规则的制订者。
过度行政干预下的中国房价有悖经济规律
面对中国房地产，许多人好生纳闷，就连一些经济学家也大呼看不懂：无论是房地产或是其他商品市场，影响或决定价格变动的根本因素当是商品的价值，是供求关系原理决定下的经济规律。难道在中国价值规律失灵了？难道在中国经济规律是不起作用的？
从经济学原理可知，社会经济发展过程中，经济规律，是不以人们的意志为转移的、客观的、内在的、本质的、必然的联系，具有客观必然性。不管人们主观上是否认识、承认经济规律，但它总是客观存在和必然发生作用的。因此，人们不能违反客观存在的经济规律。否则，即使是极小的违反,也会引起经济混乱，对社会经济的发展带来危害。
虽然价值规律并不是商品经济中唯一的经济规律，但终究是商品经济的基本规律。同其他任何客观规律一样，价值规律作为商品经济的基本规律，在房地产市场中，当是客观存在的，是不以人的意志为转移而产生自动调节作用的。在一般情况下，在完全市场经济下，影响房价等价格变动的最主要因素，当是商品的供求关系。
在市场上，当某种商品供不应求时，其价格就可能上涨到价值以上；而当商品供过于求时，其价格就会下降到价值以下。同时，价格的变化会反过来调整和改变市场的供求关系，使得价格不断围绕着价值上下波动。从较长时期和全社会来看，总体上而言，商品的价格与价值还是相等的。
古典政治经济学创立者亚当·斯密在《国富论》等著作中指出，在正常情况下，市场会以它内在的机制即经济规律维持其健康的运行。其中，主要依据的是，市场经济活动中的经济人理性原则，以及由经济人理性原则支配下的理性选择。这些选择，逐步形成了市场经济中的价格机制、供求机制和竞争机制，就像一只“看不见的手”，在冥冥之中支配着每个人，推动着生产者和消费者做出各自的决策，自觉地按照市场规律运行。因此，国家经济的发展，不应由政府干预，而应由整个社会需求进行选择。这是被世界公认的经济理论，是被世界经济治理经验所证明了的客观经济规律。不过，也许应看到的是，这只“看不见的手”所能真正起到自动调节的最基本环境，便是完全的市场经济，不允许政府施予过度的行政干预。
如果在一个信仰理论社会主义的国度里，在市场行政主义、行政商业取向的国度里，在崇尚并相信行政干预效果的国度里，政府过度强调主观能力和主观意志，价值规律则可能被强烈扭曲。在经济政治化取向、政策属性明显、利益群体极力干预的市场中，或将尤为甚之。这或可成为中国房地产市场为何一直高度畸形的根本诠释。因此，中国的房地产市场，可能是世界上潜伏危机最严重的市场。这是因为，一旦经济规律被行政过度干预而长期被严重扭曲了，就等于把长期存在的问题以被掩盖的方式而积累，而不能得到医治，就可能导致经济癌症，在某个时候集中暴发。而要知道的是，不管你行政怎么干预，经济规律终究在根本上还是在按照自己的轨迹存在、运行、起作用。因此，中国房地产市场所可存在的问题，需要决策者需要高度重视、深度反思。否则，则可能遭到来自经济规律等方面的报复。
房价上涨的空间本就已经不大
房地产本身，在产品特性上具有异质性、不可进行基本类比的突出特点，难以像许多其他普通商品那样进行统一定价。高总价、近年来的价格大涨，又使得买方或卖方的还价空间很大，有限的交易次数又使得市场难以就同一产品获得足够多的不同交易时间的价格样本。因此，在房地产市场上，就不可能有就某一具体产品形成的明确市场价格标准。而且，房地产价格具有很强金融杠杆原理，资本成本及其赢利预期等，很容易触动价格上涨。这样，房价就具有被灵活定价、易于被人为操作的特点与空间。
尤其是，由于中国的制度使然，中国的房地产市场具有明显的政策市特性。尤其是在作为房地产生产所需的最主要原材料之一的土地领域，属于典型的国家资本主义：土地名义上属于国家所有，而实际上成为了地方政府用以独家垄断经营、随自己意志并结合使用政治工具而谋利的资产。这样，无论市场如何变化，无论消费者如何反对，土地的价格成为了最为刚性的政治商品价格，地价不断攀升，并不断推高房价预期，推高以地价为开发成本的开发商的定价冲动，使房价非正常上涨有了非正常的基础理由。
由于房地产市场本身所具有的特性，加上政府过度的不当行政干预，导致了供求关系不能有效地反制房价变化，难以形成合理的均衡价格，使得经济规律，在中国房地产市场上长期、严重地失灵。
除行政干预因素外，过度宽松的金融政策、大量投放货币下，市场流动性充足，不断追逐着房地产等资产价格上涨。通货膨胀预期依然高涨，部分已从预期变成现实，继续推高房地产资产计价水平预期。土地市场的热度，高地价也在推高房价上涨预期。
在这种情况下，如果政府继续不尊重市场经济规律，不尊重大多数消费者需求，不加大力度打击投资投机性购房，打击房价继续走高的预期，不排除房价在短时间内继续上涨的可能。不过，本文作者陈真诚分析认为，要看到的是，事实上，就现实性的房价水平、自住消费者的心态和承受力来看，房价上涨的空间在阶段性时间内本就已经不大，房价在短期内再上涨的态势本身就已经难以继续。
迪拜危机是一个被市场报复的鲜活案例
大家公认的是，中国房地产市场的政策属性非常强。近几年房地产市场的实际情况，尤其是2007年到2009年这段房价变化的峰回路转，充分说明了这一点。由于今年以来房价再度快速大幅度上涨，市场火热，房地产泡沫积聚，又加上刚刚爆发了“迪拜危机”，宣告了迪拜的房地产泡沫破灭，使中国房地产受到重度警示，因此，大家对明年房地产政策走向等颇为关注。
“迪拜危机”说明，长期违背经济规律，以不当行政手段过度干预市场，以政策的过度刺激推动房价非正常地持续大幅度上涨，最后，房价上涨之势终究难以长久，虚假繁荣、泡沫积聚的房地产业最终难以逃避来自市场本身的报复——甚至是严厉的惩罚。
对于世界上所有违背经济规律、以过度行政干预推涨房价的国家或经济体来说，刚刚发生并正在升级蔓延的“迪拜危机”，便是一个被经济规律报复的鲜活案例，便是市场最终报复行政不当作为的典型样本！
值得庆幸的是，我们的政府已经开始了新一轮调控，已经在着手打击投资投机性购房，以挤压房地产泡沫。
2009年12月5-7日，为期三天的中央经济工作会议在北京召开。从正式公布了中央经济工作会议的主要内容公告来看，在大的宏观经济政策方面，会议决定明年依然“继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策”，但同时又提出“根据新形势新情况着力提高政策的针对性和灵活性”，说明新一轮房地产调控可能被随时重启、强化。
从2009年11月28日温家宝总理在上海考察时明确指出要抑制投机性购房，到中央经济工作会议对房地产这个热点问题的冷处理，再到会后的12月9日，国务院召开常务会议，决定将个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，以及接踵而至的12月14日，国务院再次召开常务会议，研究完善促进房地产市场健康发展的政策措施，明确要求要继续综合运用土地、金融、税收等手段，加强和改善对房地产市场的调控，加大差别化信贷政策执行力度，继续整顿房地产市场秩序，抑制投资投机性购房，遏制部分城市房价过快上涨的势头。可以看出，政府着力抑制投资投机性购房、遏制房价过快上涨的目标很明确，态度比较坚决。
无疑，以拿猖狂的投资投机行为开刀为象征，政府正在对房地产市场展开新一轮调控。从目前来看，新一轮房地产调控，虽然属于有保有压、循序渐进推进的“软调控”，但透露出可能随之而来的更多信号：首付降低、利率优惠、房地产开发项目资本金比例下调以及土地政策等，这些房地产都可能陆续收紧或取消，或从严从紧地强化执行已出的土地政策、二套房贷款等政策，甚至出台新政策，如可能在2010年开征物业税，以强化房地产调控……这些信号，哪怕只是政策预期，都会影响到市场预期，影响到市场各方的心态及其对房价的预期。
由于市场的投资投机成分过重，投资投机购房者所搅动的市场，已经缺乏足够的自住消费者为之接盘，使得投资投机者推动上涨后的房价的脚底已经变得不扎实。本文作者陈真诚分析认为，在这种情况下，如果投资投机者继续炒房的话，其本身就酝酿了比较大的风险。接连两次的国务院常务会议所做出的决定，将动摇投资投机者的预期，逼迫大量投资投机性购房者离开市场，从而使得市场的有效需求变得非常有限。可以预期的是，如果中央政府的政策能执行到位，国务院常务会议的精神能在地方政府层面得到很好的贯彻，必会带来市场预期的变化，进而会对高房价的未来走势预期形成重创。
按照目前的房地产市场的实际情况来看，受中央政府展开新一轮房地产调控及“迪拜危机”等因素的影响，2010年，如果地方政府不再出台政策托市的话，接下来，房地产市场必然会重回调整周期，尽管目前在政府未来如何进一步出招遏制房价上涨方面还悬念重重。一旦在房地产市场重回调整周期后，违背经济规律的行政干预所推涨至如此之高的房价，继续上涨的可能还能有多大？
结合多方面因素分析来看，在2010年，房价继续上涨的可能性已经极小。相反，过高的房价，很可能将重回调整通道，并可能会在一段时间内持续向下调整。本文作者陈真诚分析认为，如果开征物业税，不管是在部分地区试点或是选择部分类别物业开征物业税，房价无疑将会大幅度地下降。
总之，世上根本就没有只涨不跌的房价。
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