陈宝存：楼市观望 新房市场未见开发商恐慌

陈宝存：楼市观望 新房市场未见开发商恐慌

        
    4月14日至17日，国务院在短短三天之内，连发三道政令降温楼市。市场反映一周后，我们看下数据显示：新政后一周多时间，北京市市区内的二手房已经出现降价迹象，而降价并没有换来交易量的上升，房贷交易整体下跌15%。来自北京市房地产交易管理网的数据显示，4月20日-24日，北京二手房成交量仅4409套，日均仅881套，环比前5日的7156套暴跌38%。而截至24日，北京可售二手存量房达30811套，比3月的24985套暴增5826套。
    这是可以预见到的局面。二手市场的主要供应来自于投资性购房群体和改善住房腾空的原有旧房。由于对政策的理解能力与专业的开发公司有很大的差距，几乎所有调控政策反应最直接的就是非专业群体。
    由于他们的恐慌，急于抛售套现的二手房业主在政策之后的初始阶段大大增加。可售房源暴增23.3%也就可以理解了。而成交量下跌也是可售房源大幅增加造成的市场观望。二手房购买者观望将持续一段时间。

    4月初开始的宏观调控预期和14号开始的系列政策非常明显的影响了北京商品房销售。据北京中原市场研究部统计显示，截至4月25日北京在4月当月取得预售许可的项目为21个相比3月同期的18个，上涨了16%。而销售率则明显下跌，当月销售率仅为12.1%。相比3月预售项目当月销售率37.8%下降幅度达到了68%。                                 
    而在4月18日以前取得预售证的项目销售率也仅为20%，相比3月项目销售率均下降明显。4月预售项目成交仅695套，相比3月当月预售项目成交的3237套下跌达到78%。
    我们看到，由于09年与10年三月份之前市场的火爆，09年上半年还在观望的开发企业加快了建设节奏，经过半年到一年，取得预售证的项目增加16%，但是同时销售率却因为市场的观望而大跌。
    成交量的持续低迷，将延续到政策实施细则之后，大约持续半年左右。但是，成交量的低迷并不能直接带来新房销售价格的大跌。原因还在于即将上市销售的项目，基本是08、09年拿地的项目。我们能感觉到的是08年的集体失语楼市，造成土地流拍，所以真正08年拿地的企业少之又少。也就造成了未来上市的项目基本是09年的高价土地。
    我们再看一下某网站记者对北京新房市场的走访：记者分别走访了北京鸿坤理想城、艺苑桐城、彩虹新城、贡院九号、首开智慧社、矩阵、首开国风上观、宜品上层、北京华贸城、中国铁建国际城等多数楼盘，没有一例出现价格松动，并且售楼处工作人员均表示价格均不会出现松动，而且价格仍有上涨态势。
    据北京中原市场研究部统计数据显示在5月北京将上市新项目为11个，占市场比例仅为22%，近8成为老项目后期开盘，整体开盘均价达到了28520元/平米，相比在4月中上旬北京商品房开盘均价为21058元/平米，上涨了35%，创历史新高。
    统计中大部分开发商依然坚持高价开盘，而优惠幅度基本相同于3-4月开盘情况，大部分为全款客户98折、贷款客户99折。这是市场各方除开发企业之外很难理解的现象。
    但是，这是合理的。经历了07年到10年的跌宕起伏的开发企业，对于土地获取的难度有更深的理解。而07、09、10年的土地市场在供应量增加的情况下，一直呈现严重的供不应求局面。而越来越难的土地整理过程与土地整理的成本增加极快，也导致了一级开发过程的延长，这也造成了地方政府的土地供应计划很难完成。况且所谓的年度土地供应计划本身也并非依靠市场需求的情况制定的。本来就供不应求的土地供应计划又在真实的供应上大打折扣，这是对土地争夺日趋激烈的根本原因。
    京沪市场的土地供应情况与其他一线城市有很多共同点。上海前几年土地成交情况大致为:2003年为1500万平方米左右；2004年300万平方米；2005年出让面积在300万平方米以上,但最终成交只有40万平方米；此后的2006年为700万平方米；2007年1000平方米左右。2008年，上海住宅土地供应总量(包括含住宅的综合用地)为277.8万平方米,而最终成交的土地仅有170.6万平方米,流标的住宅用地比例达38%。
    北京土地供应计划的完成并不理想。譬如2005、2006两年仅完成供地计划的35％和59％。2007年较好，北京市土地整理储备中心在最后三个月奋力一搏，突击完成近50％年度供应量后，终于让2007年成为北京唯一一次顺利完成土地供应计划的年度。然而，2008年未能保持这一良好态势，当年计划供应土地6100公顷，其中住宅用地1700公顷，实际仅供应1468．5公顷，其中住宅用地911．1公顷。
    如此清形下的土地供应形势，对于未来的房价预期开发企业是看涨的，以上仅仅是静态指标以及以前的情形，目前的恶性拆迁案例与新的《国有土地上房屋征用补偿条例》出台，土地收购环节更加艰难，土地供应量不论是保障房还是商品房，都将面临永远严峻的局面。
    北京市场的09、10年的土地供应真实情况我们一般很少注意。2009年的土地供给量（2150公顷）扣除了保障性与非住宅的供给量，仅可提供约为1680万平方米的住宅。而2009年住宅（一手房）预售的总量超过了新增土地可建设的住宅总量， 而实际情况是2009年底供给的土地并不能在2010年达到预售条件。 

    而2010年2500公顷中公开面对社会的供给的住宅用地约为1250公顷，而且主要是城郊项目。这对于日趋紧张的城八区土地供应根本没有帮助。
    房价的最主要部分排在第一位的是土地价格，之外才是税费、建设成本、财务成本、利润等诸多因素。那么土地供应量几乎成为可以影响房价涨跌的最主要因素。我们能看到的是，土地价格上涨是常态，否则，开发就成为纯公益活动了，这对于企业是完全不公平的。也没有存在的基础。
    预计在新政深化过程中，京沪房价会有短暂的回调，但是幅度在5%—10%，而2011年将继续强劲反弹。本轮的跌幅带来的是房价的继续上涨。