深圳新房价格未见松动 谁在硬扛？谁在买房？

2010年6月18日  来源:深圳商报
4月中旬以来，国家一系列楼市新政和深圳细则相继出台，有关方面稳定和调控房价意图明显，楼市已经开始步入下行通道。
但是，在目前的市场上，也有两种让人看不明白的人。
在二手房已经有了议价空间的同时，深圳新房价格却并未见松动，大部分在售楼盘仍在硬扛。
还有一种人，对密集的调控政策完全不在意，仍然在继续买房。
楼市新政一个多月过去了，目前降价打折仍是极少数，大多只是推出了象征性的优惠措施。对此，深圳中原地产董事总经理李耀智表示，６月份世界杯举办，又是传统的楼市淡季，因此，预计成交量将维持低迷，同时，开发商在这期间的降价促销力度也不一定会很大。但“７月份后估计降价促销会成为共识”。
南山一楼盘：开盘至今一直未降
在南山前海路和学府路的交汇处，有一楼盘目前在售。楼盘为精装复式公寓，主力户型为５５～６６平方米的复式一房、４５～５４平方米的平面一房、７８平方米的复式两房、７７～８９平方米复式两房、８６～８９平方米的复式三房，５月２３日开盘。
也许是并非周末的缘故，售楼现场看房者比较少，仅有四五个人在进行咨询。售楼人员介绍，由于楼盘位置好，前海未来发展前景广阔，对面是阳光棕榈园。同时，楼盘户数也不多，所以一直只是在进行正常销售，也并不急着卖，如果行情不行也可以放着。
售楼人员介绍，楼盘均价为每平方米２．５万元～３．５万元之间，目前只有９折优惠。他表示，楼盘自５月开盘以来一直都是这个价格。现场一位看房者对记者说，“最近南山有两个楼盘商住公寓在卖，这个楼盘位置比较好，但就是价格上我还在考虑。”
福田一楼盘：按揭付款没有优惠
随后记者来到了位于福田区皇岗口岸附近某楼盘，目前福田区基本上没有什么楼盘在售，因此这个楼盘受到了很多人的关注。不过，当天在售楼处，当时除了记者一行两人之外，没有其他看房者。
售楼人员介绍，楼盘主力户型为３８～６０平方米，均价在每平方米２．５万元～３万元之间。如果是一次性用现金付清，可以享受９８折优惠。而如果通过银行按揭，则是一口价，没有任何优惠。不过，他称，如果真心购买，先交定金，可以考虑向领导申请一点优惠，但即使是申请，９８折也没有可能，最多也只是有可能９９折。他又说，“这个折扣我也不能保证能够申请得到。”
据了解，这个楼盘去年１０月份开盘，目前价格一直维持相对稳定，但是一直没有降价，还比去年开盘的时候涨了每平方米６００元左右。
据此前媒体报道，该项目开盘时销售均价每平方米２．５万元，带精装修。开盘当天有９８×９８折优惠，ＶＩＰ客户还可以享受额外９８折优惠。开盘之后，项目已取消开盘折扣。
这一楼盘由于靠近口岸，且是福田区少有的新项目，受到购房者很大关注。据开发商方面初步统计，在该楼盘购买者中，港人与投资客大约占４成。据了解，该楼盘总共１３００多套。记者注意到，售楼现场销控表上显示目前已销售五成多。
罗湖一楼盘：特价住房大受欢迎
记者来到罗湖区这个楼盘的时候，当天雨势相当大。但是由于这个楼盘近期曾推出过特价房，受到很多购房者的关注，因此，当时的售楼现场看房人数还是要比前两个楼盘多一些，售楼处并未显得冷清。
该楼盘位于罗湖水贝片区，东临翠竹路。售楼小姐对记者表示，发展商推出的５０套特价房头天刚刚卖完。特价房为一口价，大约相当于７折。特价单位主要为７９平方米２房和１２０平方米３房单位。其中两房在售一口价为每平方米２．４万元，三房在售一口价为每平方米２．７万元，均带精装。
该楼盘去年１１月份开盘，当时均价为每平方米２．８万元～３万元。开盘的时候没有打折，也没有推出特价房。而现在，这个楼盘既有打折，也有特价房。
据了解，楼盘总共５２０多套，目前已经卖掉４００套左右，还有１００多套在售，价格仍然有打折。售楼小姐向记者介绍，目前的折扣为９８×９８×９５×９３。对于这一复杂的折扣数字，记者算了一下，大约相当于８５折。
记者询问是否还会有特价房推出，售楼小姐表示，“也许还会有吧。”
罗湖莲塘一楼盘：开盘价维持至今
莲塘这一楼盘位于罗沙路和延芳路附近，驱车往大小梅沙的途中，一眼即可看到路边上的这一楼盘。
该楼盘的主力户型为１３０～１６０平方米的两房和三房。记者在现场看到，售楼处外面停了六七辆车，只有三位看房者。
据了解，楼盘自今年３月份开始卖，当初价格为每平方米２．９万元，并且一直维持到现在。
一位售楼先生对记者说，“开盘以来楼盘价格没有变化，目前仍然是每平方米２．９万元。现在已经卖出三分之一左右。”
他说，如果现在买房，最多可以打一个９８折。
记者看房的时候，正好一位前来看房的先生向售楼人员询问有多少折扣。售楼人员告诉他目前有９８折。这位先生表现出比较吃惊的样子，他对售楼人员说，“只有９８折吗？现在这种形势，你们也不多降点价，现在打折已经是促销的关键因素了。”
前段时间，该楼盘曾传出大幅低于销售均价的内部特价房，对此，售楼人员向记者表示，“内部价只是公司为奖励１０年以上工龄的员工而专门设定的一个手段，而且还有其他一些考核措施，总共只有几套？”
盐田一楼盘：价格将随行就市
目前盐田沙头角一带没有新盘在售，盐田区深沙路与沙盐路交会处一楼盘的营销中心日前对外开放，记者前往探营。
该楼盘与沙头角海关仅一路之隔，地上３２层，地下３层。其中１、２层为商业配套，３～３２层为住宅，共４８０套，主力户型为８４～１１０平方米的三房。
记者注意到，该楼盘在网宣传已经比较多，但是一到现场，没想到还没有开盘。售楼小姐表示，目前接受购房咨询，估计要到７月才能开始销售，具体价格目前还没有。她说，“我们肯定会参考周边楼盘比如蓝郡的价格。价格的高低要看公司的资金需要。”
此前，负责该项目营销策划的地产代理机构人员曾向媒体表示，该项目与沙头角口岸一路之隔，受到了盐田置业者关注，但更希望受到罗湖置业人群的关注。在定价方面，将会参考周边在售项目价格。
据记者了解，与之相邻的蓝郡位于海景二路与东和路交会处，为纯复式项目，２００８年１２月开盘，尚余４０套左右，目前均价为每平方米２８０００元，２００平方米左右的楼王单位均价每平方米３５０００元。邻近的盛世名门花园，２００８年１０月开盘，目前二手市场均价每平方米１５０００元左右。
新政策出台以来，仍然有部分购房者大胆出手，选择在这样一个“非常时期”置业。究竟是什么人会选择在这一时期买房？他们为什么会在此时买房呢？在现在这段时间买房合适不合适？
近日，记者带着这些问题，采访了多家中介机构、数位购房者和业内人士。
四类买房者在行动:
数据显示，５月份全市新房成交１４２３套。有些楼盘仍然取得了不错的销售成绩。据统计，５月１０日至１６日的一周时间内，深圳全市新房成交３４３套，比前一周还增长了１８．３％。最近的一周６月７日～１３日，深圳全市新房共成交５２８套，比前一周增加近１００套。
中原地产区域总经理林军明接受记者采访时表示，楼市新政出台后的这一段时间，尽管成交量大幅下降，还是有部分购房者选择在这样一个房价下跌呼声极高的“非常时期”买房。
记者通过各种渠道采访了几位近期的买房者，发现现在买房者有四类人。
第一类
达到心理价位决定出手
第一类：有准备之人。他们一直密切关注市场的，当看到现在的二手房价议价空间增大，已经达到自己的心理价位，于是决定出手。２８岁的陈先生大学毕业就来到了深圳，目前在科技园某公司从事研发工作，最近首次置业，刚刚在坂田一带买了一套二手房。他说：“马上要结婚了，不管现在房地产市场怎样变化，现在不买房子没有办法。”
其实，这套房子陈先生早就已经看过，谈过多次一直因为价格问题没有成交。５月份，在楼市新政出台之后不久，没想到业主自己降低了报价，甚至比此前双方谈的价格还要低一点。因此，陈先生立马出手，买下了这套房。
第二类
自住者有刚性需求
第二类：无奈之人。自住者，即刚性需求，这一类人也是近期买房者的主力。
“现在买房的大多数是刚性需求，小户型卖得比较好。”世华地产宝安桃源居片区区域总监毛海燕告诉记者。比如，有的买房者是因为家里有小孩即将出生，有的刚刚离婚，必须买房自住，还有一些是因为原来房子的租期到期等等。
一位地产中介业务员给记者介绍了一位近期买了房的王女士。她对记者说，自己买房子就是为了自己住。她说，“我也知道房价有可能会跌，但是，最近老人要过来，房子实在不够住，不能再拖了，只好急着买了房。房价肯定是会波动的，但是不管它涨也好，跌也好，这房子我都得住，涨了也不能卖，所以将来涨跌都无所谓了。”
刘女士的小孩下半年开学后即将升入高三，所以她现在和老公都急着想在离儿子学校近一点的地段买房。“以前住的地方离学校太远了，儿子上学很不方便。现在房价已经开始降了一点，关键是儿子要高三了。”
第三类
财大气粗者顽强入市
第三类：财大气粗之人。值得注意的是，除刚性需求外，也有一些经济实力雄厚的投资者在顽强入市。
前段时间，一位投资者陈先生与记者一起去各楼盘看房。罗湖一个新盘引起了他极大的兴趣，正好当时该楼盘推出特价房，于是他第二天即去下了定金，买了一套８０多平方米的两房。
陈先生对记者说，罗湖属于繁华地带，而且这个楼盘带学位，好出租，投资收益不错。“不管以后房价会不会跌，现在这个价格我已经觉得可以出手了。我相信深圳的房价将来必定是一个向上的趋势。”
与新政出台之前相比较，投资客买房的热情虽然有所下降，不过，另一方面，林军明认为，近期这些购房者选择现在出手，可能是抱着这样的心态：“他们对房地产市场的未来有信心，觉得从长远来看，房子的价格肯定是会涨的。如果把钱存在银行里会贬值，如果投资股市场风险更大，所以还是选择买房。”
第四类
不认同房价会下跌
第四类：不相信调控的人。在采访中，记者发现，在最近准备买房的人当中，有一部分人是因为并不认同楼市新政会带来房价的下跌。４０岁的黄先生在国企工作，他对记者说：“从长远来看深圳的房价不会有太大幅度的下降的，其实很有增值空间。”因此他最近正打算在宝安买房。
出现议价空间　自住客可跟进
现在这个时期到底适不适合买房？
“我认为，如果是自住买房，不用太在意市场因素。”世华地产市场研究中心总监肖小平建议购房者。“因为在这个时期买房，相对来说有比较多的房源可供选择，而且现在的房价相对前一段时间来讲已经有下调。”
肖小平分析说，投资客对房地产市场的嗅觉敏锐度往往高过自住客，他们决策果断，出手很快，而相比之下自住客考虑的因素更为复杂，一般都会左右权衡，决定的时间比较长。她对记者说：“怕就怕几个月之后楼市又开始火爆，那么这些投资客出手很快，会使自住客又无从选择。”
世华地产高级营业经理陈军皓建议购房者如果看到合适的户型、合适的楼层，价格也可以接受的话，可以出手买房，“从长远来看房子保持增值是可以肯定的，而现在还有议价空间。”
但也有业内人士建议购房者暂时选择“潜伏”。中原地产的林军明认为，选择在最近这段时间买房并不合适，“现在不是买房的最好时机。”他告诉记者，“购房者可以选择观望或等待的态度，等政策消化完再做决定。”
业内人士表示：开发商不降价原因有三
就目前各在售楼盘基本无降价现象问题，业内人士表示，目前开发商仍处观望阶段，其不降价出自多方面考虑。
此前，作为新政之后的深圳楼市风向标，今年春交会上参展楼盘也不多，深圳本地开发商则更少。有关人士表示，此举反映了开发商促销愿意并不强。
与此同时，春交会让人们失望的是，参展的楼盘不仅价格高，同时几乎也看不到降价打折促销活动。即使有楼盘推出的促销手段，其打折幅度也极小。
楼市新政一个多月过去了，目前降价打折仍是极少数，大多只是推出出了象征性地优惠措施。对此，深圳中原地产董事总经理李耀智表示，６月份世界杯举办，又是传统的楼市淡季，因此，预计成交量将维持低迷，同时，开发商在这期间的降价促销力度也不一定会很大。但“７月份后估计降价促销会成为共识，届时，会有更多开发商加入到降价的阵营里来”。
深圳中原地产高层张伟表示，开发商目前坚持不降价，其原因主要有三：一、目前房地产开发企业资金面仍然充裕。过去的一年里，各大楼盘销售情况均比较理想，而且银行对开发商的支持力度也较大，现阶段，开发商的资金有能力支持其不降价行为；二、如果开发商降价销售，其回收的资金目前并无好的去处，因此，目前开发商降价加快销售回收资金的意愿并不强烈；三、虽然目前各方观望心态重，但是，后市房价是否会大跌，并未形成一个铁定的局面，导致开发商在是否降价问题上也在暂时观望。
他说，根据２００７年的经验，当年的新政出台之后，房贷收紧的情况十分明显，２００８年２月万科才率先开始降价。也就是说，开发商的降价行为直到五六个月后才出现。而今年的情况则完全不同，开发商资金面普遍充裕得多。
中海地产投资部高级投资经理黄灵向记者分析说，根据以往的经验，开发商的发展资金和未来的战略方向影响着房价。如果开发商在除深圳以外的二、三线城市有投资计划，有土地、有资金，目前可能会追求资金的回笼，因此房价可能会定得低一点；如果开发商在其他城市没有投资，他们一般不会降低房价。