政策调整市民观望临沂楼市，低迷之中有亮点

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　　这个冬天对房地产市场来说，似乎特别寒冷。随着房产新政的相继出台，随着信贷的调整，临沂的楼盘现在面临怎样的局面，生机又在哪里呢？

　　市民出手谨慎

　　“做了广告以后，打电话的很多，来看的也很多，需求是有的，但是观望情绪太严重。”市区一处在建楼盘位置不错，价格也相对比同位置的低廉，吸引了大量的市民，但是市民出手却很谨慎。

　　从建设部门的调查看来，临沂人并不是“观望到底”，现房销量达到了近8成，情况是不错的，也说明临沂市民仍然是有比较明显的购房需求的，观望情绪比较严重主要是针对期房。

　　市区一处靠河边的期房，地段很好，开盘认购得也不错，但是一过10月份，销售情况也受到了影响。一位客户认为，“我知道房子不错，但我不想掏钱，明年谁知道楼市会怎样。等房子建起来我再考虑付按揭。”

　　“泡沫”多大有争论

　　在开发商看来，临沂的房价没有泡沫。他们的论据是什么呢？

　　首先是地价。以在滨河板块拿地为例，上世纪末办完所有手续不过20万元一亩的土地，到2004年已经上涨到130多万。地价占据了开发成本的“大头”。

　　还有去年飙升的建设成本：一吨钢材涨到六七千元，劳动力成本也在涨。各项税费也是开发商不小的负担。

　　难以预料的成本。一位开发商负责人介绍，他用几十万一亩的价格拿了块地，结果拆迁拆了三年半，跑各项手续又花了一年；几千万的银行利息还上去，直到折合一亩地价超过二三百万了，房子才开始建设。

　　陶然路一家楼盘售楼处的售楼人员说，卖房子跟卖萝卜不一样，种萝卜不需要贷款。我们要降价了，拿什么还银行钱？

　　但许多市民算的是另一本账。兰山区小王翻出临沂市统计局的政府信息网的统计数据：2008年一季度临沂市城镇居民人均可支配收入不过3549 元，“也就说每人每月赚不足1200元，双职工之家不过2400元。按照现在兰山区大多数楼盘的每平米近3000元的价格，这个负担还是不小。”

　　市场已有积极反应

　　王小姐在金坛路的家今年被拆迁，政府将新房还建到了沂蒙路以东的涑河沿岸。除“拆一还一”和优惠的部分面积外，多出来的面积王小姐一家按照每平米3200元左右的价格购买。这个价格，王小姐觉得还是比较合适的。

　　“首先是这个地段很好，而且北城新区开发后，这里就是新旧城接合的地方，商业肯定也会发展。无论是出租还是销售都能有个好价钱。”

　　而兰山区武女士通过多方比较后，最终申请到万通盛世馨园的经济适用房，每平方米1064元的价格不仅出乎自己意料，也出乎了同事的意料。“如果加大保障房建设力度，买房并不是梦。”

　　其实，在临沂市11月份的降低税费、扩大信贷的房产新政推出以来，市场已经有了积极的反应。自11月18日起到11月26日，商品房网上签约725套，面积5.82万平方米，金额1.67亿元，相比新政实施以前的商品房网上签约情况，环比前周七个工作日分别增长29.2%、26.9%和27.5%。二手房交易也明显增长。

　　记者看到，市场也对一些新热点做出了积极的关注。比如一些60平米以下超小户型成为许多楼盘的亮点。

　　未来潜力很大

　　一些有实力的开发商也坦言这场危机并不完全是坏事：小的开发商会被“洗掉”，无序竞争、过度开发也将减少；买方市场下，开发商会更注重楼盘的品质和竞争力，对购房者是有好处的。另外随着城镇化的发展，临沂的房地产开发仍有10-20年的快速发展时期。

　　建设部门预测，近期由于受到全国房地产销售形势影响，市场低迷将持续一段时间；由于投资的延期作用，开发投资在2008年四季度和2009年上半年持续增长，幅度可能放缓；价格平稳发展，个别楼盘可能由于资金回笼而降低房价。预计到年底施工面积将达到1050万平方米，新开工面积达到450万平方米，竣工面积达到240万平方米。

　　建设部门预测，从中长期看，城镇化战略、中心城市带动战略的实施，能够为房地产业带来广阔的发展空间。当前临沂城镇人口424万人，到2020年预计城镇人口增加到703万人。按照人均建筑面积32平米计算，全市城镇需要增加近9000万平米的房屋，其中市区每年需要增加近270万平方米左右的房屋，由此可见，临沂市房地产市场潜力仍然巨大。□观察

　　临沂楼市呈“买方市场”特点

　　12月4日，临沂市邀请部分房地产开发企业负责人座谈，听取对临沂市房地产工作意见，分析形势，研究对策，推动房地产市场健康稳定发展。

　　在临沂市建设部门的调查报告中可以看到，从2005年到2007年，房地产市场投资额、开工、预售、竣工、销售面积持续增长，进入2008年投资额、开工面积持续增长，预售、销售形势低迷，施工、竣工速度放缓。

　　目前，房地产主要面临的问题，一是市区房地产市场开发存量较大。从数据看来，已经竣工的房屋销售并不坏，销售率达到78.6%，但是，已经具备预售条件尚未预售出去的商品房、已经开工的商品房和已经规划的商品房还有不少。市场呈现明显的买方市场特点，而且观望形势严重。

　　另外零星开发、重楼房、轻配套的现象还比较突出。此类问题在九县更加突出，有些地方房地产开发缺乏统一规划。

　　房地产开发管理工作需要进一步加强和改进。开发项目未经交付就使用，造成安全隐患，带来矛盾纠纷；开发企业普遍规模较小，开发工作量不大，一些企业常年没有开发任务。