楼市新政引发观望潮 谢国忠:房地产进入熊市

每平方米单价不超两月工资
《每日经济新闻》（以下简称NBD）:您预言未来5年大城市房价将下降一半,做出这个判断的依据是什么？
谢国忠:从信贷政策上看,政府仍然没有放宽二三套房的贷款限制,最有潜力的买房者受到了管制。这些买房者并没有足够的现金,主要依靠贷款买房,因此,房价已缺乏上涨的动力。另外,在人民币汇率的争论中,货币流动性也在收紧。中国已进入房地产熊市,将持续五年时间。
在这种情况下,就要看投资的现金回报。现在没有了涨价的预期,租金回报率和收入房价比,就变成了决定性因素。我认为每平方米的单价不应超过两月的平均工资。
NBD:从租金回报率上看,您认为正常的水平是多少？
谢国忠:中国的房子有70年的使用权,所以每年约有2%的折旧率,加上很多房子的质量不好,折旧率有可能达到3%。所以,如果投资回报率在2～3个百分点,就等于零回报。
我认为正常的租金回报率应该在5%以上,美国是7%,德国、日本也都在7%以上。当然,在工资涨得快的城市,房租回报率可以低一些。但考虑到3%的折旧,5%的回报率是应该的。
楼市泡沫将慢慢破灭
NBD:您一直认为中国房地产市场存在泡沫,这个泡沫是怎样形成的？
谢国忠:主要由于货币供应。从2002年开始,中国的货币供应就上升很快。其原因是:美元进入熊市,引发了人民币的升值预期,并引起货币的供应大幅上升,当时中国既能印大量钞票,又不升值,这又进一步加速了货币的供应。
货币供应的第一次传导是通过房地产市场:地方政府通过土地市场把钱截下来,做各种投资,还有很多变成灰色收入。过几年后,剩下的钱回到实体经济里面,并引发我们现在看到的通胀。这其中,房地产的通胀是最大的。
NBD:这轮的房地产调控,能不能挤出泡沫,需要多长时间才能挤出？
谢国忠:如果一个泡沫大到没有钱去支撑它,它就会自己爆炸,就像1997年中国香港地区、2007年美国发生的一样。这一轮政策的针对性很强,可以把泡沫“最后的爆发”压住。
中小城市房价仍有上涨空间
NBD:按照您的观点,在这轮调控过后,一线城市房价会大跌,那么中小城市的房地产市场将怎么走？
谢国忠:中小型城市其实是在炒概念,就像蓝筹股炒完了去炒小股票一样。开发商买不起大城市的地,就转向中小城市,并通过买地把钱注入到这个地方,推动经济运转和房价上涨。
但长远来看,人都是向大城市走的,中小型城市的房地产是没有投资价值的。正常情况下,纽约市中心的房价与一小时车程的郊区相比,相差10倍。
NBD:这样的话,中小城市的房价还有没有上升的空间？
谢国忠:去年年底及今年年初,一线城市迎来了房价的高点。我原来以为房价还能再创新高,现在看来不可能了。相比之下,中小城市的房价有可能创新高。就像股指高点过后,小股票还有可能上涨。这是炒的概念,不是价值的概念,两者的价值无法相提并论。
加息应以实际情况作判断
NBD:针对近期的经济形势,您在上个月接受采访时认为10月份会加息,现在您是否还持有这种观点？
谢国忠:实际上,银行间同业拆借市场的利息已经涨了很多;同时,包括公积金贷款在内的贷款利息也在涨;另外,由于老百姓存款意愿下降,存款竞争激烈,存款利息也在上涨。我们的判断应该基于实际情况,而不是政府是否宣布。
NBD:这一轮调控过后,对其他领域的投资和整个宏观经济会带来哪些影响？
谢国忠:中国经济增速会放慢,但经济的增长将变好。房地产的价格没那么高了,政府手里的钱就会少了,政府花钱就会得到限制。一些地方政府投资冲动的背后是收入,如果不解决这个问题,经济转型就会很困难。
各地调查：二次调控后 黄金周楼市未见“急冻”
每日经济新闻
国庆前夕,二次调控风雨袭来。
包括三套房停贷一刀切、“限购令”在内的一系列措施给黄金周各大城市的房地产交易会蒙上了阴影;脚步声日益临近的房产税,更让诸多购房者加入观望行列。
新政出台后,市场普遍预期国庆黄金周楼市将遭遇冰冻期,但《每日经济新闻》记者近期调查发现,尽管部分城市黄金周期间的楼市成交量出现下滑,甚至有楼盘出现“零成交”,但二次调控后,全国楼市并没有出现大面积的“急冻”现象。在刚性需求逐渐浮出水面后,一些城市甚至出现了“日光盘”。
北京:非首次购房契税上调至3% 部分楼盘现零成交
《每日经济新闻》记者从北京地税局获悉,国庆7天长假后,从10月8日开始,北京东城区、西城区、通州区及大兴区已开始全面实施新的契税政策:非首次购买普通住房（以家庭为单位）,契税税率一律上调至3%。由于技术性问题,滞后的朝阳区等区县也将在近期调整契税标准,向此标准靠拢。
相关专家认为,本轮调控潮中,北京后期还可能在供应环节、房企开发贷款等环节发布后续政策。
契税调整雷厉风行
9月29日晚,在三部委发出《关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》（以下简称《通知》）后,北京市地税局在9月30日即向各区县地税局发出紧急通知,要求各区县地税局以三部委发布的相关契税政策为准,全面实施全新的契税政策。
10月8日起,北京东城区、西城区、通州区及大兴区已全面实施新的契税政策,海淀区、房山区、朝阳区等区县也将于近期陆续跟进。但与《通知》相比,北京本地的政策有所变化。
《通知》规定,个人购买自用普通住房减半征收契税调整为对个人购买属于家庭唯一住房的普通住房,减半征收契税;将对个人首次购买90平方米及以下普通住房减按1%税率征收契税,调整为对个人购买90平方米及以下且属于家庭唯一住房的普通住房,减按1%税率征收契税。而北京的落地政策一律变为:非首次购买普通住房 （以家庭为单位）的客户,契税税率由原来的1.5%,一律上调至3%。
以一套100平方米、单价为30000元/平方米的普通住宅为例,如果北京业主是二次购房,新的契税政策前,购房者只需按房价的1.5%交税,即4.5万元。而按最新的契税标准计算,业主需按3%的标准交纳契税,即9万元。
对于契税政策调整,北京可谓雷厉风行。早在4月新政后的4月30日,北京便开始执行“三套房不予放贷,同一购房家庭只能新购买一套商品住房”的规定。而上海、深圳、厦门等地直到近日才实施限购令,广州的限购令仍在讨论中。
在接受《每日经济新闻》记者采访时,北京中原三级市场研究部总监张大伟认为,北京楼市的调控政策是严厉的。后期除了可能调整交易环节的税率外,北京政府还可能在房企开发贷款和打击捂盘、囤房等供应环节出台政策,以收紧房企开发贷款,加快供应。至于房产税,他认为短期内不可能出台。
部分楼盘现零成交
9月29日二次调控新政后,北京楼市由之前短暂的回暖突然变冷。
金融街旗下的北京楼盘融盛家园,于10月1日推出48套住宅与7套商铺。北京市房地产交易管理网的数据显示,截至10日,该楼盘推出的上述房源仍为零成交。
与融盛家园一样,同于10月1日开盘的东亚·瑞晶苑,目前也无成交记录。
《每日经济新闻》记者比较北京市房地产交易管理网的数据后发现,9月29日二次新政后,北京开盘的众多楼盘中,除了万科旗下的长阳半岛外,其余楼盘销售业绩大多比较惨淡。
一位不愿透露姓名的业内人士说,实际上,虽然目前北京楼市在9月29日调控后重陷观望,表面上交易冷淡,但内在仍然火热。
他透露,以远洋地产旗下的楼盘远洋新悦为例,该楼盘在宣传阶段,对外宣称的均价为17000元/平方米;待客户排上号且摇完号后,远洋地产突然向客户宣称该楼盘均价已提至18000元/平方米;到了9月30日开盘时,远洋地产的开盘均价又提升至近20000元/平方米,逆市上演了一段定价三级跳。
远洋地产只是一个缩影。
有统计显示,在二次调控的背景下,国庆期间北京楼市新房日成交量较二次调控前的中秋小长假大降32%。但国庆期间开盘的5个住宅项目,平均成交均价为22753元/平方米,与9月份20131元/平方米的均价相比,上涨了13%。
上海:房展会13万人次观展 “黄金7日”成交量创新高
尽管9月29日新的调控措施再次出台,但10月3日开始的上海秋季房展会,人气却远超开发商的预期。10月7日,房展会闭幕,主办方统计参展超13万人次,超过去年底的秋季房展会和今年的“五一”房展会。
10月6日,在上海秋季房展会接近尾声时,上海房地产调控12条细则公布,细则有“限”、有“压”、有“保”,更有传言称上海房产税试点正在等待批复。一套调控组合拳,给人气爆棚的房展会所能产生的效果增添了几分不确定性。
成交面积创历年最高
10月3日开幕的房展会,几个入口一度拥堵。相关数据显示,本次秋季房展会,共有超过220家开发商参展,参展面积超过35000平方米,这已是上海展览中心可提供的最大参展面积。
从展位上看,万科、绿地、保利、华侨城、长甲等知名开发商都精心策划了大面积展位,展示的项目包括各自长三角的所有楼盘。展会的宣传促销也让观展者目不暇接。在一些展位,购房者留个姓名及联系方式就可得到礼物。某些外地楼盘甚至赠送当地特产。
主办方公开数据显示,4天的秋季房展会,共有超过13万人次参观。参观人数不仅超过去年同期的秋季房展会,更远远超过今年的“五一”房展会。
现实的成交数据或许比展会人数更能说明问题。上海据汉宇地产监测数据显示,“十一”长假七天,上海全市商品住宅成交面积达20.7万平方米,创近几年新高。
祭出楼市细则
在秋季房展会结束的前一天,上海房地产调控12条细则出台。这次调控不仅限制一个家庭只能购买一套房,还将第二套首付比例提高到50%,同时禁止消费性贷款购房。
美地行执行董事总经理刘群表示:“新的调控细则出台对房地产市场会造成较为重大的影响,上海房价接下来下跌的可能性很大,至于下跌的幅度,取决于政策执行的力度、长度与深度。我预计未来房价会下跌20%~30%,如果限购房政策维持的时间够长,房价下跌50%都有可能。”
但上海同策咨询与研究发展中心刘寒亮认为:“感觉这次调控针对的重点是投资客。这次调控会压一下现在房价再次上扬的小苗头。可是这次调控,不就是4月份调控以来上海一直没有明确公布的细则吗？和4月份政策对比,上海的本地细则没有比北京严厉多少。”
而在另外一些分析人士看来,房产税或是政府调控房价最后的杀手锏。如果本轮调控没有顺利压制房价,接下来很可能出台房产税。就在昨日上午8时26分,华远总裁任志强发布了一条微博:“上海房产税试点在等待批复？”
深圳:成交量普降 刚性需求成长假楼市主力
10月1日凌晨,深圳出台暂时限定居民家庭购房套数的政策,加上此前国家的“限贷令”,深圳楼市反应会如何？
《每日经济新闻》记者近日走访深圳不少楼盘发现,在国庆长假期间,受双限令影响,秋交会虽场面火爆,但不少楼盘实际成交量下跌了三到六成,众多刚性需求者成为市场的主角。
“成交量普遍降了3成”
深圳市房产限购令规定,深圳户籍居民限购房两套,能够提供在深圳一年以上纳税证明或社保缴纳证明的非深户限购一套,其他非深户则暂停在深圳购房。此令一出,深圳市成为继北京之后国内第二个出台类似政策的城市。
但颇具戏剧意味的是,国庆长假期间,深圳楼市却不降反升。深圳市规划国土委网上数据显示,10月1日~7日,深圳新房成交量2538套,是去年国庆节同期的3倍多,成交均价也在2万元/平方米以上。10月1、4日,深圳新房的成交量竟超过了600套。
专业人士指出,由于规划国土委网上数据具有滞后性,上述数据实际反映的是9月份的成交量,并非双限令施行后的真实情况。
事实也是如此,记者从不少新推项目售楼处了解到,国庆长假期间,深圳在售新楼盘成交量显著下降。
“由于深圳出台限购令,我们的销售情况受到了严重影响,每天只有10多批人前来看房,看的人多,买的人少。”山海阳光云景售楼处工作人员告诉《每日经济新闻》记者。万科金色半山项目售楼处工作人员所述情况也大同小异。
“看多买少、成交量下降是今年国庆长假期间深圳楼市的一个共同特点,成交量普遍降了3成左右。”一楼盘项目负责人称。
深圳限购令也影响到了深圳二手房和中介市场。21世纪不动产深圳总经理杨创慧抱怨称,国庆期间该公司经手的二手房成交量 “少得可怜”,“平时一周每天可以做到50多单,而今年国庆黄金周每天仅为10多单,相比减少了30%。”据公开资料显示,深圳其他地产中介二手房成交量下降了6成。
刚性需求大量释放
在房市成交量下降的同时,刚性需求却逐渐显现出来。
张伟是深圳罗湖一家公司的职员。他本来打算今年4月份买房,却遇到了楼市调控政策,让他一直观望至今。
在国庆深圳秋季房交会上,张伟看上了还未开盘的 “世纪新城”。尽管有了买的冲动,但深圳市刚出台的限购令让他又有了犹豫,他称:“房价可能会再下降一点,可以观察一段时间。”
实际上,像张伟这样的刚性住房需求者是此次深圳秋季房交会上的购房主角。“三正卧龙山”项目售楼处黄女士称:“开盘当天就有1000多人次前来咨询,已成交住房的购买者大多数是刚需客,占购房者人数的一半以上。”随后,记者采访的几家楼盘销售人员也证实上述说法。
对此,一项目负责人分析,“由于上半年的房市打压政策,市场观望者众多,但在经历调控政策后,迟迟不见调控效果的刚性需求者被释放出来。再加上深圳限购令出台,明显加大了对投资性购房的打压,投资性购房明显减少。此消彼长,深圳国庆长假房市积累的刚性需求便成为楼市的主要购买者。”
但他同时也指出,深圳限购令对后市的影响不大,一旦大量刚性需求得到释放,后市将出现类似2008年的报复性房价反弹。
杭州、南京:楼市降温 调控细则或紧跟上海
据杭州房管局官方网站统计,国庆长假7天,杭州主城区商品房共预定384套,成交277套,预定量超往年同期。但这一数据相比杭州9月的楼市行情,呈现一定的降温趋势。南京网上房地产数据显示,国庆节期间,南京共销售商品房880套,平均每天认购126套,去上年同期相比下降了三成左右。
但两地的销售行情显示,杭州、南京楼市依然处于 “成交上升期”,楼盘开盘预定量超过八成的现象依然存在。有消息指出,继上海地方版调控细则出台之后,杭州、南京的楼市调控细则将极有可能在两地10月房交会前出台。
长假最后一天楼盘热卖
10月7日,国庆长假最后一天。南京金地自在城如期推出512套房源。据现场购房人士估测,该楼盘的摇号现场河西金陵会议中心内,坐了约1200多位购房者,几乎挤满大厅。最终,该楼盘当天去化房源达80%。
而在此前一日,南京某楼盘推出一期108套房源“测试市场”,半天时间即被认购100套,成为南京又一个“日光”楼盘。
在杭州,国庆长假期间主城区商品房共成交277套房源,但384套的预定量依然超过了往年同期。进入9月以后,杭州楼市反弹强劲,日成交量常在200套以上。有业内人士指出,如果不是“二次调控”,国庆期间的杭州商品房预定和成交势头肯定要火爆得多。
在7日当天,杭州主城区的成交量突然攀升,共成交121套房源,较上一个交易日整整增加了97套。其中仅绿城西溪诚园一个楼盘即成交了71套房源,成交均价为32833元/平方米。
长假期间,杭州共有5个楼盘开盘,共有700余套房源面市,其中四个主城区楼盘的预定量分别为148套、115套、58套和40套。
两地细则或在房展会前出
国庆长假刚过,杭州二手房中介公司即接到杭州市财税局农税征收管理局的口头通知,要求自10月1日起,所有的契税缴纳,按照9月29日出台的 《关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》执行。
昨日,杭州更有消息称房产调控新政极有可能在下周出台。据相关消息透露,杭州发布的细则可能与上海楼市细则一样,将重申首付比例、三套停贷、非本地居民购房贷款条件限制等。
与杭州相同,南京也首先在契税方面对房地产市场进行调整。有消息称,10月8日南京江宁区将购房契税提高到总房款的4%,这已是购房契税的最高标准。
但据9日南京新浪房产报道,江宁区契税标准为:首套房且面积在144平方米以上的,按照3%标准预征;首套房且面积在90~144平方米,按照1.5%预征;首套房且面积在90平方米以下,按照1%预征;所有其他情况,均按照3%预征。
南京、杭州两个城市均有消息透露,两地的楼市细则将极有可能在即将举办的房展会之前出台。据悉,南京的房展会将于10月16日举办,而杭州的房展会将于22日开始。
南京网博机构孙海认为,南京楼市基本不在中央重点盯防之列,“所以不排除南京细则相对要温和,更多的可能表现在具体的执行力上,尤其是银行信贷方面。四季度楼市在刚需的掩护下小幅波动,部分热点板块、资源型产品价格松动空间不大,而个别脆弱板块、资金链紧绷的开发商或将出现相对深幅调整。”
此外,长三角另一城市宁波,已于10月9日下发《关于进一步贯彻落实国务院坚决遏制房价过快上涨文件精神的通知》,该通知共包括“限购”等9条意见。
广州:限贷政策预期下成交下滑明显
在9月底楼市新政出台后,国庆期间广州市场成交有所回落。此前有市场消息显示,广州将在本周出台限购政策。
成交较9月下滑明显
进入传统的“金九银十”销售旺季,各大公司都加大了推货力度。经纬行研究中心监测显示,“金九银十”期间,广州市区共推新货2.7万套,同比上涨28.5%。
搜房数据监控中心监测的广州市房管局数据显示,10月1日~10月7日,广州共有143个项目有成交记录,网签2103套住宅,成交均价达到12179元/平方米。
广州市国土资源和房屋管理局官网数据显示,黄金周7天时间,广州亚运城项目签约达380套,雅居乐位于广州番禺某的大盘,推出的新货签约套数达到192套。
尽管销售与去年同期相比仍呈现火爆,但相比新政前的9月,广州的楼市成交量仍出现了明显下滑。1~7日,广州市日均网签286套;而9月25号为512套,9月27~28日平均为625套,9月29号为624套,30日的网签套数甚至近千套。
而9日,记者走访广州近期日认购过千的楼盘现场,发现销售中心人气明显不如政策前期。一张姓的购房者表示,他只是来看看情况,由于担心政策出台,目前不打算购买。
代理该楼盘的一林姓经纪告诉记者,“我手头上几个客户,原打算10月1号看盘,但因为害怕第三套房限贷政策,现在也不打算买了。”
满堂红研究部高级主任肖文晓表示,近期政策必然对市场有较大影响。“经过我公司备案的二手房交易,国庆期间下滑达三成之多。受政策影响,未来市场观望在所难免。”
专家建议限购令尽快出台
随着上海、深圳等地陆续出台当地细则,近期有消息称广州本周也将出台调控细则,目前备受关注的“限购”政策也在方案中。
10月10日,记者致电广州市房管局宣教处许红峰副处长,但他对政策避而不谈。
万联证券研发中心副总经理黄鹏表示,“现在市场需求猛烈增加,在供应量不满足市场的情况下,为预防房价再次上涨,政策不得不出台。”目前政策处于收缩周期中,预计将会持续到明年。
“和其他一线城市相比,被称为价值洼地的广州,为了避免日后投资潮的涌入,应尽快出台限购等措施。”广州市地产专家韩世同表示,目前出台限购令可以避免投资潮涌入,对成交量影响较大,可以抑制房价上涨,但不会让房价下降。
李明亮：房地产调控难松动 年内加息可能性低
李明亮 汪辉 来源：证券时报
四季度A股市场宏观政策展望
房地产调控政策难以松动
“新国十条”出台到目前已有5个多月,但新政实行5个月来,全国房价却依然上涨。国家统计局最新公布的数据显示,8月中国70个大中城市房价同比上涨9.3%,其中普通住宅销售价格上涨12.5%,高档住宅销售价格上涨15.1%。
节前官方再度出手进一步加强房地产市场调控。通知要求,各级国土资源、住房城乡建设主管部门要在政府统一领导下,加强协作,形成合力,从当地房地产市场实际出发,在各项工作中主动协调配合,落实各部门责任,促进房地产市场持续向好发展。国土部、住房和城乡建设部于2010年9月26日联合发出通知,力推保障房建设落实、严格土地出让管理,成为通知的亮点。通知明确,企业违约开发土地、因自身原因土地闲置一年的,都将禁止竞买资格。
促民资政策细则出台在即
国家发改委正在加快研究起草《国务院关于鼓励和引导民间投资健康发展的若干意见》(俗称“新36条”)相关实施细则,力争尽快出台。目前,发改委牵头负责的“鼓励民间资本参与发展医疗事业”有关政策措施,已在上报国务院的《国务院办公厅关于进一步鼓励和引导社会资本发展医疗卫生事业的若干意见(代拟稿)》中做出规定,力争10月底前出台。“探索建立铁路产业投资基金”有关工作,已有较好工作基础,正在抓紧修改和完善,力争尽快出台。“各级人民政府有关部门安排的政府性资金要体现一视同仁”、“帮助民营企业建立工程技术研究中心等”、“鼓励和引导民营企业发展战略性新兴产业”、“鼓励民营企业积极参与国际竞争”、“完善境外投资促进和保障体系”等项工作也在抓紧进行。
明年二季度加息概率最大
我们认为,从多个角度来看年内加息可能性低。
第一,从历次加息看,加息往往在经济过热出现苗头,通胀启动的起始阶段。
第二,从货币政策目标和当前宏观经济基本面看,加息综合考虑价格、增长和短期资本流动。而目前的宏观经济的基本特征是:随着总需求逐步回落,必然短期影响到均衡产出水平。我们认为经济下滑趋势不改,底部在2011年的上半年。总需求回落使得总需求曲线内移,产出缺口缩小,一定程度上减弱当前物价上涨的压力。综合考虑到翘尾因素正在不断弱化,预计今年3季度CPI到达峰值后逐步回落。外围经济利率普遍较低,内外利差已经较高。也就是说基本面不支持加息。
第三,从本轮利率调整的逻辑看,刺激需求时期为避免商业银行惜贷,央行在保证一定利差的同时,下调存款利率在一个相对较高的底部（理论应该降到更低）。使银行经营有成本压力,推动其开展业务,释放信贷。即本来降息就没有到达理想水平,故当前也没有必要加息。
第四,从理论上看,泰勒准则提供了利率调整的参考方法,我国利率水平（一年期存款利率）调整的整体趋势基本与泰勒准则相符,当前根据泰勒法则及我国经济基本面模拟的利率基准水平正在下降,而当前利率同泰勒法则模拟的利率差也在减小。
第五,从政策基调来看,决策者的政策取向可以用温总理的讲话全面概括,即:“无论是解决长期存在的体制性、结构性问题,还是解决经济运行中突出的紧迫性问题,都要在保持经济平稳较快发展的前提下进行。”加息显然不利于经济增速保持平稳增长,与政策基调背道而驰。
从经验上来看,2.25%是标准的维稳利率。一般是经济过热时由2.25%逐步上调,软着路后快速回调。明年二季度经济有望迅速提速,而通胀压力仍然存在,2012价格快速上涨的风险加大。外围经济的复苏可能引发全球主要经济体开始摆脱零利率货币政策实施加息。内外经济发生的变化以及央行基于预判的调息逻辑使得2011年二季度加息的可能性最大。 （海通证券李明亮 汪 辉）
市民观望谨慎出手 深圳房地产买卖歇菜了
深圳晚报
“国庆节后都上班两天了，但还跟放假时一样，进出登记中心的车辆非常少，北环路边也见不到乱停车了。”在金湖文化中心深圳房地产权登记中心附近经营小卖部的张老板昨日向记者这样分析称，“这段时间房地产买卖歇菜了。”
限购令不仅阻拦住了房地产市场上交易双方的脚步，还带来很多广大市民的焦灼和关注：
限购令出台之后，9月30日之前签订购房合同但还未备案登记或者过户的怎么办？早年单位分的福利房算不算一套指标？已有两套房的家庭，将手上一套房卖掉，是否可以再买一套房……
对一些市民关心的问题，市规划和国土资源委房地产业处和房地产权登记中心相关负责人日前表示，房地产主管部门将严格、认真地按照限购令有关规定执行。当然，这一政策会涉及到很多具体的问题，有关方面一上班就已开始着手进行研究，至于将来是以细则还是操作规范等何种形式出台，目前还在讨论。
市民缺招：暂无购房意愿
“不瞒你说，国庆节至今我几乎已经跑遍了深圳各区，就为了看楼。其实就是看看行情，家里人都觉得暂时不能出手。”市民谭伟这样表示。像谭先生这样的看房人连日居高不下，但是“出手”买房的人却并不多见。根据某门户网站的调查以及记者接触的多数看房者，一半以上的人均表示暂无购房意愿，只是借秋交会之机，了解一下各楼盘的价位以及可能的走向。
看房团的王小姐对记者说：“虽然调控房市的新政出台了，但是房价还是挺贵的，龙岗这边的还要１３０００元。因为是秋交会，所以先来看看吧，买房可能会等年底再说吧。”
我市一些房产专家也表示，这次调整对深圳的影响很大，深圳初步回暖的房产市场或将重新步入观望期。
提要：“国庆节后都上班两天了，但还跟放假时一样，进出登记中心的车辆非常少，北环路边也见不到乱停车了。”在金湖文化中心深圳房地产权登记中心附近经营小卖部的张老板昨日向记者这样分析称，“这段时间房地产买卖歇菜了。”
卖家无招：生意骤跌六成
福华三路—民田路交界处，短短一百米路段，开了不下１０家房地产中介机构。据置业顾问小万介绍，市场好的时候，每家中介都可以称为门庭若市，但现在就不行了，一整天都难得有个客户上门，“你看马路边全是我们同行，大家都在抽烟、聊天，没有生意啊。”
１０月９日，星期六，但仍然属于工作日。记者当日分别致电龙岗中心区、南山前海、宝安龙华等片区在售楼盘，得到的反馈大多都是成交惨淡。来自深圳中介机构的最新数据显示，限购令出台一周，二手房和新房交易量下挫高达六成，再现４月份“国十条”出台之后的市场低迷。有中介机构预计，限购令对市场的影响将大于之前的限贷令，同时年底楼市推盘潮来临，预计一些开发商会出现降价。深圳中原地产透露，该公司在国庆节期间一共成交了３００单左右的二手房，这其中买卖单大约是２６０单左右，比节前每周大约６００单下降了六成左右。深圳中原目前拥有一百多间地铺，成交量占深圳二手房市场份额的二成左右。
网友新招：“限购房子不如限制买卖时间”
一则题为“深圳紧急出台遏制房价过快上涨通知”的帖子于１０月１日下午在深圳新闻网“我说深圳事”挂出来，截至昨日下午，已经有２２００余人点击，数十层楼的跟帖显示“限购令”已然成为广大网民的关注焦点之一。“针对于深圳限购的后果分析”一帖在天涯论坛发表一个星期，则有超过７７００人次点击。
网民“ｓａｎｄｉｎｇ”说，“深圳市出台遏制房价过快上涨通知，不如出台房子的买卖时间，如果购买的房子需要１０年或２０年后才能够在市场上流通的话，房子就不会乱涨价，房价就会稳定。”该名网友分析认为，要控制深圳市的房价上涨的最好办法就是要控制房子的流通，如果是购房者购买的房子是自住房，就不会为了卖而买。现在关键的是，大部分的人都买不起房，如果打工的人员月工资在２０００元左右，要等多少年才能买得起房呢？
提要：“国庆节后都上班两天了，但还跟放假时一样，进出登记中心的车辆非常少，北环路边也见不到乱停车了。”在金湖文化中心深圳房地产权登记中心附近经营小卖部的张老板昨日向记者这样分析称，“这段时间房地产买卖歇菜了。”
中介“损”招：“办个假离婚”
现在买房真的贷不到款了吗？在福田区某房地产中介任置业顾问的小万则不以为然：“一个家庭第三套房才不让贷款嘛，你们可以办个假离婚啊，或者用父母亲的名义买房，一年社保缴纳证明手续也是可以想办法补齐的……”
有分析人士指出，近期楼市“二次调控”靴子终于落地，让人始料不及的是，坊间各种规避政策管制的“技巧”也接踵而至，诸如假离婚、办假身份证、假社保证、找亲戚联名等所谓“妙招”也渐次浮出水面。地方楼市调控与市场抵制情绪的碰撞预示着，单纯的强制限购政令或许抑制部分当前成交，但其实质仅是部分购房需求的推后而非消除。只要楼市增值的预期仍存，坊间对相关政策的抵制情绪就难以消弭，进而激起下一轮房价的报复性反弹。
律师观点：
“有待观察”
此次出台的房产“限购令”是否真能起到打压房价的作用？目前有否律师接到市民关于“退房”的法律咨询和求助？
广东东方金源律师事务所金焰律师昨日下午就上述问题接受记者采访时表示，在国庆节前夕出台的新一轮房产调控政策，相比过去的政策更加严厉，更紧跟现实，也更彰显了国家打压高房价的力度与决心。从长远来看，这一措施可以有效拒绝房产投资性客户的介入，能够起到抑制房价过高过快上涨的现象。不过，“限购令”毕竟出台的时间还很短，能否真正起到打压房价的作用还有待观察。单就“限购令”本身而言，它只直接作用于成交量，然而房价上涨过快的根本原因还是市场供求的极度不平衡，根源问题若得不到解决，“限购令”无疑只能隔靴搔痒。
金焰律师反映，其本人暂时还未收到类似的法律咨询和求助。律师认为，如果合同中有因政策变化而解除合同的约定，应依合同约定；若没有，当事人依法签订的合同应是有效的。需要注意的是，“限购令”对居民家庭购买第三套及以上住房的贷款是“暂停”而非“禁止”。双方当事人可以通过协商来解决问题，否则可能需要诉讼。“当然，即使有退房需求的购房者，我们也绝不会建议他们为规避购房政策而离婚。”深圳晚报记者刘万专报道
估值低点与调控预期：地产股纠结
蒋飞 来源：第一财经日报
人民币升值压力与房地产调控可能是今年年底之前最受关注的两个话题。其中房地产调控新政将在四季度进入决战阶段,对房地产市场、信贷市场和股票市场的影响也更为重大。不过,调控的负面因素或许也有被夸大的成分。即使从短期来看,保障性住房建设力度的加大或许就能消弭调控政策对整个房地产行业及相关产业的影响。
10月7日上海市公布了房地产调控政策的细则,除了只得“新购”一套住房的“限购令”之外,还将对定价明显高于周边房价水平的房地产开发项目加强土地增值税的征管。目前一线城市的房地产调控细则已悉数出台,力度可谓不小。如果联系调控新政5个月以来的市场情况,则可以发现房地产调控的决战时刻已经来临。
房地产调控新政让商品房销售价格有短暂的环比下跌,但是从7月开始即已经止跌。尽管遏制房价过快上涨的目标已经达成,但是没有达到房价明显下跌的预期。目前的“金九银十”销售旺季又让许多地方重现抢房现象,价格调控难度加大。房地产调控关键在于稳定房价预期,但如果没有实质性的价格下跌,那么改变上涨预期的目的就难以实现。因此,更铁腕的调控政策势在必行。
目前A股中的银行板块和房地产板块都处在估值低点,无论是绝对价格还是相对估值水平都具备吸引力,但是在调控政策重压之下仍然难以翻身。不过,并不是所有人都因房地产调控而感到悲观。早在两个月前,摩根士丹利经济学家王庆就对《第一财经日报》表示,调控压力最大的一线城市商品房销售面积占比并不大;而保障性住房面积的加大则会抵消商品房增长放缓的负面影响,甚至带动有关的上游产业链。
从9月份公布的数据来看,保障性住房的建设已经在加快。高盛高华证券在近期的报告中称,除了改善中低收入人群的生活质量之外,监管层还希望通过保障型住房建设来推动持续投资,因为商品房市场的调控政策已经导致销售均价前景不明朗,进而致使开放商新开工进度放缓。报告认为,保障性住房建设将成为一个可能带来显著支撑的独特领域。
在监管层推动下,保障性住房建设目标的完成率将不断提高,从而带动其上上游的水泥、钢铁、建材和建筑类行业。房地产行业受到的带动很小,因为除了万科之外很少有房地产公司表示对保障型住房有兴趣。
根据高盛的估算,在保障性住房目标完成率为50%的情况下,2010年的水泥过剩供应将为700万吨,而当保障性住房目标完成率为70%时,则转变为供应短缺700万吨。这种供需的转变还可能发生在其他行业,并带来诸多影响。
地产股上涨“昙花一现”？
赵怡雯 来源：国际金融报
煤炭股大涨了、有色金属股狂飙了、“风向标”券商股劲升了，就连处于调控风暴中心的地产股也有起色了……国庆长假后首个交易日的股市表现，让不少坚持持币观望的投资者懵了。那么，A股市场是否真正走向上行轨道了呢？市场风险是否随着地产调控靴子的落地而烟消云散了呢？业内人士指出，左右A股的最大悬念仍是房地产行业的调控政策，尽管地产股最近表现不错，但仍难言完全“崛起”
主力不敢抄底
随着二次调控政策的落地，国庆长假之前地产股狠狠地大涨了一把，而节后深圳、上海等重点城市出台了相应调控细则，地产股的反应也是“利空出尽”乐观表现。然而，也有敏感的投资者“鸡蛋里挑骨头”地认为，地产股虽然上涨但仍然跑输大盘，很可能是主力机构的“偷袭”所致，地产板块的上涨很可能是“昙花一现”。
业内分析师认为，在二次调控政策落地后，地产板块虽然没了“近忧”，但不可以说没有“远虑”。大成基金便表示，地产板块的调控风险是否真正烟消云散还得看房价能否真正有效回落，否则该板块将始终面临持续政策压力的风险。所以，主力机构从长期来看，仍然认为地产板块难有大作为。
同时，也有分析师指出，市场的另一层忧虑便在于即将出台的房产税，国泰君安分析师孙建平认为，如果房产税试点出炉，那么前期压制地产股股价的政策利空才将全部落地。而像瑞士信贷在内的多家投行研究机构认为，房产税的出台可能掀起另一轮地产股的回调。因此，在这项调控政策出台之前，即便地产股的估值再诱人，主力机构仍然不敢大举进军地产股“抄底”。
介入还看房价
对于节前节后两次地产股的上扬，不少原先坚持持币的投资者有点“胸闷”，如果再不动声色是否会再度踏空呢？不少券商人士则认为，所谓心急吃不了热豆腐，要介入地产股还得等房价真正出现回落。
招商证券在最近出炉的房地产行业研究报告中提醒投资者，“只有等房价出现下跌后才是大幅加仓地产股的良机”。招商证券认为，目前几乎所有城市的新房库存已经见底回升，二、三线城市刚性需求相对较弱，随着这些城市新房库存的不断上升，预计房价会先从二、三线城市开始下降，进而影响到一线城市。
湘财证券表示，房地产调控政策的效果将主要体现在房地产市场的成交量上，对价格的影响较为滞后。
从目前看，湘财证券预计今年第四季度房价仍然难以有像样的调整，明年上半年房地产市场将受供应压力，价格才开始全面调整。尽管地产股短期出现了反弹，但从目前看全面走强的可能性不大，未来地产股的走势将因为销售业绩的不同出现明显分化。
做多意愿强劲
尽管地产股仍有“远虑”，但对于A股市场整体而言，短期内因为消除了政策风险而打开了上行空间。
国元证券首席策略分析师徐建新在接受《国际金融报》记者采访时指出，“我国经济面临不确定性的因素很多，包括汇率、通胀、大小非解禁等等，每一个问题都是大问题。但是，由于现在市场的牛市情结很重，如果把目光放得近一些的话，关注的核心就应该是市场的资金问题。”
徐建新认为，如果短期内A股市场的资金是不断增加的，不管这种资金是来自热钱还是来自房地产市场，都会在一定时间段内影响股票市场走势。但是只要资金跟不上，行情就很难展开。关注市场的成交变化是判断未来行情动向最真实最现实的标准。因此，从目前的市场成交量情况看，短期内只要没有出现系统性利空，市场做多力量仍然存在，股指继续上行的概率较大。
A股重上2700点 蓝筹股、汇率、地产股成基金经理三悬疑
张　哲 来源：证券时报
股市在国庆节后第一个交易日迎来了开门红，上证指数再上2700点。证券时报记者上周五采访了数位资深投资人士，他们普遍认为，未来A股市场走向仍存三大悬疑。
人民币汇率：达摩克利斯之剑？
人民币汇率的持续升值是经济问题，也是基金经理担忧的影响A股走势的最大问题。“美国众议院已经通过了贸易公平法案，相关程序正在进行，一旦通过，意味着中美贸易战将拉开序募，A股将走上漫漫跌势，如同当年的日本。”上海一位不愿透露姓名的基金经理表示。
上海一位基金经理认为，人民币升值将对航空业、造纸业、房地产行业产生正向的推动。
蓝筹股：能否启动？
蓝筹股未来的走向备受关注。一位投资人士表示，目前中国股票的估值水平相比历史区间以及其他亚太市场都较合理。“未来大盘走势关键要看权重股的表现，风格转换只是时间问题。”
“沪深300指数未来的增长空间至少还有25%。”上投摩根研究副总监王炫表示，市场一旦向上突破，以金融地产为代表的大盘蓝筹将成为市场的主要推动力。
地产股：否极泰来？
未来地产股究竟能否否极泰来？国泰基金一位基金经理认为，“日前公布的上海房地产调控细则的力度低于市场预期，如果房价保持平稳，政策将处于暂时的真空期，短期内或将对地产板块形成利好。不过，考虑到市场存在很大的不确定性，政策的利空也尚未出尽，地产板块的上涨幅度有限。”
不过，还是有相当多的人看多地产股。中国人寿（601628）相关人士透露，节前已经买了不少与地产相关的指数基金。
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