神马文学网牛刀的博客 -- 腾讯博客 - 牛刀：应把开发商自有资金比例提高到50% - Qzone
来源：百度文库 编辑：神马文学网 时间：2024/04/29 23:01:39
牛刀：应把开发商自有资金比例提高到50%
房价普降，是指中国70个大中城市房价全面下降。这种全面下降的局面还没有出现，所以，很多开发商和炒房客及被收买的一些媒体和专家，还在制造谎言欺骗市场，理由就是某某城市房价还在上涨，以偏概全，也能蒙骗一些人。因此，现在最急迫的是促使全国70个大中城市房价全面下降。
要促使全国70个大中城市房价全面下降，至少还有三步路要走：第一步是去杠杆化。开发商说即使没有成交也不降价，理由就是开发商有钱。今天报道的广州收回恒大、鸿荣源和金地集团三块地王，没收了鸿荣源4个亿和金地2170万保证金。这点钱对开发商来讲其实不算什么，因为开发商很容易在银行里拿到更多的钱。
开发商容易在银行拿到更多的钱一个主要原因，就是因为开发商自有资金比例只有20%，在银行的杠杆效应是4倍。对于商品住房行业而言，项目资本金比例是指开发商拥有资金占其全部地产开发资金的比例，所以业内又叫自有资金比例。在2004年9月，中央为调控当下较热房地产市场，曾要求申请贷款的开发企业其项目资本金比例不得低于35%。此后几年，随着楼市的持续升温，开发商的贷款被严格限制，“35%”的大限也从未放松过。
2009年，为了应对金融危机扩大投资刺激消费，国务院于
第二步是去泡沫化。去房价的泡沫化有两个内容，第一个是正视中国城市居民生活的困境，包括失业的大学生和农民工的公益救助，努力提升他们的购买力。对恩格尔系数大于35%的普通城市居民应该发给生活补贴。全国大学生助学贷款总共只有200亿，对毕业两年以上仍然无法偿还助学贷款的大学生应该予以减免。对农民工不能简单的谈增加收入，政府应该拿出一笔钱，在五一节日，每个农民工补贴两百元钱，以示对他们劳动的尊重。
第二个是适时动用货币工具回收流动性。要促使全国70个大中城市房价普降，不动用货币工具根本行不通，仅仅只是动用金融工具回收流动性，只是在商业银行内部起作用，不会对社会上的流动性产生影响，房价泡沫依然在衍生。所以，央行应该向市场传达一个明显的信号，那就是人民币停止贬值，制止一些盲目的投资行为，减少城市居民的不必要损失。这是促使全国房价普降的一个最重要的措施。
第三步是调控供给。对供给方的调控，动用了产业政策、财税政策和货币政策，现在只是适时开征物业税的问题。因此，对需求方的调控已经迫在眉睫。对需求方的调控不是简单的增大供给，而是从土地供应开始，就要制定相应的法律法规。北京市政府限制买多套房，住建部发现经济适用房用于出租予以收回等，这些零星八爪的政策带有很大的随意性，而住宅关系到国家的长治久安，应该是稳定长期的不得随意更改。
在目前情况下，要有让开发商下课的勇气和决心，在住宅用地的供应上，保障性住宅和商品房住宅要做到七三开，也就是保障性住宅用地要占住宅供地总量的70%以上，逐步达到95%的用地比例，以后的商品住宅不得超过住宅用的5%，因为土地是公有的。其次由政府规划设计，建筑商直接按招标要求施工，不用开发商介入社会保障住宅，减少中间环节。在分配环节上面向年轻的白领和农民工，而不是以公务员为主体。
这三步路看上崎岖，实际也简单。关键是看政府是不是真正在为中国经济和中国民生来做长期打算。为国为民，才能保证长治久安，如果仅仅只是为了GDP的数据，仅仅只是为了利益集团牟取暴利，那当然走起来有些艰难。但是，通过这次对供给方的调控，收效明显，说明只要下决心，立意为国为民，也同样可以对需求方进行有效的调控，促进全国房价的整体下跌。