牛刀的博客 - 牛刀：白领买房至少要有五年的眼光 - 腾讯博客 - Qzone

来源：百度文库编辑：神马文学网时间：2024/04/28 17:36:34

牛刀：白领买房至少要有五年的眼光

一位网友发来短信说：牛哥，深圳房价涨不动了，上一轮房价上涨维持了四年，这一轮房价上涨连一年都维持不了，还是在如此大量投放货币的情况下，看来房价是要蹦了。

还有一位网友发来短信：为着前几个月没有抄到底，我后悔了很久，也在你的博客上留言骂过你，现在看来一点也不用后悔，房价再涨就要完蛋，不涨也要完蛋，所以注定要下跌，没什么后悔的，支持你。

这两条短信实在没什么值得让我高兴的。道理很简单，不动产和股票市场不同，股票市场存在割肉一说，也就是股指在出现问题是，可以立即空仓，跑了就是。这就是股票市场投机合理的法则，因为易于变现，只存在赢和亏的问题。而楼市在出现问题时，想跑就没那么容易，因为没人接盘，割肉都跑不了，这就不是赚钱的问题，而是巨额负资产的问题。所以，如果从保值的角度购买房产，一定要有五年的眼光，而不是看一时一地。

香港的房价曾经连涨了八年，但是，1996年跌去了30%，1997年又涨回了20%，而1998年之后两年的时间跌去了50%，用了将近十年的时间都没有涨回来。再来看看日本，1989年大跌之后，也出现了短暂的回调，而且弥补了下跌的缺口，大有达到历史新高之势，但是随后是持续17年漫长的下跌，至今都没有回到1988年的水准。

不动产聚集着中国城市居民最多的财富，稳定升值才对全体民众有利，暴涨暴跌对经济对社会的危害等同于一场灾难。因此，做好不动产的市场是非常难的，不仅需要体制上的保证，产业政策和货币政策的配合，还需要市场的理性和健康。

中国的住宅开发模式先天不足。在住宅用地的供应上，至今仍然沿袭被事实证明是最落后最原始的生产力的“招拍挂”，阻挠了经济的发展，危害了社会的和谐，这种典型的香港模式已经被事实证明不符合中国国情。然后，是罪孽深重的商品房预售制，现在买卖双方签订的还是商品房预售合同，上海塌楼之所以难以解决问题的主要原因就是这种预售制，如果是现房交易在没有收楼时倒塌处理问题就要容易得多。还有门店式交易，是所有楼市投机行为的终端，假按揭、钻银行空子、避开二套房贷首付四成很多是终端行为。

在这种情况下，中国楼市很容易演变成一个炒买炒卖投机行为严重的市场，而投机行为越严重就越难以评估房产的价值，导致很多人盲目跟风买楼，欠下几十年的债务自己还不知道是怎么回事。当然，因为购买群体复杂，对很多人无所谓，但是，对正在领取月薪的白领夫妇家庭，有三个因素是应该考虑的：一是支付能力，二是未来预期，三是资产估值。

我们不能看一时一事，现在房价涨了立马后悔，买了房后房价跌了也后悔，那不成了为了一个住房天天后悔，甚至怨天尤人。因此，只要综合考虑这三大因素，眼光放在五年左右，恐怕就不会为这短暂涨涨跌跌而闹心。

对趋势的判断，一定要考虑经济增长和收入增加这两大因素。如果经济处在衰退，房价的上涨不管是因为什么因素引起的，都注定是短命的，是不可持续的。而在经济稳定增长周期，房价的涨幅略高于CPI的涨幅是正常的，涨幅太大要分析是什么因素引起，如果是货币因素引起就有泡沫，就会出现回调。在目前中国经济形势的发展来看，如果我们解决不了产能过剩的问题，如果我们解决不了消费不足的问题，如果不能极大的提高城市居民的实际收入，未来五年内，房价有一个巨幅下跌，白领购房要考虑这个因素。