牛刀：本轮调控是在拧断开发商的资金链 - 牛刀的日志 - 网易博客

牛刀：本轮调控是在拧断开发商的资金链

从潘石屹说“这一轮调控注定失败，因为开发商不差钱”开始，中央政府对开发商的资金链进行了猛烈的攻击，出手一次比一次重，每一次都砸在开发商的软肋上。现在看来，开发商的资金链也不是那么牢不可破，尽管中央政府还有许多手段没有用出来，但是开发商已经快招架不住了。

其实，谁都知道，开发商没到资金链出问题的时候是轻易不会降价的，这是常识。但是，中央政府绝对不会说，开发商啊，求求你啦，把房价降下来吧，你的房价这么高，压抑了消费，挤出了其他产业，你还不降价会把宏观经济搞垮的。如果开发商听见这样的话，会降价吗？显然不会，不仅不会，反而会变本加厉，囤积居奇炒买炒卖。

这样，逼得中央政府出手。先是一纸电文，查处地王，凡未按时交纳地价款一律收回。于是，大龙地产折戟沉沙，2009年11月20日巨资拍得的“地王”于2010年2月1日被北京市国土资源局收回，大龙地产更是因此付出了2亿元的代价。随后，大龙地产股价从22元直落到9.9元，股民损失巨大。随后，广州又刮起了一阵房地产调控“旋风”。由于开发商未按时交纳土地出让金，撤销三幅地块的土地出让合同，并对开发商处以相应的罚款，其中深圳鸿荣源集团被罚款数额最高，达4亿元，恒大地产也被罚款。

但是，查归查，罚归罚，开发商并不在乎，原因是开发商不差钱。为什么不差钱呢？一个原因是2009年房价暴涨，开发商赚足了钱；二个原因是低利率和宽松的信贷政策，让开发商很容易取得银行贷款；三个原因是开发商自有资金比例只有20%，在银行有4倍的杠杆效应，这是其他产业没有的；四个原因是借壳、IPO、香港IPO和海外发债，融资渠道非常广阔。

但是，开发商没有想到的是，国11条颁布后，各地方政府在出台细则时，数易其稿，不断被中央政府退回重写，严厉呵斥。何故？概因太过温和，不足以起到降低房价的作用。媒体报道说，地方政府是想让国11条软着陆。这些地方昏官根本就不知道中国经济增长到现在，为什么必须调房价，而且只能成功不能失败。地方政府的拖延，给了开发商以喘息之机，却并没有让开发商找到充足的资金。为什么？因为成交量已经大幅下滑，而且，银行也接到通知，从5月1日起，对开发商贷款要严格审查，其实就是不要给开发商贷款。

由此可以看见，尽管中央政府没有明说，但是降房价的决心是显而易见的。自4月16日房产新政以来的50日里，证监会对地产公司的融资政策也在日益收紧。不要说IPO和再融资，连并不涉及现金的借壳上市，也实质上被叫停。4月16日房产新政出来后，各家银行迅速制定细则，予以严格实施。随后，各家银行纷纷进行房价下跌的压力测试，实际上是告诉开发商，房价最少要下降30%至50%。

但是，开发商还在撑，只有深圳开始出现房价松动。开发商不明白，4月16日出台的新政，对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。开发商们甚至认为，新政又是走过场，因为有很多办法可以变通，有的甚至用假离婚增多来威胁中央政府。

在这种博弈中，中央政府不动声色，但意志坚定。6月4日，三部委发布《关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知》指出，申请贷款居民家庭的住房套数，应依据其家庭成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定，包括其配偶及未成年子女。如此一来，二套房的认定标准不仅以是否曾经贷款为依据，也要以是否有房为依据。也就是说，关于二套房的政策不仅要看贷也要看房。这一棍把开发商彻底打蒙了。

现在开发商还剩下华山一条路，那就是自有资金比例仍然20%，普通住宅为15%，在银行的杠杆效应为4倍至5.5倍。也就是说，只有开发新项目，开发商才能在银行取得贷款，为了维持现金流，这将促使一部分中小型开发商尽快开发新项目，而且，这些中小型开发商大多集中在三四线城市，有助于平衡城市之间住宅供应的不平衡。这种谋略艺术，是非常高超的。

现在地方政府也明白中央政府真正的意图，纷纷开始出台真正的细则，并将房产税纳入细则之中，向社会传达一个明确的信号，开发商要想资金链不断裂，只有降价卖房。而且，那些楼市炒家也只有将囤积的住宅全部抛出，才有可能降低持有成本，否则，如果3套以上住宅征税6%的话，15年后，那些房产基本上就等于被政府收回了。

本轮宏观调控的目的，是调结构扩内需。而不降房价的调控是没有任何意义的。开发商如果继续与中央政府博弈，后面还有更加严厉的措施出台，那就是直接切断开发商的资金链，毫不客气。这是这一轮调控所必须做的。