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牛刀：房地产货币化是社会财富的海市蜃楼

牛刀按：这是经济学博士、网友秋日的私语撰写的一篇博客，对中国房地产的问题有一个新的解读。我接到这篇博客已经多时，每天都在思考这个问题，寻求解决之道。因问题涉及到财富的认同和理解，对房地产本质的一些看法，我觉得很有意义。在未征求本人意见的情况下，现转发于我的博客，欢迎广大网友就此观点给与评论。谢谢。（以下是全文）

人生幻觉演绎货币幻觉

从我孩提时代开始，许多偶像来了又走，现在仍然“活在我心目中”的，大概还剩以下几个：华盛顿、圣雄甘地、黄家驹、杰克逊、牛刀。他们做了一些事情，而这些事情对活着的多数人有利。

自从我得到经济学博士学位以后， 我就不再认为中国有一种称为“房地产”的独立产业。因为在我的眼里，只看到了建筑业与金融业，这两个妖魔加在一起，共同纺织了一个枷锁，束缚了其它所有行业的人――他们的智慧与双手，我也是其中一个。我因为住在一个好心人免费借我住的公寓里， 所以还可以腾出一点脑力来做一点知识份子应该做的事，而更多的我的同类，则在各大都市中日夜不停地偿还按揭贷款。
    关于房地产的建筑业部分，因为非我专业，我只能提醒大家一点的就是，上海的房地产发生13层楼房垮塌事件以后，仍然以高昂的头迎接了大股东的60年华诞，仿佛上海阿拉们购买的已不再是一种有形的商品而是一种抽象的票证。这个情况与现今我天朝的股民、20年以前的集邮、君子兰、高尔夫球证，乃至350年前的荷兰郁金香爱好者都同出一辄。因此揭露房地产中那个躲在建筑业后面的金融游戏，对广大想炒房又不想做房东的人来说，就有较多一点儿的意义。

房地产对我泱泱大国来言，乃是一方显学，显在哪里呢，这个行业不是为国民提供容身避雨之所，也不尽如媒体所说的那样提供财政非税收入，更重要的一点是，房地产通过与金融的极端紧密结合，成为中国货币领域的一个重要组成部分，或者说发生了宋鸿兵先生所谓货币战争的“中国化”。

虽然说黄金天然就是货币，但人类从茹毛饮血走一路走来，用过的货币其实形态颇多，如贝壳、可可豆、铜、铁、盐等等，最奇异的是万恶的旧社会，居然用鸦片充任货币，可见今之以房地产为货币，并非书生臆语。

任何物之为货币，应该符合几个条件：其一，用作财富储藏物资；其二，用作社会支付工具；其三，与商品任意交换。第一层意思好理解，现在谁家房子多，便被理解了财富多，和谁家里存款多、黄金多是一样的效果，以至于出现谈婚论嫁，先谈住房的社会普遍现象。

后面两层意思要理解，应先把《货币战争》中的内幕搞清楚。货币商业发行有两种，一为“足值货币”，比如把不规则状的金块融铸成标准货的金币，这种发行是真实财富的转移，不存在弄虚作假的可能。另一种是发行“不足值货币”，主要是银票、纸币，这种发行是借贷行为（或称信用），那为什么人们还要普遍接受呢，原因之一是流通方便，原因之二是发行的一方储备了某种真实财富作为担保，如黄金、硬通货、宗主国货币等，如果纸币持有人不想要纸币了，可以兑换回具有真实价值的实物。如果没有实物储备资产，那就要找一个受大家信任的人来担保，如政府、国王等，主要的担保方式有国债、税收、持人货币发行机构控股权等。2009年3月18日，美联储将收购3000亿美元长期美国国债，也就是用美国的国家债务作为储备，发行了3000亿张纸币。

不管以上哪一种方式，兜里揣着红红绿绿的纸钞都是安全的，这样人们就放心地把这些“不足值货币”，当作足值货币来用了。其用途主要包括上述的第二、三项，即与其它商品交换，或者作为财富支付给别人。那么问题最后就来了，用房地产的作为储备发行货币你愿意接受吗？

房地产：人民币的异化

如果房地产真是房地产，那它是变不了人民币，例如你要卖一斤大米，你应该是把它从土地里种出来，然后拿去和消费者交换货币，那么大米是大米，货币是货币。同样，如果你想卖一幢房子，你应该先把它从土地上盖出来，这种产业叫房地产，多数国家就是这样做的。

问题是这个世界上很多东西，和我们的凡胎肉眼看起来的好像很不一样，例如明明看见太阳围着地球东升西落，老师却偏偏要说地球绕着太阳转。在中国，房地产与货币的关系，也不是你想象的那样先有货币，再买房子，而是先有房子，再有货币。这个仿佛鸡、蛋先后之争的命题可能需要多一层理性来读解。

以香港为代表房地产不是这样操作的，俗称“炒楼花”。按这种游戏规则，开发商不需要用自己的钱来盖楼，资金可以通过向银行贷款来筹集，还可以在房子没有盖好之前就销售出去。而买的一方也不需要用自己的钱来买，只要出按揭首期就好了，甚至买的人也可以不是需要房子住的人，而是一个投机者。这一切都建立在一个假定的基础上，就是房地产只涨不跌，银行可以把钱借给张三修房子，再借给李四买房子，整个幕后的地产所有人，实际是银行。

银行是做什么的，除了借钱给开发商以外，还能发行人民币。当银行向房地产开发商发行信贷的时候，就是在发行人民币，因为开发商把房地产抵押给了银行，银行就把“不足值货币”将给了房地产商，然后流通到你我的存折，我们购买住房，开发商把贷款还给银行，货币就消失了。若单个银行，非经常性的发放房地产贷款，以房地产为储备所发行的人民币供给时断时续，对我们的生活构不成显性影响，但是当所有银行一致行动时，这部分人民币将一直存在，成为我们生活的一部分，直到所有房地产全部出售。

香港的银行做了坏事是要“挨板子”的，房子跌的时候，破产的重组的比比皆是，而国内的银行系统不同，政府既控制货币发行，也成了房地产的幕后庄家。由于土地价格不断上涨，吸引了众多民营企业用人民币与它交换，这样货币流向政府，土地流向社会。然后是建设期，在此期间土地及不断完工的房产被反复评估增值，每增值一次，就会增加其作为抵押品的价值，这样房地产流向银行，货币流向社会，在货币乘数的作用下，银行将越来越多的储蓄存款变成了“以房地产为储备的货币”，或者说，房地产券。

今年7月的“广渠门地王”事件更能说明“房地产券”的性质。中化集团勇夺地王，在他的财务报表上显示有245亿银行信贷，好不容易才花掉40亿，还有200多亿没花呢。这么多钱哪来的呢，因为上半年人民银行发行了货币7.3万亿，进入商业银行系统。在这个过程中，人民银行是拿商业银行的债务作为储备，而没有吸收实物作为储备的。那么商业银行又如何把货币抛向社会呢，它也需要寻找一种储备物，就是房地产，房地产价格越高，向社会抛出的房地产券就越多。

行文至此，有两个中国特色恐怕大家就明白了：为什么央企不计成本让潘石屹黯然离场，因为央企根本不是在买地，而是帮助银行完成货币发行，整个游戏设计为在地方政府、央企、央行、商业银行之间玩“四人转”，导演这一切的是他们共同的“控股股东”，是一种定向执行宽松的货币政策的方法。

为什么住宅空置率如此惊人，而银行与开发商还乐此不疲呢，因为那些房子是银行的资产，以海量空置房为储备发行的“房地产券”此刻正活跃在你我左右。例如当你打开电脑查看这篇随笔时，你不会舍得毁掉你用来交网费的钞票吧，所以，那些空置房很安全。

货币幻觉其及破灭

鲁迅说：“人生最苦痛的是梦醒了无路可走。做梦的人是幸福的；倘没有看出可以走的路，最要紧的是不要去惊醒他。”我们也可以说：“人生最苦痛的是买了房却价格大跌。涨价的房是幸福的；倘已经看出房价有太多泡沫，最要紧的是赶快惊醒他。”

高房地产价格，高货币供给，泡沫在《货币战争》中，集中批判了以国债作为储备发行货币的可能危害，将国家财政劫持在手中，永久性的获得利息收入。以房地产为储备发行出“房地产券”，则更是一种匪夷所思的作法。目前只有贵金属和国家信用两种资产可以用作货币发行储备，这两种资产价值高度稳定，因此所发行的货币币值就会高度稳定，若以房地产为储备，则直接改变了价值的标准。短期来讲，房地产的增长极大的增加了流通中的货币，如同西班牙人从南美输入一船黄金一样；长期来讲，这种“房地产券”币值无法稳定，对经济造成巨大的冲击。

房地产根本不具备作为货币发行储备的资格，正是因为其价值极易被操纵。因为房地产的价格=流通中货币数量（元）/房地产数量（平米），如果流通中货币数量增加的话，表现为房地产价格上涨，或者虚拟的财富感觉上涨，这样我们就开始进入鲁迅的“美梦”之中。在货币幻觉的作用下，加之任志强之流妖言惑众，价格上涨被偷换成了价值上涨，上涨的价值又被抵押给银行，用作发行不足值货币的储备，于是又有一批货币流向社会，房地产的价格被再次推高，直到有人发现货币的含金量不够为止。这就是我们现在面临的国情。现在网友热议的所谓“皇帝的新装”也就是这个意思。

一位牛刀网友把这个复杂的过程简化成一个简单的游戏：张三，按揭购买1套总价100万的房子，首付20%，即20万，转手卖给李四，总价150万，赚50万；李四首付20%，即30万，房价跌吧，不怕，因为张三和李四是约定的朋友,李四在房价跌的时候断供。张三和李四这躺赚了将近20万。这20万财富就是典型的“货币幻觉”，在张三李四获得货币的同时，将近（150-100）×（1-20%）=40万“房地产券”投向了流通领域。

其一，若房地产成为国家货币发行储备系统的一部分，那我们子子孙孙都会面临有房不能住的状态。举个例子，目前全世界已经开采出的黄金有145200吨，除以60亿人，人均24克，足够每人做一个金戒指，但实际上这是根本不可能的事，为什么呢？因为大部分黄金作为世界货币系统的终极储备在各个金库里“空置”起来了，仅政府储备就达30000吨，其中24000吨法定限售。如果房地产成为储备，它也必须空置起来，作为财富象征存在。一国的经济制度，到了只让州官修房，不让百姓居住的地步，那这个国家还不要好好反省吗。

其二，若房地产成为国家货币发行储备系统的一部分，那我们经济将会永远处于大起大落之间。房地产的不可移动属性使它很容易成为短期价值标尺，但是正是因为其不可移动性，使得它对经济波动缺乏抵抗能力。比如一国出现疾病、战争、灾害、政治风波等异常情况，丝毫不会让黄金贬值，但房地产却在劫难逃。为什么呢，因为无法带走的东西风险最集中，就好像一旦打起仗来，那些正在开采的金矿立刻一文不值一样。以一种内在价值不稳定的东西作为社会财富的标尺，当它价格上涨时，我们感受到财富极大增长的虚幻快乐，当它下降时，社会却陷入深深的危机。
货币（房地产券）供给
房地产资产价格
低房地产价格，高货币供给，通胀，居民生活困难
高房地产价格，高货币供给，泡沫，2009
，居民住房难
高房地产价格，低货币供给，紧缩，2006，民企经营困难
低房地产价格，低货币供给，2002，国民收入低
上图大致描述了近10年以来房地产与经济波动之间的关系，2002年以前，房地产还没有商品化，2002年中国加入WTO之后经济迅速增长，房地产价格抬升，货币供应量不足，民营企业纷纷放弃产业，转而经营房地产。2009年上半年大量货币匆匆出笼，通胀预期让房地产再次上涨，货币发行拯救了房地产，上涨的房地产成为新增货币的储备。这种情况下，如果房地产价格一旦下跌，房地产券的购买力就打了折扣，但是你不知道哪一张钞票是以房地产资产储备而发行的，所以全体货币都要受到牵连。流通中的货币名义购买力高于流通中商品的价值，这种情况是货币型的通货膨胀，这时候有几种办法来救治：（1）销毁部分房地产券来降低流通中的货币，比如你回家找几张钞票，用打火机烧了。（2）全社会出现对房地产的强大真实需求，使房地产券的储备物价值上升。（3）用中国的房地产交换美国的黄金储备。（4）把房地产储备物证券化，用一个较长的时期逐渐回归其价值，让下一代人缓慢的为我们买单。（5）财政出资补足储备物不足部分，或发行国债把房地产的信用变成国家信用。（6）用国家强制力，让空置房交易价格锁定在高价，变成真正的储备资产。

结束语
现代货币发行制度本是人类可以与取火、车轮相媲美的东西，最近有网友提到了人民币国际化的问题，有这种人民币幻觉的人可以看一下这张表。
国家(地区)
数量(吨)
占世界总储备比例
黄金占外汇储备%
黄金储备率排名
国家(地区)
数量(吨)
占世界总储备比例
黄金占外汇储备%
黄金储备率排名
美国
8,133.50
27.87%
78.20%
3
印度
357.7
1.23%
3.30%
60
意大利
2,451.80
8.40%
68.10%
4
俄罗斯
457.9
1.57%
2.40%
66
德国
3,417.40
11.71%
66.30%
5
日本
765.2
2.62%
2.10%
74
法国
2,562.30
8.78%
59.40%
7
新加坡
127.4
0.44%
2.00%
75
黎巴嫩
286.8
0.98%
36.90%
12
中国
600
2.06%
1.00%
79
英国
310.3
1.06%
14.80%
21
马来西亚
36.4
0.12%
0.90%
83
柬埔寨
12.4
0.04%
14.60%
22
韩国
14.3
0.05%
0.20%
95
中国台湾
423.3
1.45%
4.00%
54
墨西哥
2.8
0.01%
0.10%
98
不管是与中国的GDP比，还是与储备资产总额相比，黄金的比例都低得不可理喻，而中国是世界是最大的黄金生产国，我不由的想到了近代中国历史上充满屈辱的一个词汇：“白银外流”。货币的信誉取决于发行机构价值储备的数量，当我们的创造性的用房地产作为储备来发行货币时，人民币成为世界货币也就只是个海市蜃楼而以。

关于“掩耳盗铃”的危害，可能大家都已经听得麻木了，那我们再说一个神医的故事。扁鹊见蔡国国王，第一次扁鹊说：“君有疾在腠理，不治将恐深” 。国王不理他，十天后扁鹊又说：“君之病在肌肤，不治将益深”。又过了十天扁鹊说：“君子病在肠胃，不治将益深”。国王不高兴了，再过了十天，扁鹊看到国王就躲，五天后国王就病死了。疾在腠理，汤熨之所及也；在肌肤，针石之所及也；在肠胃，火齐之所及也；在骨髓，无奈何也。事实上，房地产若只是侵蚀实体经济，造成只会是一代人财富的缺失，尤如病在腠理肌肤；若劫持财政，只是威胁到政府的利益，尤如病在肠胃；但倘若连货币都绑架了，那可真是要发生货币战争了。

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