北京楼市迅速降温 时隔16个月再现“量价齐跌”

北京楼市迅速降温 时隔16个月再现“量价齐跌”
时间：2010-04-28 | 来源：法制晚报 |评论共0条
核心提示: 房贷政策骤然紧缩让如火如荼的北京楼市迅速降温，而时隔16个月，“量价齐跌”的现象再现京城楼市。北京房地产交易管理网数据显示，上周新盘、二手房成交量环比大幅下跌。与此同时，二手房成交价和商品房开盘均价也出现了不同程度的下滑。
法制晚报4月26日讯 房贷政策骤然紧缩让如火如荼的北京楼市迅速降温，而时隔16个月，“量价齐跌”的现象再现京城楼市。
北京房地产交易管理网数据显示，上周新盘、二手房成交量环比大幅下跌。与此同时，二手房成交价和商品房开盘均价也出现了不同程度的下滑。
商品房·期房成交量降78.5% 销售率仅一成
从4月20日开始，北京各个银行开始严格执行国务院的房贷新政，二套房首付比例为50%，利率最少是基准利率的1.1倍。这意味着购房者再无政策“末班车”可搭。
北京房地产交易管理网数据显示，4月全市商品房预售项目成交量仅有695套，与3月当月预售项目成交的3237套相比，成交量下跌达到78.5%。而4月当月取得预售许可的21个新盘的平均销售率仅为12.1%。
二手房·房源激增近六千套 成交量跌38%
房贷政策一天比一天收紧，最为敏感的莫过于二手房市场。从4月20日到4月24日五天时间，北京二手房成交量仅4409套，日均仅881套，环比前五天暴跌了38%。
据荧灿地产统计，自4月14日国务院公布贷款新政以来，新增客户需求由每天的500余组跌到了200余组，跌幅为60%。
在购房者陷入观望的同时，房主“高高在上”的心态和地位有所动摇，部分房主开始大规模地抛售。房地产交易管理网数据显示，截止到4月24日，北京可售二手存量房达到了30811套，环比3月的24985套，暴增了5826套。
记者在安居客等房源网站上看到，不少二手房源前面已经被中介公司加上了“跳楼价”“房主急售”“抛、抛、抛”等字样。
4月商品房成交数据环比变化
3月 4月 跌幅
预售项目个数 27 21 22.2%
商品房总供应套数 8574 5735 33.1%
当月成交套数 3237 695 78.5%
商品房销售率 37.8% 12.1% 68.0%
房价·八成房源价格松动 单价最多降五千
据了解，就在3月份，由于房价暴涨，竞价买房的现象还非常普遍，二手房成交价一般要比房主的最初报价高出十几万甚至几十万。但最近一周，这一现象已销声匿迹，部分购房者从原来的不敢砍价改为一张口就将均价杀掉五千。
在荧灿地产位于CBD的一家门店，后现代城一套90平方米的70年产权的精装修住宅的房主要价3.2万，但多个买家一口价2.8万，甚至还有人出价2.6万，房主开始坚决不同意，但经过几天购房者轮番砍价的厮杀之后，终于将价位降到2.8万，但回过头来寻找买家时，原来砍价的买主们又都不买了。
荧灿地产数据显示，最近一周其门店成交的二手房八成以上都低于房主报价，单价降幅从2000元到5000元不等。
新盘方面，据北京中原三级市场研究部统计数据显示，由于开盘项目郊区化，以及新政持续出台的影响，4月中上旬北京商品房开盘均价为21058元/平方米，与3月份的商品房均价22885元/平方米相比，下跌幅度达到了8.7%。
专家预测·二手房价格将降回去年年中水平
中原地产三级市场部总监张大伟分析，受“新国十条”以及随后出台的细则影响，楼市已经出现了明显的急转直下。3-4月成交的商品房很可能因为购房者难以筹够首付、对楼市价格预期下跌明显而开始退房，5月更可能迎来更明显的退房潮。
荧灿地产总经理顾辰天认为，这仅仅是市场走低的一个开始，“买涨不买跌”已经成为楼市中买家遵从的一个不变定律，当越来越多的房源上市，房价水分越挤越多的时候，买家能做的就是尽情观望。
顾辰天认为，5月后，北京二手房价格还有下跌空间，尤其是通州、大兴、房山等地，下跌空间预计在5%—10%左右，比中心城区要狠得多。
而张大伟则认为，本轮调整后，二手住宅价格的降幅将有30%左右的空间，房价将向2009年年中左右看齐。
形势·通州二手房价跌幅“破纪录”
时间：2010-04-28 | 来源：新京报 |评论共0条
核心提示: 房贷政策骤然紧缩让如火如荼的北京楼市迅速降温，而时隔16个月，“量价齐跌”的现象再现京城楼市。北京房地产交易管理网数据显示，上周新盘、二手房成交量环比大幅下跌。与此同时，二手房成交价和商品房开盘均价也出现了不同程度的下滑。
新京报4月28日讯 3月以来楼市的疯狂在通州表现最明显，二手房价格从16000元/平米蹿到21500元/平米只用了1个月时间。但昨日本报和中原地产联合在通州的调查显示，该区域的房价已从跳涨变为跳跌，二手房均价从最高点21500元/平米跌到18500元/平米，只用了13天，个别楼盘最高跌幅超25%，创历史最大跌幅纪录。
通州房价急转直下
张羽（化名）是一个职业炒房者，用在2006年自己家在东四拆迁的200万拆迁款，经过几年的房产投资已经赚了好几番，最近因为通州新城的规范，她在4月初以2.2万的均价在通州购买了3套新华联家园二手房，到4月14日房价已涨到25000元/平米。从这天开始，系列宏观调控政策陆续出台，到26日，房价已跌到18500元/平米。张羽降价50万将几套二手房挂牌出售，可惜跑了10几家中介没一个人看房。通州二手房市场最近急转直下，据北京中原三级市场研究部统计数据显示，该区域二手房均价从最高点21500元/平米跌到18500元/平米，下跌13.9%，只用了13天。从单个楼盘来看，通州二手房价最高跌幅超25%，如新华联家园、格瑞雅居、瑞都国际等，4月14日前最高售价大约在25000元/平米左右，截至昨日售价约为18000-19500元/平米之间，跌破2万元关口。
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相关：北京房山区一地块因竞价过高超限而“流拍” 来源：人民网
前天下午，房山区窦店镇京南嘉园小区三期地块在北京市土地交易市场房山分会场举行现场竞拍。这是自今年3月北京暂停热点地区高价低交易之后首块开拍的居住用地。根据出让公告，该地块建设用地面积27026平方米，规划建筑面积43241平方米。记者从北京市土地整理储备中心网站上还看到，在4月12日至26日的挂牌竞价期间，该地块共有9次报价。
经过现场竞价，该地块最终报价为20400万元，折合楼面地价4717.7元/平方米。而据土地部门透露，该地块已经预先设定了4700元/平方米的上限，但该数值事先并不公开。因为最终报价超出这一上限，该地块最终“流拍”。
4月16日，北京市国土资源局表示，将完善商品房住宅用地“招拍挂”的出让方式，更多的采用综合评标方式，不再是“价高者得”。开发商报价在综合评标的100分中只占25分。同时，在评标过程中将设定地价合理区间，开发商报价高于这一区间，也无法加分。房山区窦店镇该地块也成为“新政”后首例流拍地块。
在中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰看来，窦店镇地块的流拍是一个重要的“信号”，“前期土地出让新政’将得到坚决执行”，北京地价将会得到进一步平抑。
相关：上周北京2377套新上市期房一周内只卖出一套 来源：北京青年报
昨天上午，记者跟随买房人邹先生来到位于海淀区北四环附近的藤花紫苑售楼处。按照北京市房地产交易管理网上显示的信息，该楼盘新核准上市预售的30套住房4月24日拿到预售许可证，并清楚标示“4月24日开盘”，拟售均价为3.5万元/平方米。推门进去后，不大的售楼处内非常安静。销售员周先生说，“还没开始卖，这些房子都没有预订出去，现在价格怎么定都不知道。”
朝阳区某知名开发商销售负责人刘先生告诉记者，“事实上，自从4月15日二套房贷新政等一系列新政出台后，买房的人就很少了——不仅仅是新开的楼盘，很多在售老项目也是这样。”
北京房地产交易管理网的数据显示：4月19日到4月26日，北京共核准8个预售许可证，共有2377套新房上市预售。截止到4月26日，8个项目、2237套可售新房，只有昌平天朗园A-12号住宅楼中房号为201的房子已“由绿转红”，即由“可售”变成了“已签约”，其余的2300多套房子都是一片“绿色”，仍处在可售状态，连一套预订的“粉色”也没有。对此，昨天多位业内人士称“并不奇怪”，认为数据基本客观反映了当前楼市成交清淡的现实。开发商柯女士表示：“在系列调控政策出台的背景下，最近楼市成交的现实状况就是几乎为零，买房人都在观望。”买房人的想法大都是：“就现在这种政策力度，过段时间，房价即便不降，起码也不会比现在高，等等看再说。”据记者了解，很多开发商也在观望，卖房的积极性也不高。
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相关：北京二手房成交降3成 来源：人民网
二手房单价降2000元到5000元不等；分析称今年购房的人可能出现负资产
昨日，中原地产发布的统计数据显示，上周二手房成交量大降三成，而房源供应增加两成，表明投资客加速抛盘。供求关系逆转的背景下，房价自2009年3月份以来首次开始出现松动，业内普遍预期房价将进一步下探。
近期二手房房源大增(数据来源：房地产交易管理网、中原地产)
4月14日
4月25日
涨幅
可售房源(套)
26316
31382
19.3%
可售住宅(套)
25851
30746
18.9%
可售住宅面积(平米)
2298024
2787982
21.3%
二手房成交量及价格情况
上上周
上周
跌幅
二手房成交量(套)
10459
7319
30.0%
二手房价格(元)
15260
15020
1.6%
牛刀：二三线城市房价将紧随暴跌
时间：2010-04-28 | 来源：牛刀-凤凰博客 |评论共0条
核心提示: 房贷政策骤然紧缩让如火如荼的北京楼市迅速降温，而时隔16个月，“量价齐跌”的现象再现京城楼市。北京房地产交易管理网数据显示，上周新盘、二手房成交量环比大幅下跌。与此同时，二手房成交价和商品房开盘均价也出现了不同程度的下滑。
一线城市的高房价已经崩盘，成交量已经降至冰点，炒房客正在疯狂的抛盘，遗憾的是，无论如何降价也少有人接盘，一大批炒房客已经被套牢。房价下跌50%后，中国房地产的庞氏骗局将会赤裸裸的展现在中国社会面前，他们的丑行将会被牢牢的钉在历史的耻辱柱上。
很快就有两种种观点，一种是潘石屹的观点：房价不会降，因为开发商有钱;另一种是，炒房客将会去二三线城市。
这两种观点是相关联的，都是为了维护高房价。可是，开发商正得有钱吗?开发商的钱真的多得可以撑起中国房价吗?不错，2009年，开发商享受了中国30年来房地产开发的最大暴利，上市公司的龙头老大万科总市值一度接近2000亿，而成为全球最大的房地产公司，那是真的有钱。可是别忘记了，万科的总市值现在只有745亿，沪深两市123家房地产上市公司，总市值已经跌去60%，你还谈什么有钱?从市场层面来看，房地产总市值跌去多少，对应的房价也将跌去多少，只不过股市在前而楼市在后。
再说，用开发商有钱来威胁中国社会就是不降价，那是一件很可笑的事。现在，中央政府对房地产的产业政策还有一项没有收回，那就是开发商自有资金比例。我的分析是，如果开发商抱着一套房子都不卖就是不降价的破罐子破摔的心态来抗拒住宅的民生化趋势，中央政府将很快回收这一政策，将开发商的自有资金比例提高到35%，甚至50%。那么，开发商还有钱吗?所以，认清大势，降价销售，让房价回归到合理的价格，是现阶段房价的大趋势。
让我们再来看看第二种观点，炒房客会去中国二三线城市。这个观点的潜台词是，他们还将继续推高房价。在今年年初，王石、潘石屹在唱多中国房价时，我就警告他们，开发商对房价走势集体误判，任志强说今年中国70个大中城市房价会上涨5%，那是不可能的。我也曾愤怒的斥责任志强，如果房价上涨没有5%，就从此闭嘴，不要再欺骗公众，欺骗市场。现在，任志强还敢说房价会上涨5%吗?
至于炒房客只是开发商暴利的寄生虫，房价下降的趋势不可逆转，几个炒房客掀不起什么大浪，所以，房价下降也不仅仅只是一线城市的事。首先，中国的大中城市共处在一个政策层面之下，住房信贷政策、财税政策和房地产产业政策，不管是在什么城市都是一样的。尽管在成都、长沙等几个城市，还有一帮贪官和奸商正在支撑高房价，那是蚍蜉撼树自不量力。
其次，也是高房价的杀手锏，中央政府还没有使用出来，那就是货币政策。无论是哪个城市，都在使用人民币，不可能是在用美元买房子。人民币尽管放出去很多，但是并没有失控，现在，只要央行动用货币工具来回收流动性，炒房客从银行骗取的贷款就将面临回收，这两年炒房客所赚的钱也将基本被套在大量的房产上，很多人资金链将会断裂，还有什么钱去二三线城市炒楼?
第三，二三线城市房价尽管不如一线城市那么高，但是，泡沫的严重程度如出一辙，大量的城市居民买不起房子，依靠炒房客来哄抬高房价，当地的城市居民也不可能答应，一旦若怒老百姓，那这个城市的市长不一定还能做下去。
所以，从全国70个大中城市普涨，再到普跌，是30年河东40年河西的事。中国社会致力的是，让房价合理回归到普通居民买的起的程度，而决不允许任何人炒买炒卖胡作非为。现在，一线城市大势已定，房价将很快跌去30%以上，随后，央行将动用货币工具，逼迫房价继续下行。而二三线城市，将紧随一线城市之后，房价开始大跌，预期今年跌幅在30%左右。从此，中国住宅的民生化趋势确立，未来的中国社会不可能再产生房价暴涨的情况，无论多少年。
相关：房产调控重拳出击 中西部二三线城市能否“风景独好”?
国家连出重拳整顿房地产市场，不少国内一线城市开始出现量价齐跌和恐慌性抛售，打击炒房和哄抬房价的政策效应初步显现。然而，记者日前在中西部地区的二三线城市采访了解到，这些地方似乎远离房产新政的“风暴中心”，房价依然保持高位。到底是刚性需求引发的“风景独好”?还是另有隐情的“买卖博弈”?记者日前在一些城市进行了专门调查。
被逼的！两害取其轻，最猛烈的调控政策被迫出台
时间：2010-04-28 | 来源：邓浩志-和讯博客 |评论共0条
核心提示: 房贷政策骤然紧缩让如火如荼的北京楼市迅速降温，而时隔16个月，“量价齐跌”的现象再现京城楼市。北京房地产交易管理网数据显示，上周新盘、二手房成交量环比大幅下跌。与此同时，二手房成交价和商品房开盘均价也出现了不同程度的下滑。
4月15日国务院发表声明，购买第二套住房的家庭至少需要缴纳50%的首付款，而当前的首付比例则是40%。第二套房的贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。对于购买首套自住房且面积在90平方米以上的家庭，政府也为其设立了至少30%的首付比例。
4月17日，国务院再次宣布，房价上涨过快的城市，地方政府有权根据实际情况停止对第三套住房停止发放贷款。国务院发表声明称：“必须采取更为严格、更为有力的措施，认真落实中央确定的房地产市场调控政策。坚决遏制部分城市房价过快上涨。”
系列政策是自中国有房地产信贷以来，最猛烈的调控政策。房地产出现阶段性萎缩，房价已经触顶并将逐步下行已成为业界普遍的共识。
在国务院发表的声明中称：“部分城市房地产价格大幅上涨，已成为一个“突出”的问题。”早前公布的统计数据显示，3月份中国大中城市房价同比上涨11.7%，是近5年前开始编制该指数以来的最大涨幅。此前的三令五申以及系列引导性及劝告性政策始终无效的情况下，才迫使中央最终下“狠招”强行打压过快上涨的房价。
房价过快上涨早已让人们担心房地产行业所产生的泡沫可能具有的巨大的破坏性。本次调控是一个落到实处的，强有力的调控。一直以来，从中央到地方政府都被批评太过“优待”房地产行业，舆论普遍认为对于地产的调控政策总是说得多做得少，总是高举轻打，总是过分依赖房地产业对GDP的贡献，最终的结果是扶持了一个畸形发展的房地产业、一个畸形需求的房地产市场，以及一个以房地产为龙头的经济增长模式与土地财政模式。其诟病影响可能是广泛的，深远的，超越房地产领域的。
也有业内人士指出，此次调控力度可能过猛，可能错杀了部分改善型的有效需求。我认为，相比较而言，当前高房价所积累的系列问题(金融安全、民怨、经济增长摸索的畸形等)更突出，更严重，更紧迫。两害取其轻，此次“猛药”所可能产生的“副作用”可以暂时不予以考虑，可以视具体情况再行微调。
中国的房地产也在近20年期间以自己独有的方式飞跃性地高速发展，快速飞奔的身后留下的是一系列的问题与困扰，此次调控政策并不能视其为标本兼治的一服药，只能是在特殊情况下的一次特殊政策。仍有许多问题要研究，要解决。我国地域辽阔，经济结构、文化差异巨大，在房地产业发展上并不能简单地以新加坡、香港模式等为师，要探索一条最适合我们发展方式仍是一条任重而道远的路子。
相关：揭秘为什么政府要重拳调控房地产 来源：凤凰网房产
4月22日凤凰网房产频道、凤凰网财经频道联合举办“暴富楼市的包袱与抱负”就当前国家调控重拳进行了对话和探讨，究竟2010年中国房价走势如何？
主持人：谢谢曹主任，我想从政策执行的角度来说，问问李博士，究竟10号文里面可执行的这些，10号文它是一个大概的方向性的东西，接下来在可执行方面，细化方面，听听您的观点。
李佐军：好，我也按照刚才几位专家的模式说一些观点再回到您的问题，我首先说一个问题就是你说的房地产调控元年，我想从一般性的调控来说这不是元年，但从真正的出重拳下大决心来对房地产进行根本性的调控，这可能是元年，为什么我们政府要下这么大的决心来做这件事?我想有以下几个因素起了重要的作用，第一就是房地产的价格现在涨得太高了，太快了，这是有目共睹，第二就是房地产的价格涨到这个层面，对我们整个国民经济产生了直接的损害，大家都来搞投机，都来炒房，没有多少人去真正从事实体经济，技术开发，对整个国民经济的结构形成了扭曲，第三个方面对我们中国老百姓产生了直接的伤害，直接拉达了我们国家的贫富差距，甚至形成了社会不稳定的一些隐患。第四个方面房价涨这么高也损害了政府的形象，所以这一次党中央国务院下决心要过高的房价进行严厉的调控，出重拳调控，这是一个背景，这是我想表达的一个意思。
目前的政策还远远不给，大家不要对目前这个政策产生的实际效果期望太高，为什么不够，因为房地产问题，房价问题，反应了很多深层次的问题，有些深层次的病根如果不把它去掉，那些深层次的措施不采取的话。
主持人：我想插一句，问一下，比如说哪一些病根。李佐军：我主要说两点，两个深层次的问题，第一个是我们这么多年来，一切以增长为指针的这么一个发展模式，或者增长主义，GDP主义，我们现在政府叫转变经济增长方式，这个跟房价问题有非常大的关系，为什么现在房价这么高，这与我们这几年来，一直想通过维持高的增长来实现我们整个国家的一个长远的发展有很大的关系，那么这个房价在背后起了支撑作用，你想国际发生这么大的经济危机了，外需大规模下降内需实际上也受到一定的影响，你仍然要保持比较高的增长速度，其它很多国家都负增长啊，那我们的增长7%，8%以上，那么那些需求的动力没了，你靠什么，无非是两个办法，第一是注水，就是印钞票，第二个是通过资产泡沫来支撑，所以的话，我个人的观点就是，在出现了这么大的金融危机的情况下，我们经济承认，我们得病了，整个全球经济，中国经济也都得病了，得病了应该干什么?去住院去，住院是要付出两个代价的，第一个是住院是要花钱的，第二住院你是有机会成本的，是吧，你没有那么高的工资，没有奖金了，再落到我刚才说的经济增长，你就要付出经济增长的代价，发生经济危机了，就应该经济增长比较低，你要是做调整，这个背后反应了我们的增长主义，这么一个以GDP增长为一切考量的这么一个发展模式，实际上要进行调整，也就是今年开始，我们党中央国务院开始把转变经济发展方式作为所有工作中的重中之重，这是抓对了方向，但是这个要做在实处，真正产生实质性的效果不是那么简单的，否则我们95年就开始强调了，这么多年过去了，效果不是很明显的，要向真正把房价降下来了，必须把我们现在这一套整个经济发展的模式要做大的调整，做实质性的调整。
地方跟进响应·北京：三大行开始执行房贷新政 相关细则出台
时间：2010-04-28 | 来源：北京晚报 |评论共0条
核心提示: 房贷政策骤然紧缩让如火如荼的北京楼市迅速降温，而时隔16个月，“量价齐跌”的现象再现京城楼市。北京房地产交易管理网数据显示，上周新盘、二手房成交量环比大幅下跌。与此同时，二手房成交价和商品房开盘均价也出现了不同程度的下滑。
继上周五工行宣布实施差别化住房信贷政策后,中行北京分行、农行北京分行也宣布从即日起实施房贷新政策,即对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款比例不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。
而目前多数银行虽然仍按原办法处理二套房贷,但部分银行告知记者,还在审批流程中的贷款,可能会按新政策执行,贷款者或被要求提高首付。
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相关：上海：首套房贷利率各行有别 有银行网点停发三套房贷
近期，管理层对房地产市场接二连三地发出“收紧令”。14日召开的国务院常务会议明确，首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付不得低于30%；二套房贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。17日，国务院进一步通知，商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款。面对调控风暴，银行如何落实房贷新政？《每日经济新闻》记者在京沪两地进行了调查。
昨日(4月19日)，记者对沪上一些中资银行做了摸底调查，发现尽管各银行内部的具体细则还未出台，但普遍对个人住房贷款业务采取了收紧措施。
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相关：重庆：传特别房产消费税获批 目标直指炒房者
上周刮起的房贷政策“风暴”，在实现“更加严格的差别化住房信贷政策”的同时，也将当下最热门的另一个政策悬念留下：“合理引导个人住房消费的税收政策”是什么？何时会出台？
昨日（4月19日），《每日经济新闻》记者从财政部获悉，重庆“特别房产消费税”方案已获批，国家将在一些城市试点开征个人住房消费税。正如此前媒体所报道的，此次“特别房产消费税”将针对大户型、非自住高档住宅和多套住宅，但具体税率如何仍在敲定中。
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相关：福州：四大银行均执行房贷新规 二套房贷首付五成
继在榕工行、光大率先执行房贷新规后，眼下在榕农行、中行、建行、兴业等银行也开始陆续执行房贷新规。
19日，记者以客户身份咨询了在榕多家银行网点。农行、中行、兴业银行等银行网点工作人员均表示已开始执行新政策，其中二套房贷首付5成，贷款利率为基准利率的1.1倍。建行相关人士也表示，该行也已开始执行新规。至此，在榕四大国有银行均已开始执行房贷新政。此外，交行等部分银行仍暂未接到通知。一家股份制银行网点人员表示，眼下仍按旧政策执行，但估计通知很快就会下发了。
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相关：深圳：4月19日起执行二套房贷新政
记者昨日从深圳各大银行获悉，从昨日开始，新接的房贷业务都严格按照国务院新政执行首付标准和利率水平，至于第三套及以上住房贷款尚未有深圳银行表示暂停，二套房的执行细则也暂未出台。
细则两三天内将会出台
中国银行深圳分行是最早表示收到总行通知的。4月19日上午10点半，该行行长办公室相关负责人称当日开始，首套90平方米以上住房首付不低于30%，第二套房首付不低于50%，执行利率按基准利率上浮10%；首套90平方米以内的住房，首付仍有可能两成，但7折利率早已取消。至于二套房界定标准，该负责人称总行通知明确以家庭为单位计算第二套房，但对于已有住房但贷款已还清的是否也算二套房，并没有明确规定。昨日下午，建行深圳分行也表示收到总行通知，内容和中行一致，招行深圳分行也表示已收到总行通知。
评论：细分住房需求是楼市健康发展关键
时间：2010-04-28 | 来源：全景网 |评论共0条
核心提示: 房贷政策骤然紧缩让如火如荼的北京楼市迅速降温，而时隔16个月，“量价齐跌”的现象再现京城楼市。北京房地产交易管理网数据显示，上周新盘、二手房成交量环比大幅下跌。与此同时，二手房成交价和商品房开盘均价也出现了不同程度的下滑。
连日来，一系列房地产市场调控政策措施密集出台。频率高、指向性强、强度大，可视作这一轮调控的特点。这边厢举措甫出，那边厢效果立现――北京、上海、深圳等国内房地产一线城市的二手房，出现了较为集中的抛售，新楼盘的价格也开始出现松动迹象。
楼价起落，本是寻常事，但部分城市房价过快上涨，则会给经济社会平稳运行带来不良影响。
部分城市房价为何上涨过快?投机行为是重要原因之一，各种名目的炒房和投机性购房，助长了房价涨势，推升了房价预期，扰乱了楼市格局。对炒房和投机性购房的调控，国务院的有关通知说得很明白――“严格限制”。至于怎么限制，通知列举了一系列政策措施。接下来，我们关注的是这些措施如何在各地细化落实。
但是，近年来投机者为何会有较大生存空间?这是个发人深省的发问。炒房和投机，“赌”的是需求猛增趋势，“博”的是价格飙升预期。投机性购房能行其道，一方面说明房地产调控还应完善，另一方面，正说明国内房地产需求本身也“有空可钻”。
问题出在哪?坦率地讲，是我们对住房需求的细分和应对不尽到位，给了投机性购房行为可乘之机。
市场经济很讲求细分。有了科学细分，才能区别对待，实现健康发展。反过来讲，不对需求作出科学界定和合理细分，就有可能出现“眉毛胡子一把抓”。
房地产市场也概莫能外。我国的国民投资积习碰上概念含混的“居者有其屋”，就很容易产生“买房”占绝对主流的房地产需求。当“你买房了吗”成为亲朋好友间最热门的话题时，当产权证成为你我购房与否最重要的卡尺时，当情况千差万别的住房需求者一股脑地挤到商品房这个领域中来时，房价特别是商品房价格焉能不涨?投机炒房焉能不盛?过热之虞焉能不生?
科学细分和积极引导住房需求，既是我国经济社会平稳发展的题中之义，也是国际社会已经证明了的可行之道。今年的全国两会上，一些长期关注我国宏观经济运行的代表委员，对这方面问题关注有加――“住有所居”、“居者有其屋”是说每个人都有房子住，而并非强调每个人都要有自己所有权的住房。这位委员作了这样一个对比：美国1974年8月制定的《住宅与社区发展法案》提出，在社区多盖房子卖给低收入的人，当时美国拥有所有权住房的居民只占63.3%。美国从2001年以后大力发展房地产业，直至这场金融危机爆发前，这一比率才提高到68%。美国为提高这4.7个百分点，付出了“极其沉重”的代价。所以，我国对满足住房需求，更应理性和清醒。
我国是一个发展中大国，人口众多，国情复杂。对过去稍加回顾，我们就会发现，以商品房和保障房“两条腿”走路，是我国的必然选择。
在我国实行住房制度改革以前，城市居民都不买房，那时，是实行计划经济的公房配给制度，即廉价的公租制。房改以后，我国逐步形成了几乎100%的商品房制度。对此，要作一分为二地分析――这对改善公众居住条件、推动我国房地产业发展、拉动整个经济发展都作出了巨大贡献;但与此同时，实践已经证明，完全依靠市场的商品房制度行不通，总有相当一部分中低收入群体、年轻人买不起商品房。一条腿走路，有失稳妥，也易出问题。所以，既要商品房，更要廉租房，两条腿走路，才能稳步致远。
其实，如果有兴趣，再去翻看一下当年房改时的相关文本，大家就会发现，多元化地满足住房需求的表述，在那时就已经被明确提出。至于后来的“完全依靠商品房，廉租房缺位”，实在不能不说是件憾事。
失之所在，机之所生。近年来，越来越多的城市，都加大了保障性住房的建设力度，以这部分增量调节房地产市场结构，已成为大家的不约而同之举。值得注意的是，在国务院近日发布的通知中，也对这方面内容有明确要求：房价过高、上涨过快的地区，要大幅度增加公共租赁住房;要按照政府组织、社会参与的原则，加快发展公共租赁住房，等等。
其实，科学的理念，不只存在于细分住房需求这个关键环节。放眼望去，许多领域都离不开“科学”二字。
比方说，在引导公众正确看待房子这个不动产上，就很需要科学理念的引入和延展。投资渠道有很多，不单是房子这一种。如何把“有钱就买房”的国民消费传统，与现代金融市场投资理念更好结合，是个事关长远的大问题。再比方说，正确引导公众对于房价的上涨预期，也需要科学的理念和手法。有时，价格上涨预期比价格上涨本身“更可怕”。这可能也是“恐慌性购房”一再出现的重要原因。再往深一步讲，房价是涨还是跌，有时要从更高层面观察：宏观经济政策、城市功能布局、出行方式变革、区域发展互动……这其中无论哪一个要素变动，都有可能给房价涨跌带来影响。
有些时候，科学精神还表现在对事物本质属性的尊重、对本质规律的遵循上。比方说，房地产的本质特征之一就是地域性。虽然不排斥外来的输入性需求，但仍要以满足本地住房需求为主。由此看来，此番调控中要求提供当地纳税证明等举措，肯定是切中了外来炒房者的要害。对合理需求，应当保护;对囤积哄抬，不能手软。