浅谈房屋权属登记审核中引入公证制度的益处 - 十八子li的日志 - 网易博客

吴薇

（天津开发区房地产交易所，天津300457）

摘要：随着房地产市场的稳步发展，房屋权属登记的重要性日益凸现，房屋交易过程涉及诸多复杂的法律问题，房屋登记机构面临的挑战日趋加重。目前，在登记审核环节中通常以实质性审查为登记机构的工作重点，实际操作中，应当将公证制度引入到审核环节，作为审核工作的必要补充。登记制度与公证制度有效契合，实现职能、优势互补，有利于保证房屋登记公示的准确性和公信力，促进房地产市场的和谐稳定发展。

关键词：权属登记；实质性审查；公证制度；公证文书

中图分类号：F293.3         文献标识码：A             文章编号：1671-8089（2010）01-0117-02

近年来我国房地产市场发展稳定，特别是去年在国家一系列优惠政策引导下，二手房价格和成交量已经超越了历史最高纪录。众所周知，房产买卖的最终目的是为了完成法律意义上的权属登记，目前房屋登记机构通常以实质审查作为登记工作的重点。实质性审查是指登记机构对当事人进行登记的法律原因和法律关系进行全方位的审查，并对其真实性承担法律责任。在实践操作中，面对持续上涨的交易量及越来越复杂的法律问题，房产登记机构实质性审查有一定局限性，有时候甚至显得力所不及。为了促进房地产业的健康发展，稳定房产市场和房屋管理秩序，预防房产纠纷，减少诉讼，发挥公证制度在房产管理中的作用具有一定的现实意义。因此，笔者认为将公证行为纳入到房屋登记管理活动中是必要的。

一、现阶段登记机构办理二手房过户时主要面对问题

1、房产中介机构对当事人交易行为的影响。二手房买卖的最终目的是为了完成法律意义上的权属登记。通常认为，动产通过占有公示，不动产通过登记公示。登记的目的在于公示，在于保障不动产交易的安全，但由于这种权利的外表和权利标的分离，极易导致形式上的权利和权利真实情况出现偏差。其中最能产生问题的环节是目前二手房交易多有中介机构介入。在签署正式的房屋买卖协议前，通常中介机构会要求当事人双方共同与该中介机构签订一份《房屋买卖中介合同》，而这份合同往往与到房屋登记机关办理过户时填写的制式合同不一致。由于原合同由中介公司自行制定，预先在合同中加重对方当事人的义务，免除本方的责任，侵犯对方当事人的合法权益，忽略双方当事人的真正意思表示。这就造成一旦买卖双方当事人发生纠纷，就会给正常的产权登记管理工作带来影响，一旦发生诉讼行为，登记机构还要出庭应诉，从而增加诉讼成本、经济成本以及时间成本。

2、房屋交易过程中涉及的法律问题。房屋交易过程中涉及到大量的法律问题，房产转让形式就包括：买卖、赠与、继承、置换等多种形式，其中涉及到民事主体资格、房产权利人认定、交易意思表示、权利与义务对等、法律责任等方方面面的法律问题，以及与之相关的房产中介、委托行为、声明、夫妻财产等具体的法律问题。

3、房屋登记审核中现阶段实质性审查的不足。在办理登记过程中进行的实质性审查是有一定局限性的，登记部门要担负实质性审查职责，就必然要形成与这一职能相应的管理机构和管理人员，而这又是目前各个登记机构无法解决的问题。再有，房产买卖毕竟是一种市场经济行为，登记机构的工作人员过度介入，可能会影响到当事人交易自由和完全的意思表达，但是如果登记错误，登记机构可能面临赔偿责任，为避免承担错误登记责任，登记部门和人员又可能无限扩大审查范围，导致登记时间延长，交易成本增加。在现实操作中是否事无巨细的进行实质性审查是矛盾的。

二、房产交易审核中发挥公证制度作用，对房产登记机构及交易人的权益具有促进和保障的作用

1、登记制度与公证制度有效契合，实现职能互补。公证书作为一种具有很强的证据效力的文书，实践中，登记机关对于公证书一般采取形式审查方式，并据此作出房屋登记行为。登记制度是不动产物权的一种公示制度，公证制度是国家法律证明制度。两者虽然都有保护不动产物权变动和交易的安全的功能，但他们保护的角度、方法均不同。登记制度是以登记的方法，使物权变动产生推定力、对抗力和公信力，由此对其产权的静态进行保护，即确认权属和对产权变动的结果进行保护。公证制度是通过证明活动对不动产变动的过程进行监督，从而保证物权变动行为的真实性、合法性。登记发生在交易完成以后，而公证则在交易的过程中就已经介入，其服务、沟通、证明、监督的功能，能够起到预防纠纷、较少诉讼的作用。

2、登记制度与公证制度相互支撑，实现优势互补。虽然登记机构进行实质性审查时可以简洁地设计登记程序，在保持对物权变动的有效控制的同时，又方便快捷地服务登记申请人，但是，登记部门进行的实质性审查有一定局限性。如果登记部门要担负实质性审查职责，就必然要形成与这一职能相应的机构和人员。如果登记错误，还可能承担连带的赔偿责任，为避免承担错误登记责任，登记部门和人员又可能无限扩大审查范围，导致登记时间延长，交易成本增加，这又是相互矛盾的。

公证机构依据当事人申请，对登记事项进行实质性审查则具有较强的法律特性和充分的可行性。第一，审查职责由具有法律职业素养的公证人员承担。必须经过加司法考试取得法律职业资格证书，并进行岗前培训，才能获得成为执业公证员，这就使得从人员素质上保证了公证人员能够担负起登记前置实质审查的责任。第二，审查依据特定的法律程序进行。公证人员进行物权变动法律行为的实质审查时，都是依据特定的法定程序进行，主要是《公证程序规则》和其他相关法律规定，不由公证人员随意而为，以此保障审查的质量。第三，审查后出具的公正文书具有法定效力。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条规定：“经过法定程序公证证明的法律行为、法律事实和文书，人民法院应当作为认定事实的根据。”公证的证明力可供物权登记部门直接使用，为并使物权变动在产生纠纷时，得以迅速的解决，这是其他证据所不具备的。第四，公证行业已建立健全责任赔偿制度。最高赔偿总限额为所交保费的200倍，单项赔偿限额为该项公证收费的1000至1200倍，基本满足了公证赔偿的需要。索赔程序简捷，实行明列单证索赔制，建立了公证责任赔偿网站，保证迅速赔付，最大限度地预防了索赔纠纷。

3、公证制度有利于保证房屋登记公示准确性和公信力。公示原则是世界各国不动产变动立法上普遍坚持的原则。当前，房屋登记机构对于登记中进行的审查不可能是完全意义上的实质审查，而把公证制度引入房屋登记中，公证进行的实质审查可以在一定程度上把虚假的、无效的或者可以撤销的原因行为有效地排除在公示之外，进而保证了公示的准确性。

综上，将公证纳入房产管理活动体系，使公证成为房产交易的必经程序，对房产市场的培育和房产交易活动的健康发展及交易人合法权益的保护具有促进和保障的作用。

参考文献：

[1]程琥，侯丹华.房屋登记.法律出版社，2009.13-136

作者简介：吴薇，本文作者在开发区房地产交易所从事房屋权属登记审核工作，从事该项工作数年，积累了丰富工作经验，依靠专业技能和丰富的知识阅历，努力工作热情为民服务。