浅谈房屋共有共用面积的协议分摊 - 十八子li的日志 - 网易博客

张勇，黄倩雯

（威海市房地产交易市场管理处，山东威海264200）

摘 要： 近年来，由于房屋共有共用面积分摊引起的法律纠纷不断出现，按照产权各方达成的协议对共有共用面积进行分摊计算成为解决这一问题的有效途径。本文从法律、技术和现实需要三个方面分析了按协议对共有共用面积进行分摊计算的可行性，提出了分摊协议应具备的几个条件，并结合实际工作提出了几点建议。

关键词：房产测量； 面积测算

中图分类号：TU241.2      文献标识码：A     文章编号：1671-8089（2009）06-0050-02 

2000年8月，国家标准《房产测量规范》（GB/T17986-2000）正式开始实施。七年来，《房产测量规范》在规范房屋建筑面积计算及共有共用面积分摊方面起到了重要作用。同时，各省市结合本地实际情况，相继出台了地方性的面积计算细则，对共有共用面积分摊作出更加详细的规定。然而，随着广大购房人法律意识与产权保护意识的不断增强，房屋的结构形式、建筑形式不断丰富，涉及房屋共有共用面积分摊方面的纠纷不断出现，购房人与房产测绘单位不时对簿公堂。因此，房产测绘单位如何能够做到合法、合理、公平、公正的进行共有共用面积分摊工作，切实维护买卖双方及自身的切实利益，成为了我们工作中必须正视的一个问题。笔者以为，按照共有共用面积分摊协议进行房屋共有共用面积分摊计算是解决这一问题的有效途径。

一、按照共有共用面积分摊协议进行共有共用面积分摊计算的可行性

1、在法律上是允许的。2007年10月1日，《物权法》开始实施。在《物权法》中，首次提出了“建筑物区分所有权”这一概念。根据《物权法》的规定，建筑物区分所有权包括了三个方面的基本内容：一是对专有部分的所有权；二是对共有部分享有共有权；三是对共有部分享有共同管理的权利。通常认为，共有共用部分的共有权是指区分所有权人依照法律规定或约定，按其专有部分的比例对区分所有建筑物之共有共用部分所享有的使用和收益的权利。此外在建设部发布的《城市异产毗连房屋管理规定》中第六条规定：“所有人和使用人对共有、共用的门厅、阳台、屋面、楼道、厨房、厕所以及院路、上下水设施等，应共同合理使用并承担相应的义务；除另有约定外，任何一方不得多占、独占。” 因此，由相关产权各方对共有共用部分的面积分摊方法进行约定并达成分摊协议，符合相关的法律规定。

2、在技术上是可行的。国家标准《房产测量规范》是我国目前唯一的房产测绘技术性国家标准。《房产测量规范》对共有共用面积的分摊提出了如下处理原则：“产权各方有合法权属分割文件或协议的，按文件或协议规定执行。无产权分割文件或协议的，可按相关房屋的建筑面积按比例进行分摊。”由此可见，在对共有共用面积进行分摊计算时，按协议分摊优先于按比例分摊。同时，各种专用房屋面积计算软件的推出大大降低了共有共用面积分摊计算的工作难度，任意设定功能区，任意设定分摊方式是各种专用房屋面积计算软件普遍具备的功能。只要产权各方能够提供合法的共有共用面积分摊协议，房产测绘单位完全能够按照协议对共有共用面积进行准确地分摊计算。

3、在实际工作中是需要的。国家标准《房产测量规范》出于种种原因，对共有共用面积分摊仅提出了处理原则及分摊方法的原则性意见，对于各种具体情况并没有作出详细的规定。全国各省市房地产主管部门，结合本地实际情况，纷纷出台了面积计算细则。然而近年来随着各种综合性建筑、超大型建筑的不断出现，共有共用面积分摊越来越复杂，各地制定的面积计算细则始终无法适应形式的发展。房产测绘单位、开发商及购房人对同一共有共用面积应由谁来分摊往往持有不同的观点进而产生纠纷。对于房产测绘单位而言，开发商及购房人如能对共有共用面积达成分摊协议则可以有效的避免这种纠纷。同时开发商为了避免产生这种纠纷，购房人为了明明白白的消费避免欺诈，也都希望在购房合同中能够对房屋共有共用部位的位置、面积、用途、由谁分摊等问题予以明确。因此，按照协议对共有共用面积进行分摊符合房产测绘单位、开发商及购房人三方的共同利益。

二、合法的共有共用面积分摊协议应满足的条件

笔者认为，合法的共有共用面积分摊协议，应满足以下三个条件：

1、应是由产权各方同意并签署的。所谓产权各方，应包括开发商及所有购房人。目前房屋产权登记的一般做法是：开发商开发建设的房屋通过综合验收后，委托房产测绘单位进行房屋建筑面积计算及共有共用面积分摊工作；取得房产测绘报告后，向产权登记部门申请房屋所有权登记，办理房屋所有权证（俗称大产权）。而购房人无论是通过预售或现售的方式购买的房屋，都要在开发商取得大产权后才能办理自己的房屋所有权证（俗称小产权）。因此，在申请办理房产测绘时，无论是开发商还是购房人都还不是法律意义上的产权人。《房产测绘管理办法》第六条规定：“房屋权利申请人、房屋权利人或者其他利害关系人应当委托房产测绘单位进行房产测绘。”购房人作为房屋的利害关系人、开发商作为房屋的权利申请人都有权利委托房产测绘单位进行房产测绘。因此，共有共用面积分摊协议应由开发商和所有购房人协商同意后共同签署，而不能由开发商单方面或仅与部分购房人签署。

2、共有共用部位的约定不能与法律、法规、规范中的强制性规定相抵触。目前在我国的有关法律、法规、规范中，都有关于共有共用部位的一些强制性规定，共有共用面积分摊协议的内容不能与这些强制性规定相抵触。例如《物权法》第七十二条规定：“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。”因此，开发商不能因为按照套内建筑面积计价销售商品房而将共有共用部分的面积不进行分摊转让，购房人也不能因为按照套内建筑面积计价购买商品房对共有共用部分不承担义务。又如《房产测量规范》中规定：为多幢服务的警卫室、管理用房不能作为共有面积分摊。因此，在分摊协议中不能约定把为多幢服务的警卫室、管理用房作为共有共用面积分摊给购房人。

3、不得损害第三方的合法权益。相邻关系是实践中普遍存在的民事关系。相邻关系的产生不是由人们通过合同约定的，而是由法律直接规定的。《物权法》第八十四条规定：“不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。” 《民法通则》第八十三条规定：“不动产的相邻各方  ，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系，给邻方造成妨碍或损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。”因此，产权各方不能因为签署共有共用面积分摊协议而对相邻关系造成妨碍，损害第三方的合法权益。

三、几点建议

1、应从办理商品房预售许可证时开始把关。目前大多数开发商建设的商品房都以预售为主。开发单位在办理《商品房预售许可证》时，应向房地产主管部门提交房屋的共有共用部位的分摊说明及附图。分摊说明中应明确各部分共有共用部位的名称、位置、面积、用途，参加分摊的功能区，附图中应对共有共用部位作出明确的标识。分摊说明一经备案，开发商不得更改。共有共用部位的分摊说明及附图应在销售场所张贴公示，同时作为每份合同的附件由各购房人签字认可，形成产权各方对共有共用部位的分摊说明及附图的共同认可。

2、建立预测绘制度。在开发单位办理《商品房预售许可证》前，由房产测绘机构根据经建设、规划部门审批同意的施工图纸及有关审批文件，对预售房屋的建筑面积进行计算，称之为预测绘。通过预测绘，可以对开发商提供的房屋的共有共用部位的分摊说明及附图进行审查，检查是否有不符合强制性规定的共有共用部位，是否损害第三方的利益，以避免开发商单方面设定不合理的共有共用部位分摊，以保障购房人的利益。

3、购房人再次转让房屋时，应履行告知义务。房地产转让作为一种民事活动，理应遵循诚实信用这一民事活动的基本原则。根据《物权法》的规定，购房人再次转让房屋时，其对共有部分所享有的共有和共同管理的权力一并转让。由于购房人已签署的共有共用面积分摊协议中可能含有特殊的共有共用面积处置方式，该方式可能会对受让方产生影响。因此，购房人再次转让房屋时，应将已签署的共有共用面积分摊协议向受让方如实告知，必要时该协议也应作为房地产转让合同的附件，从而保证共有共用面积分摊协议的延续性。

参考文献：

[1]GB/T17986.1-2000,房产测量规范[S].北京: 国家质量技术监督局,2000

[2]吕永江．《房产测量规范与房地产测绘技术》[M].北京：中国标准出版社，2001

[3]郭明瑞．《中华人民共和国物权法释义》[M].北京：中国法制出版社，2007