北京反思宏调三大不足 “国八条”有望细化

历经三年的宏观调控措施后，中国房地产价格“越调越高”，北京对这种效果亦始料不及同时又十分不满。据消息人士透露，从2006年底开始，国务院部门全面反思近几年房地产行业宏观调控的过程及手段，发现实际调控过程中存在行政调控过多却效果有限、市场手段未能配合、某些调控手段副作用过大等问题。分析称，在这一背景下，2006年出台的“国八条”、“国十五条”中未细化的政策将会尽快出台，下一波的调控何去何从，将更加引人瞩目。宏观调控效果极不明显
香港《文汇报》报道，宏观调控到目前为止已经历经三年多。从2003年开始，中国多数地区出现房地产投资增长迅猛、价格上涨过快以及商品房结构严重失衡的局面。但调控至今虽说已进入第四个年头，且从央行发布“121号”文件，到央行多次加息乃至各部委联合出台一系列房地产调控政策，政策出台的频率和调控力度均属前所未有。
但消息人士透露，目前看来，这一系列政策“组合拳”对房地产市场和房地产金融的调控只能说取得一定成效，潜在问题和楼价上升的压力并未得到根治。国家发改委宏观经济研究院经济形势分析课题组最近发表报告，对2006年中国房地产行业的评价是：住宅投资高温不退，房价增幅继续偏高，新一轮房地产宏观调控的效果不明显。报告认为，宏观调控在房地产投资上效果极不明显，而且是“越调越高”。2006年以来房地产投资增幅呈逐季回升的态势，房地产热呈区域性扩散态势，前几年异常过热的长三角房地产热，已在沿海地区明显扩散。
中国房地产市场进入2007年后仍未有降温迹象，相反“投资越调越热、房价越调越高”的逆反态势依然持续。据消息人士透露，从2006年底开始，国务院组织多部委调查组赴全国检查宏观调控的落实情况和调控效果，有关部门全面反思近几年房地产行业宏观调控的过程及手段，发现实际调控过程中存在行政调控过多却效果有限、市场手段未能配合、某些调控手段副作用过大等问题。在得出这些结论之后，下一波的调控何去何从，将更加引人瞩目。
副作用大手段有不足
建设部有官员2006年12月直言，国务院对房地产宏观调控的效果不满意，各方压力很大。随后国务院组织多部委赴全国检查房地产调控落实情况和调控效果，对近年来房地产调控进行反思。消息人士指出，目前宏调存在的问题主要有三方面：调控过程中行政手段较多，实施效果有限；缺少“靶向”准确的调控工具，某些调控手段的副作用较大；早期调控态度不够坚决，致使房地产过热问题未能得到及时遏制。
有关人士承认，目前中国房地产调控很大程度依靠行政手段，在一般情况下，行政手段是比较直接和容易见效的，但由于中央政府与地方政府、商业银行之间利益的背离，传统的行政指令传导机制在很大程度上失去了效能。
有调查发现，在实际操作中，很多措施对抑制房地产行业过热的效果不大，反而对其他行业的副作用不小。比如清理银行房地产贷款项目、提高第二套房首付比例和利率等措施，不仅难于监管，还很容易被调控对象规避，同时也不利于商业银行的自主经营。
不够坚决 贻误最佳时机
另外，中共中央有关部门也反思到，最终调控效果不佳，一定程度是因为早期调控态度不够坚决，致使贻误最佳时机。2003年7月初，央行基于对房地产投资过热的判断，出台了颇具争议的121号文件，受到业界的强烈反对，一个月后国务院发布《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，却基本否定了121号文件的精神。现在看来，央行当初对房地产市场的判断是准确的，如能落实，如今房地产市场过热的程度会轻得多。
“国八条”有望细化
基于目前地方政府的功利性行为、土地供应紧张、房地产需求旺盛等因素存在，中国房地产价格大幅上涨的趋势尚未得到有效控制，今年中国房地产市场调控的任务相当艰巨。消息人士表示，今年房地产行业调控的总基调是：“控制房价、控制土地、控制信贷、调整住房结构、加强保障性住房建设”，2006年出台的“国八条”、“国十五条”中未细化的政策将会尽快出台。消息人士指出，今年对于外资进入房地产的限制料会继续，甚至强化。
有关部门将加强对外汇资金进出以及外资房地产企业开发经营活动的监控和管理，限制外资购买境内商品房政策不会松动。近期北京已率先出台“限外令”，对外资购房后的出租行为予以制约。不过由于目前对外资的管理涉及多个部门：外资的流入流出和汇兑的管理权在外管局，外资的使用权和审批权在地方政府，落实对外资的监控还需要各管理部门与地方政府之间协调配合。
对于2007年房地产宏观调控，国务院发展研究中心最近发表报告，提出一系列建议，包括强化对房地产开发企业贷款资质的管理，防范“假按揭”的骗贷风险等。