福州房价高涨：开发商熟门熟路又奔二线城市(新华每日电讯 2007-1-23)

福州房价高涨：开发商熟门熟路又奔二线城市
新建商品住房的销售价格，福州去年年底曾以涨幅10.4%
位居全国第一，如何稳定和平抑房价成政府难题


（ 2007-01-23 10:58:52 ） 稿件来源： 新华每日电讯4版
2007年伊始，福州市商品房价仍笼罩在2006年的高涨声中。在国家发改委公布的2006年11月份全国70个大中城市新建商品住房的销售价格情况中，福州以涨幅10.4%位居全国第一，12月虽然回落至第四，但涨幅仍高达9.8%。福州房地产市场走势目前已受有关部门重点监控。稳定和平抑房价成为摆在福州市政府面前的一道难题。
●多种原因催涨房价，购房者一方承担结果
据福建省统计局介绍，需求与供应不平衡，是福州房价上涨的根本原因
2006年一季度，福州市区商品房均价每平方米4159元，比上年同期增长20.73%；二季度，全国70个大中城市新建商品房销售价同比上涨6.4%，福州上涨9.8%，名列第四；三季度，全国70个大中城市新建商品住房销售价格同比上涨6.7%，福州上涨10%；四季度的11月份，福州房价涨幅位居全国第一，12月，回落至第四，但涨幅仍达9.8%的高水平。
据福建省统计局介绍，需求与供应不平衡，是福州房价上涨的根本原因。特别是住宅供应结构不合理，小户型偏少。2006年福州商品房供应量在减少，其中套型面积90平方米以下普通住房竣工面积只占9.2%，经济适用房投资占住宅总投资比重更小。
记者从福州市房管局了解到，2005年上半年土地供应偏少，拆迁难度大、周期长，造成施工进度缓慢，使竣工量增长受影响。国家调控政策规定，新建商品住宅套型建筑面积90平方米要占70%，未取得施工许可证的项目，需要重新规划、重新审批，使开工时间推迟，造成新开工面积减少。这些造成了福州商品房供应不足。同时，随着城市扩大，人口增加，外地进福州购房置业者进一步增多，其比例竟高达6成。
此外，福州商品房开发成本不断增加。2006年福州土地拍卖竞争激烈，地价屡创新高。新拍土地价格上涨后，周边楼盘价格随即提高，推动房价不断上扬。而建造成本和运营费用也增加了，人工费、贷款利率、节能标准费用的增加，都被开发商摊进房价，由购房者承担。
●平抑房价：寄希望于“限价商品房”不现实
限价商品房对一个低收入家庭来说仍是巨大的压力
张泠是一位普通的福州市民，2006年初，她在市区以每平方米4500元的价格购得一套110平方米的商品房，“仅仅只过了一年，我的房子现在市场售价竟然是每平方米6000多元”。
同样是福州市民的郝少松却乐不起来。他2003年大学毕业后落户福州，“当时，我看中福州的房价比起杭州、上海等地低很多，所以就从河北邢台老家来到福州”。他目前在福州一律师事务所工作，还未成家，月收入仅2000多元，根本买不起福州的商品房，只能向政府申请经济适用房。
1998年以来，福州全市建成经济适用房2.1万套，廉租房1634套。福州市经济适用房的建设进度远不能满足数十万低收入家庭购房的迫切需要。
福州市房管局副局长兰仰金说，福州目前正在努力调整住房供应结构，稳定住房价格，推动限价商品房、廉租房等社会保障性住房项目建设。受到各方关注的是，2006年底以来，福州市共有14个限价商品房项目先后投入建设。福州市规定，限价商品房只能限定价格、限定向低收入家庭销售。
有关专家认为，虽然正在建设中的限价商品房有上万套之多，但以福州市近年来年均上市销售600万平方米的商品房相比，限价商品房的数量显得有些微不足道。与此同时，如果以每平方米限定的3500元均价计算，一套90平方米的限价商品房至少需要31万元，这对一个低收入家庭来说仍是巨大的压力。况且，这些限价商品房一年之后建成，能不能有助于平抑福州房价，尚难预料。
●房产商有花招，政府可有狠招
福州的许多开发商利用信息不对称现状，采取各种各样的手段来炒作
福州在全国70个大中城市中只能算是房地产开发的“二线城市”。从国家发改委连续公布的城市房价清单不难发现，秦皇岛、成都和贵阳等二线城市也跻身房价涨幅前列。
据英联国际不动产研究分析，目前我国几大主要二线城市开发项目的平均利润率能够达到30%，而上海房地产投资收益率目前只有7%～8%。比起北京、上海等房地产市场越来越白热化的竞争、越来越稀少的资源、越来越严峻的调控环境，像福州这样的二线城市就成了一些实力开发商的“新天地”。
业内人士分析，二线城市能够接纳的房地产投资额度提高，需要购买住房的市民也非常多；另一方面，房地产开发商不断运用市场炒作的伎俩推高房价。福州的许多开发商利用信息不对称现状，采取各种各样的手段来炒作，他们有的利用“黄金地段”“国外理念”“绿色家园”“环保装修”“教育地产”等，大做广告，极力渲染“预期价值”“设计概念”；有的囤积房源，采取分段推出楼盘或提前认购、集中签约来制造“抢购”场面。
无论从宏观还是微观的环境来看，种种迹象都表明，福州房产调控的任务相当艰巨，平抑房价需要有关部门“出狠招、下猛药”才行。 (记者来建强)新华社福州1月22日专电
http://news.xinhuanet.com/mrdx/2007-01/23/content_5641412.htm