房价今年会怎样？(追问中国楼市·民生三问)

　　一问：

　　“遏制过快上涨”等于骤降？

　　编辑：我们注意到，近些年来一些地方的政府工作报告中删除了“发挥房地产支柱产业”的表述。然而，房地产业在实际上是不是还是拉动经济发展的重要产业？

　　王炜：无论政府文件或地方官员如何表述，在现阶段，房地产业一定是拉动中国经济发展的重要产业，这是客观事实。住房制度改革以来，房地产业对中国经济的贡献有目共睹。

　　先说投资。国家统计局公布的数据显示，2009年房地产开发投资占全社会固定资产投资的16.1%。

　　再说消费。我国社会消费品零售总额中，并没有把买房的钱计算在内。但是算一笔账会发现，2009年，商品房销售额相当于全社会消费品零售总额的1/3。

　　再说税收——近年来，房地产的直接税收收入逐渐成为地方财政收入的主要来源。据2007年的一份统计，房地产税收占全部地方税收的比重不断提高，平均达到20%以上。

　　此外，房地产业上下游相关产业达数百个，可以带动建筑、建材、家电、装饰等多个行业的发展。

　　编辑：可是，许多人希望房价有大幅度的降低。今年的政府工作报告中提出“促进房地产市场平稳健康发展”、“要坚决遏制部分城市房价过快上涨势头”，这可以解读为降价的信号吗？

　　王炜：房价无论暴涨暴跌，都会引发严重的经济问题，也会引发严重的社会问题。房价稳定、房地产市场平稳健康发展是最理想的状态。政府工作报告中提出的“遏制部分城市房价过快上涨的势头”，不能简单等同于降价。

　　房价快速大幅上涨的危害，近两年人们已经普遍感受到了。普通购房者的购买力越来越差，金融机构的贷款风险增加，企业在盲目扩张的同时面临更多风险。遏制房价过快上涨，非常必要。

　　然而，房价如果真的出现大幅下降，甚至像一些人预测的那样出现“腰斩”，后果同样不堪设想。从国民经济的角度看，房价大幅下降，必然导致开发企业看空后市，房地产投资、新开工数量急剧下滑，导致上下游产业的经营、就业都出现影响。从地方经济的角度看，开发商“不拿地”将导致土地出让收入大幅减少，相关的税收收入也明显下降。地方政府会立刻感受到财政捉襟见肘。

　　孙小静：上海的住房自有率比较高，虽然想买房的觉得房子太贵，但有房者却并不很愿意房价大跌，这也是上海市民的一个矛盾心态。

　　李刚：房地产专家韩世同说，房地产大幅下跌，打击最大的是银行业。“九七金融风暴”中香港楼市就是前车之鉴。

　　二问：

　　迅猛增势能刹住吗？

　　编辑：去年房地产市场火爆，房价增长迅猛，市场的惯性短期内会不会消失？

　　王炜：由于去年销售火爆，开发商普遍看好今年一线城市的房地产市场。加上目前开发商的资金链仍然比较充裕，缺乏降价促销的动力。因此，近期，各地房价又出现了新一轮的快速增长。从当前一线城市的情况来看，房价仍在惯性冲高。但是也要看到，一季度住宅成交量的大幅下降已为房地产市场的调整敲响了警钟。

　　孙小静：市场惯性不可能消失，居民的刚性需求依然存在，上海住房供应短时期内无法满足这种需求。

　　王炜：不过也要看到，近期中央和各地又出台了一系列更严厉、更具体的调控政策。其中银监会出台新政，将限制房地产开发贷款的发放。银行对房地产业的信贷紧缩和住宅销售量下降将对房地产商现金流造成重大影响，有利于遏制进一步抬高价格的趋势。

　　编辑：拥有住房目前还是许多居民的刚性需求，如今的住房供应在多大程度上能满足这种需求？缺口有多大？

　　王炜：今年1—2月，全国房地产投资和新开工、竣工指标都大幅上涨，加上各地打击捂盘惜售、督促房地产企业销售的措施得力，意味着在今后一个时期市场供应量将持续上升。供求面得到改观，将起到稳定价格，甚至拉动价格下降的作用。

　　但是，房价的调整或许不会立即展开。一方面住宅库存水平较低，上海的可售房屋月数仅有不到4个月，苏州、深圳、北京、杭州处于较高水平，但也在10个月附近的正常区间；另一方面房地产开发商的现金流充沛。

　　孙小静：据中国房产信息集团测算，2010年上海市商品住宅的新增供应最多也只在1300万平方米左右。以平均每户100平方米的面积计算，供应量也就在13万套左右，与上海现有约710万户居民相比，“显然占比很小”。

　　王炜：今年两会期间，住房和城乡建设部部长姜伟新曾表示，由于我国处在快速城镇化进程中，住房需求庞大，未来20年左右时间，住房都有可能处于供不应求的状态。同时，我国经济也处在快速增长的阶段。因此，从中长期看，房价应该会持续增长。

　　三问：

　　老百姓如何才能住上房？

　　编辑：假如房价只是平稳，不会骤降也不应骤降，那么，广大老百姓还是望洋兴叹，无法实现“住有所居”的梦想。有人甚至提出，现在住房价格已经高到“和老百姓没关系”了。这应当怎么解决？

　　王炜：应该看到，房改以来，城镇居民的居住条件有了明显改善。但高房价的问题现在这么突出，是因为商品房市场快速发展的同时，忽略了保障性住房的建设，尤其是针对广大中等收入和中低收入家庭的住房供应持续短缺，离“住有所居”的目标还有一定的距离。所谓“住有所居”，并不意味着每个人都拥有一套住房，但应保障每个人都有合适的房子住。

　　目前，在政府相关投入还比较有限的情况下，除了不断扩大廉租房、经济适用房的覆盖面，去年开始，各地通过大力建设限价房、公共租赁房等新的政策性住房品种，来解决群众住房问题。

　　编辑：翻开历年的政府工作报告，许多年份，在民生板块和经济板块都可以看到“房地产”这一关键词。房地产的定位，应该属于一个产业，还是更应该给人们提供公共产品？

　　孙小静：上海市市长韩正强调，建设保障性住房是政府的责任，“我们希望通过保障性住房的推出，能够使上海面向广大市民的住房改善进一步加大力度，使市民真正得到实惠。”

　　李刚：广州市市长张广宁说，从本质上来看，房价问题的实质是关系安居的民生问题，是在市场化条件下住房资源公平、合理分配的问题。政府主要做好三件事：一是提供公共服务，包括对低收入住房困难群体的住房保障，对中等阶层合理需求的鼓励、支持和引导；二是维护市场秩序；三是宏观经济调控。

　　王炜：姓民生和姓经济并不矛盾。在许多国家，住房都被看作和水、电、燃气一样，首先作为公共产品提供。我曾经在新加坡采访，新加坡居民对本国政府实施的普遍保障的住房政策既满意又自豪。在解决好住房问题的基础上，居民才能将更多的钱用于消费，既提高生活质量，又拉动经济增长，一举多得。在许多住房保障搞得好的国家，商品房市场同样繁荣发达。同时，也只有在保障的基础上，商品房的居住和投资价值才能更充分地发挥出来。由于历史欠账较多，我国保障房的建设进度仍然不能让老百姓满意，群众的住房问题在一定时期内还将存在；但政府也越来越意识到这一点，近年来保障性安居工程建设的力度在日益增强。