地王应该感谢谁？-华尔街日报

3月15日和17日两次闹剧般的拍卖成为一周热点。15日三大地王诞生，催生周边二手房的沸腾情绪。看到那个结果我无言以对──地震地王频出，2012也许真的快到了。好在17号又发生了戏剧性的转化，同样地块的价格差了近一万，数个地块底价成交。

3月15日，远洋地产旗下子公司以40.8亿元竞得大望京1号地，扣除给政府的医院和学校的面积，楼面价达2.75万元/平方米。两天以后，保利集团以50.4亿元竞得大望京4、5号地，折合楼面价17949元/平米。出让公告显示，朝阳区崔各庄乡大望京村环境整治土地储备项目4号、5号地总体面积比拍出单价地王的望京1号地多出近10公顷，且两地处在相同区域。

有人说，这是因为中央干预了。从后面几天国资委对于央企撤出地产业的表态来看，15号的拍卖结果显然已经引起了高层的高度重视。但是17号那天的结果恐怕不是干预的结果。毕竟保利也是央企，而且根据新闻，拍卖也同样经历了1个小时82轮的竞价过程。我觉得更像是新地王扇了两会的耳光，总经理挑战总理，引发开发商们对于更严厉的中央调控的预期，导致拿地更加谨慎。毕竟按照财政部等五部委新的规定，房地产商购买土地的首付款不得低于50%，且全款一般要在一年内付清。如果调控政策收紧银行对于央企开发房地产的贷款条件，那肯定是很要命的事情。

据报道，2009年北京土地市场共诞生单价最高、总价最高、区域价格最高的地王11块，其中近半数被央企斩获。与此同时，在他们的参与下，2009年土地开发投资总额达到了35.6亿元，创5年来历史最高水平。尽管官方否认国进民退，事实是连万科这样的地产龙头也只能转向重点布局二三线城市。楼市拿地的陌生名字越来越多，乃至中国烟草、中国兵器也开始进军地产业──谁能玩得过它们啊！

按照潘石屹的说法，远洋望京地块必须卖到4万5一平米才有10%的利润，这个利润照道理应该不足以吸引这些垄断性质的大型企业。难道央企们都觉得望京两年内卖个6万也是很轻松的事情，所以才奋勇举牌？我国民众的消费能力真的有这么高了？难道吃鱼翅的人已经和吃米饭的一样多了？这真的是一件很悬疑的事情。

我朋友的公司每到年底就会突击花钱。因为今年给了你的预算，花不完总部就会收回。而且你今年花得少，还会导致明年的预算被降低。所以我忍不住猜想，是不是央企钱太多了，多到根本不需要，多到发愁怎么把钱用出去？

当从万科富力这样的老将到绿城龙湖这样的新秀都纷纷在拍卖会上铩羽，当任志强这样的死多都开始自嘲花钱买羞辱，央企这些地产新兵为什么会有和这些老江湖完全不同的豪情？他们高价拿地的勇气和自信来源于哪里？又或者他们根本不在乎做出来的产品是挣钱还是亏本，他们是项庄舞剑，意在沛公？沛公到底是谁？我看不清楚。但是我知道我们的管理体制里面一定出了问题。为什么民营企业得不到贷款在苦苦挣扎，而央企会有这么多钱，而且是闲钱？对于央企的决策和赢利，到底有没有一种问责制？如果亏了，是不是银行和国家咽了就悄悄的算了？如果央企严重亏损就丢官，甚至要面临独立审计，总经理们还会不会这么有胆气？

国资委宣布非房地产主业的央企要退出地产业。这有多大的用处？就好象发烧给吃点退烧药，可是病因在哪里？是什么让它们罔顾民生，是什么让它们如此疯狂？

两会地王的出现，也让大家更多地关注土地出让的方式。虽然地价抬高房价还是房价抬高地价，这个先有鸡还是先有蛋的争论无法产生定论，但是所谓杀头的买卖有人做，赔本的买卖没人做。高地价绝对是推高房价的黑手。

就目前的形势来说，还没有一个更好的形式来取代招拍挂。有建议将土地出让金收归国有。这确实是一个釜底抽薪的好办法，数年前就听说过中央有这样的想法。不过土地财政是地方的利益所在，有史以来凡是大规模触动既得利益阶层的改革都很难成功。北京在今年初曾经尝试过一个小的修正，即化拍卖为暗标。那次暗标，龙湖以45.4亿元摘得朝阳区常营居住区三期项目，楼面价9807元/平方米，这也是北京首个采取暗标方式出让的地块。

虽然暗标不见得不产生地王，但是和你拍一我拍二的热烈拍卖场面相比，暗标的报价肯定更加理性和成熟。各个竞标者根据该地块的盈利能力和自身的实力来报价，最后统一开标，价高者得。这样的做法可以最大限度地挤掉“你争我夺”的非理性溢价，让成交价格相对理性一些。

远洋最近相当高调，去年底经过169轮竞价以48.3亿拿下亦庄新城三羊居住区地块，溢价接近500%。折算下来楼面地价就达到1.8万元/平米，成为亦庄价格最高的“地王”。这次又高价拿下望京地块。同时远洋还是传说中即将开拍的中服地块的内定太子。中服地块在北京最贵的国贸地区，周边房价平均在4万左右，最高已经达到6万。如果远洋因为这两次使力太过而在中服之战中让别家摘了桃，那可是太喜剧的事情了。真要这样，我不能也不想掩饰我的幸灾乐祸之情。