王二盖房和房地产的支柱地位-华尔街日报

王二一家刚搬到一个新村子。村里人好心，给了王二一家几间破草房，让这一家暂时有个地方能对付着住。王二还有三个儿子，都和王二生活在一起，说话也到了男大当婚的年龄。

开春时节，村里别的人家都在忙着养猪种地，为一年能有个好收成做准备，王二一家却在忙着盖房子。王二心里的算盘挺清楚，今年把自己的房子给盖好，在新房里过年。来年再给大儿子盖房，有了房，才能娶媳妇。后年再张罗二儿子的房子，小儿子的房子怕是要等到三年后才能轮上了。

王二一家刚搬进村的时候，别人家都很羡慕王二一家：这么多男劳力，又没有什么光吃饭不干活的人口，埋头干上一年，打的粮食、养的猪怕是要比村里任何一家都要多。可是过了一两年，王二家的房子是盖了一些，吃的穿的用的哪一点都不比村里的邻居好。村里的邻居就跑来跟王二嘀咕：你看你这一家子，四个男劳力这几年功夫全花房子上，整个一被房子“绑架”的家庭。这房子，不能吃、不能喝、不能穿，多花点功夫种地是正理。

王二解释说：我这情况不是特殊嘛？村里人就说：你看这整个村子，没哪一家像你王二家这样花这么多劳力在房子上。谁家没有个这事那事的，总不能就你王二一家与众不同吧？你这样像过日子的样子吗？

关于中国经济被房地产绑架的说法很多。同是“绑架”一词，含义其实大不相同。有的绑架是指中国的国民经济被房地产绑架，也就是经济增长过度依赖房地产；有的绑架是指居民生活被房地产绑架，也就是高房价让很多家庭背上了几十年沉重的债务；有的绑架是指公共财政被房地产绑架，也就是政府的财政收入十分依赖房地产行业，俗称“土地财政”，从而使得政府行为大受房地产行业的影响；有的绑架则是指金融体系被房地产绑架，也就是金融体系在房地产行业有巨大的潜在风险，一旦房价下挫，金融体系很可能也随之陷入困境。

因此，讨论中国经济是否被房地产绑架，必须弄清楚讨论的究竟是哪个绑架。在这个专栏的其他文章里，我已经直接或间接地写过两次有关房地产的文章《佃户和房奴的“one dream”》和《王二吃肉和收入分配不均》。这两篇文章或多或少都涉及了第二个绑架：高房价。那里的基本观点是，高房价绑架居民生活，很大程度上是分配不均的折射，高房价是一个症状而已。而这篇文章要讨论的是上面提到的第一个绑架：中国的经济增长是否过度依赖房地产？

中国房地产投资最近这些年占全国固定资产投资的比例能够达到五分之一到四分之一，而中国投资占GDP的比重接近50％。这么简单的一换算，房地产投资能够占到GDP的10％多，15％不到，这里面还不包括房地产对从钢铁水泥到汽车家电等上游下游产业的拉动。而发达国家长期平均下来只有大约中国一半甚至更少的GDP用于房地产投资，那些老龄化严重和经济增长乏力的国家比例更低。相反，倒是一些出现了房地产泡沫的国家，房地产投资的比例会一下子上去。比如说，房地产泡沫破裂前的西班牙，其房地产投资在GDP里的比重就超过了10％。众所周知的是，西班牙经济在泡沫破裂后异常困难，20％的失业率和天文数字的债务就是明证。而日本在上世纪80年代房地产泡沫破裂之前，房地产投资占GDP的比重还不到中国当前的水平。

因此，担心中国经济是否过度依赖房地产完全合理。可是这个问题的答案，恐怕和王二一家是不是花了太多的时间盖房的答案是一样的。如果把王二一家的经济活动想象成一个国家的总体经济，那这个经济中这几年里最重要的经济活动毫无疑问就是盖房子，也就是发展房地产。按比重算，房地产投资的比重会非常高。问题的关键是，这样的经济结构究竟合理不合理？从王二的角度说，这几年集中盖房是生活所需，没什么不合理。他们一家刚搬到一个新村子，总不能永远住在草房里，所以需要盖房。几个儿子，很快都要结婚，给他们盖房结婚也很正常，别的人家也会这么做。如果说王二家有点不同，就是这些事情发生得很密集，使得王二一家好几年主要的精力都要花在盖房上，让王二家的经济结构看起来很畸形。特别是如果把王二一家和普通村民相比，这种畸形尤为明显。可问题是，普通的村民家里也不像王二家里那样有三个要娶媳妇的儿子。可以说，王二家的密集盖房只是一个阶段的产物。几年后，等房子都盖好了，王二一家就不会花那么多时间在盖房子上。

我倾向于相信，仅从房地产投资占GDP的比重看，中国和普通国家相比确实很高；但给定中国的发展阶段，这种高比重又是合理的，而且会在很长的时间里继续如此。中国房地产业的起点是：四五亿城市人口挤在非常狭小的公房里，而七八亿农村人口在城里没有一间房。商品房的概念是上世纪90年代才出现的，而真正的建房高峰，也就是最近5－10年的事情。中国在未来20年，保守的估计，还要有3－4亿农民离开农村。虽然中国的老龄化正在加剧，人口结构存在问题，但中国的人口根据估算至少还有15－20年的正增长期。如果计划生育政策出现调整，这个正增长期可能还会延长。也就是说，中国在未来很长的时间里，还需要造很多的房子来满足增长的人口、进城的农民和越来越富裕的城市居民的住房需求。房地产业作为中国经济的一个支柱产业，是中国所处的城市化进程和发展阶段决定的。从这个角度说，也仅仅只是从这个角度说，中国的经济不是过度依赖于房地产，而是中国就处于一个造房盖楼的时代，就像王二一家那样。

必须指出的是，其它对于房地产“绑架”中国经济的担心，比如说从财政收入、政府行为、收入分配以及金融稳定的角度，都是合理的，这里远没有想要忽视那些担心的意思。只是，那些觉得房地产业对中国经济的影响不应该这么大，中国经济增长不应该太依赖房地产业的看法似乎是有点过度操心了。房地产业在哪个国家都很重要，更何况是在中国这样一个还需要大量新建住房的国家。