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[原创]感悟生活：高房价，谁动了百姓的奶酪
文章提交者：感悟生活 加帖在猫眼看人 【凯迪网络】 http://www.kdnet.net
我曾写过几篇关于房地产问题的文章，印象较深的有两篇，一是《人民币升值助长房地产价格是利益集团编织的骗人谎言》（后改为短标题《驳房地产业与房价上涨受益于人民币升值》），二是《高房价榨干中国普通百姓的每一滴血汗》。这两篇文章一针见血地指出，高房价的成因既不是贪得无厌的房地产开发商，也不是见利忘义的银行，更不是千夫所指的所谓舆论帮凶，而是各级政府饮鸩止渴、欲罢不能的对土地财政的高度依赖。
现在让我以一个比较精确的数据分析，来剖析高房价到底是谁动了百姓的奶酪，进一步印证我前面两篇文章中的分析结论。
由于各地房地产市场税、费政策和建安成本相关很大，以我比较熟悉的上海房地产市场为例，购买一套面积 100平方米、售价200万元的新住宅，支付首付款30%后做30年按揭贷款，30年间取得房屋完全所有权总计需要支付的款项，以及资金最终流向政府财政、开发商和银行的分别各占多大比例：
一、200万元新房价款的资金流向
1、土地出让金。约占新房售价的45－55%，以平均50%计算，大约是100万元。这100万元中，政府为实现土地“七通一平”（其中就有令人深恶痛绝的强行拆迁）需要支付的成本约为三分之一，其余三分之二为纯利润。最终流向：财政预算外收入100万元，其中纯利约65万元。
2、建安成本（包括了大市政配套等所有的费用）。视建筑质量不同，高层为2000－2800元，多层为1500－2200元，以较高的平均数2500元计算，约25万元。这25万元由开发商支付给设计、施工单位，其中需要向政府交纳各种税费约8－15%（包括建筑税、营业税、购买设备和材料的增值税、企业所有税等），以平均10%计为2.5万元。最终流向：财政预算内收入2.5万元。
3、土地建设规费和管理费用。土地建设规费包括环评费、卫评费、地籍测绘费、审图费、其他各种报建规费和证书成本费等，约占建安成本的3%；管理费用包括建设单位人工费、办公费和公关费，约占建安成本的5%。两项相加即2万元，这其中政府收取的税费与其他项目的庞大收入相比可忽略不计。
4、销售费用与不可预见费。两项之和约占销售总价的1%，即2万元。
5、银行利息。房地产开发过程中的利息计算十分复杂。可以简单地按以下方法进行测算：开发商自有资金通常占土地出让金的30%以上，开发商需要向银行贷款解决70%的土地出让金和70%的建安费用，共约需贷款83万元。开发周期以取得土地到实现60%销售收入计算，平均为2.5年。考虑到土地出让金和建安费用都是分批投入。上述83万元贷款中，约43万元贷款期限为两年，另外40万元贷款期限为一年，利息按7%计算，总计利息支出为9万元，最终全部流入银行。
6、土地增值税。增值部分为（200－100－25－2－2－9）＝62万元，与应扣项目138万元相比未超过50%，按30%计税为62*30%=18.6万元。税收最终流向是财政预算内收入（下同）。
7、营业税及附加税。营业税与教育、城建管理等附加税，按销售收入的5.65%计算，200万元＊5.65%＝11.3万元。
8、企业所得税。按企业所得税税前利润的25%计算，应为（200－138－18.6－11.3）*25%＝8.025万元。
9、开发商利润。开发商最终所得为：（62－18.6－11.3－8.025）＝24.075万元。销售利润率为12%，与A股上市公司的公开数据十分接近。
二、购买新房需要支付税费与利息
10、契税等。契税按房屋售价的3%计算，为6万元。印花税与其他小额费用忽略不计。
11、维修基金。按房屋售价的2%计算，为4万元。
12、按揭贷款利息。以目前基准利率计算，贷款140万元，总计需支付利息160万元，首付60万元后每月平均还款8339.78元。
综上，购买这套售价200万元的房屋，以30年七成按揭贷款计算，总计最终需要支付（200＋6＋4＋160）＝370万元。
在200万元房屋总售价中，政府财政拿走了（100＋2.5＋18.6＋11.3＋8.025＋6）＝146万元，占房价的73%，成为高房价的最大受益者！有研究资料表明，国外房屋售价中，建安成本一般占50－60%，其它的地价及税、费三项仅占房价的30%左右。而在国内，这个数字完全颠倒了过来，在高价房中，建安成本仅占房价的10%左右，土地和税收拿走了超过70%！
银行是第二大受益者，虽然其在房地产开发阶段只拿到占房价不到5%的收入，其后却拿到了远超过购房者贷款总额的利息收入！银行在一套售价仅200万元的房屋中，最终却可拿到169万元的利息收入，在房地产庞大的利益链条中仅仅屈居政府之后，成为名副其实的最大受益者。这就不难理解为何房价一调整，股市中的银行股比房地产股跌得更凶了。
开发商承受了最大的骂名，但仅仅拿到区区24万元，仅占房屋总售价的12%！不过，与其投入的自有资金约35万元相比，总的资金回报率仍高达67%，以二年半的投资周期来说，年平均回报率仍超过20%。考虑到房地产市场波动的风险，这个投资回报率虽然偏高却不算太过分。
正因为房价构成中，土地和税收成本占70%以上，而政府垄断了全部土地和税收资源，许多地方的财政收入一半以上依赖房地产这个支柱产业，所以房价虽高，但绝对难以大幅下调，而且由于利益使然，政府、银行和开发商还会不断推高房价。只要这个击鼓传花的游戏还有最后的买单者，房价上升的大趋势就永远不会停止——直至市场无力接盘时，才会突然崩塌！
（原载于本人博客：http://blog.sina.com.cn/s/blog_500410490100gwpf.html）