冯仑，1959年生于陕西西安，现任万通地产董事长。作为中国房地产的风云人物，冯仑在业界一直享有“地产思想家”的美誉。自1991年开始，领导并参与了万通集团的全过程创建及发展工作。1993年，领导创立了北京万通实业股份有限公司。之后，参与创建了中国民生银行并出任该行的创业董事，策划并领导了对陕西省证券公司、武汉国际信托投资公司、东北一间上市公司等企业的收购及重组。

未来十年，也许把房市价格也变成双轨价格。就是在城市完全竞争的少数核心区，完全要市场来调节，这部分的价格可能是极高极低，波动性会加大。但另一部分，与保障基本居住相关这部分市场，政府是要严格来调控的，这部分价格，将会是一个缓慢的上升，而且不脱离城市发展GDP增长和人均收入增长的幅度，保障多数人能够承受的一个区间内。

一、民营企业如何适应社会转型赋予的新角色是一个挑战

二、国进民退现象，如果有，纯属“宫外孕”

三、未来城市房价增长应和GDP、居民收入增长保持平衡

四、经济青春期结束了，社会发育青春期刚开始，我们会面临诸多的不适应

　　2009年12月28日上午，万通地产董事长冯仑就“2020，中国新十年”主题接受凤凰网专访。

　　凤凰网资讯：首先请问您个人的下一个十年，有什么样的规划和梦想？

　　冯仑：我现在有三个角色，不同的角色都有不同的期待。首先，作为万通的董事长来说，我希望下一个十年，万通能够完善发展并达成一系列战略目标，在房地产行业成为一个创新、发展并担负社会责任的一个优秀企业；希望为股东和员工，还有社会、社区、客户创造更多的价值。目前从我们作为上市公司在市值、综合竞争能力各方面，排在10到15名左右，十年后我希望能够排在前5位。这是未来十年作为房地产企业董事长的期待。

　　其次，作为万通公益基金的副理事长来说，我也有一个重要的工作，就是推动绿色节能环保工作，推动城市的生态社区建设。我们现在已有19个生态社区，我们希望今后十年我们支持发展的生态社区能超过100个，从而使我们周边的生活环境，人与自然的环境能更加和谐，那么我们生命的质量也能更高。这是我的第二个角色。

　　第三个角色，是作为一个自然人来说，我有很多兴趣爱好。有两件事情：第一我对人类和地球的好奇心还没有满足完，所以我还要继续跑很多地方，别人不去的或者不看的、不体验、不观察的地方，比如去伊拉克我很想去、穿越撒哈拉沙漠。我以前去过阿富汗等很多其他国家，也徒步走过沙漠戈壁，开车穿越过中亚五国，台湾我也去了将近20次，骑自行车环台湾行。这方面我还是希望继续通过“行”来达到“知”，通过“知”再体验“行”，“行”和“知”这两件事，今后10年仍然是我工作以外更重要的事情。

　　另外我还计划将这个过程中的一些思考写两本书，一个是社会幻想的书，有点像过去的乌托邦，把我看到的地球、看到的世界、了解到的人和社会，幻想一下一百年以后、二百年以后是什么样。另一本会着眼于眼前，研究和探讨，像《野蛮生长》这样的一种写法，来展望影响中国未来十年、二十年的一些新的社会发展契机、萌芽、人物、一些企业。

　　所以我就说未来十年会从这不同的三个方面，都是对生命的一个承诺，也是梦想，激励自己能活下去的一个梦想。

　　民营企业在下个十年面临三大挑战

　　凤凰网资讯：之前您说过民营企业一直迈不过15年这个坎，现在万通已走过18年的历程，您对民营企业在未来十年的角色和地位，有什么样的预期和期待？

　　冯仑：我每年都会在新年写一篇文章，已经写了18年了，一直都在探讨一个话题：就是民营企业的前世今生，民营企业怎样突破增长的极限，怎样挑战生死存亡的周期率，一直在思考民营企业发展根本性症结性的问题。

　　改革开放30年，开拓了一个新的机会，就是让民营企业在过去100年来第一次有机会超过15年这样一个历史上的大限，这主要归功于中国改革开放的政策、方针和体制没有改变，也就是说如果未来十年我们改革开放、发展各种经济成份并存和有计划的整体社会转型节奏不改变，那么民营企业生存的空间仍然会保持，这是一个基本的判断。我们之所以能够超过过去15年这样一个极限，很大程度上是因为改革开放、政府改变职能、中国融入全球一体化这样一个大的格局，如果今后10-15年这个格局不变化，民营企业再存在、发展10年15年是完全有可能的。

　　正因为这样，所以现在对中国民营企业来说，都在面临着一个巨大的自然挑战，也面临着一个自身的商业上的挑战。所谓的自然挑战就是，最早的一代民营企业创业者，现在以及今后10年都面临着“创业领袖退出舞台”的一个阶段，第一代要向第二代转移的阶段。而中国现在大都是独生子，自己家族可选择的范围非常小。另外这种领袖型的创业者、企业家，怎么样建立一个好的治理结构和一个完善的职业经理人体系，来完成权力的转移和领导方式发生的变化。在今后10年，这对中国的民营企业、特别是改革开放以来最早的一些民营企业，都是一个巨大的挑战。

　　另一个最大的挑战是商业的挑战。就是在持续的商业竞争中，怎样保持创新能力，怎样保持人才培养的不中断和积蓄，怎样通过不断变革满足不停变化的市场需要。由于全球一体化和互联网的发展，这种变革的速度在加快。任何一种成功都不大允许长期复制，很快可能就会过时，在今后10年这对民营企业也是一个巨大的挑战。

　　第三个挑战就是民营企业怎样适应社会转型。我们的企业已经在经济转轨中积累了经验，但在社会转型中的定位值得期待。社会转型就是由封闭社会进一步转成开放社会，由政府管社会到社会和政府职能逐步合理分工，发展成成熟的市民社会、成熟的社会组织，另外社会与价值观念也在重新塑造。这种情况下，企业家如何重新定位角色，如何更好适应社会对企业家一些新的期待，这些问题我觉得对今后10年的企业家来说，是一个更大的挑战。

　　国进民退，如果有，纯属宫外孕

　　凤凰网资讯：长期以来一些重要的行业领域，都由国营企业所控制的，在下一个十年，这种情况有没有可能打破？目前很多人担心的“国进民退”现象，它会怎样演变？

　　冯仑：首先，目前还不能够简单说是国进民退。为什么？比如文化产业方面，原来一向是政府控制，但最近第一个上市的却是民营企业。华谊兄弟上市给我这个信号，就是说政府并没有全面规划“国进民退”这件事情。所以我自己开玩笑，国进民退如果有，纯属宫外孕，就是属于意外怀孕，政府并没有专门规划，并不是有意识要抑制民营、发展国营。否则它不能解释为什么在文化娱乐产业、意识形态领域，首先让一个民营企业上市？

　　所以我认为目前以及今后十年，是国与民犬牙交错的状态。在一些新的、开始市场化改革的领域，在一些完全竞争性的领域，比如说娱乐业、出版业，民营还会大规模的进。但在一些上游垄断性行业，国企也会进一步集聚资源，也会变成一种国有民营方式，它的经营方式会越来越市场化，但产权方式可能是国有的，就是叫国有但不国营。

　　凤凰网资讯：我们也注意到万通找到天津的一家国企来合作，这样做的初衷是什么？这是给以后的民营企业发展提供的一种模式吗？

　　冯仑：我认为它是有一定的指标意义。因为我们在5年前在研究民营企业发展的方式时有两个判断：第一个判断实际上是在中共十六大时提出来的，混合经济是中国发展的长期所有制形式。

　　第二就是民营企业和国企各有优势，各有弊端。民营企业是有动力，无约束，追求利益一个巨大的空洞会导致冒险，也导致贪婪和违法乱纪；而国企有约束，无动力，长期的约束无动力，会导致贪污和懒惰。如果把这两个体制结合起来，能够做到既有动力又有约束，才能保持治理结构的平衡，公司才能长治久安。

　　我现在就在去天津的路上，因为到年底了，我要给我们的大股东泰达集团去汇报今年的工作和明年的一些想法，要开一个董事会，这样的沟通我们每年都会做。我为什么有大量的精力在全世界在跑、去看，而我不用担心公司内部会出现问题？因为有这样一种约束机制在里面。

　　同时，我们的团队又是完全市场化的，泰达并不干预我们，我们就能够创造出，至少目前在天津外来投资的房地产市场中，我们的份额是第一的，作为民营企业交税也是最多的。这样达成了一个我们事先预期的目标，就是有动力，同时又有约束，保持动力和约束之间的平衡，保持市场和社会之间体制的平衡。

　　所以我认为这实际上是值得很多民营企业去考虑的。当然作为国企来说，也是它改革的一个方向，就是怎么样跟社会、跟国企以外的其他外资和民营，跟一些治理比较清晰、具有竞争能力、具有良好发展前景的企业来合作，同时也创造他们的效益。比如说国企泰达投资我们，到目前为止它的回报已成倍于它的投资，成为泰达集团里重要的房地产板块，而且也推动了泰达内部整个国有资产的发展和价值提升。

　　这对国企和民营都有一个积极的借鉴作用，也是达成了双赢，甚至是三赢、四赢这样的局面。所以我们一直说我们和泰达的蜜月始终没有结束，我们还在蜜月中。

　　未来城市房价增长应和GDP、居民收入增长保持平衡

　　凤凰网资讯：下一个10年，您觉得房地产产业在中国经济中的角色和地位，会发生哪些变化？

　　冯仑：我觉得下一个10年，中国仍然处在快速城市化和经济快速成长的阶段，房地产的重要地位不应该有重大的变化。但是房地产行业自身和跟城市之间依赖的关系，在侧重点上会有一些不同。过去的10年、20年，房地产行业和地方政府的关系，实际上是住宅跟城市发展的关系，也就是说过去10年，在每年3万亿的市场中，有2-2.5万千亿是住宅产品，所以城市化拉动了很多住宅的发展。今后10年，我认为由于地产行业在住宅的发展逐步会过渡到商业不动产，地产行业对城市的整体商业基础设施、商用物业、办公环境、交通、城市发展模式这些方面的影响，将会越来越大。也就是说地产商的角色，会摆脱简单的住宅开发商的角色，而全面融入到城市的再造、推动城市发展模式变革以及城市功能完善演化，应该发挥积极塑造城市的作用。地产商会逐步和城市发展融为一体，来重新探讨城市发展的模式，塑造一个城市的未来。包括景观、包括建筑、包括交通、包括居住。

　　凤凰网资讯：最近中央出台了一些抑制房价的政策，包括开发商拿地首付不得低于50%，这样一些政策，对房地产产业会产生什么样的影响？

　　冯仑：在3年前，中国房地产的政策大部分叫单边政策，就是只鼓励房地产增长，成为GDP增长点、推动城市发展的这样一个政策。但是3年以来，政府又增加了调剂社会供给、改善城市低收入人群居住环境的政策，和适当抑制房价的政策，就变成双边政策。就是要调节低收入人群的居住条件这样一些政策，也就是调节社会富贫，保障低收入家庭有其屋，人人有房住这样一些政策，让城市的房价增长和GDP增长、居民收入增长保持一个平衡。所以由单边政策变成了双边政策。

　　比如说过去半年房价突然一下又涨得脱离了GDP和城市居民收入的增长幅度，然后政府就可以用另一边的政策来抑制一下；如果房地产行业整个萎缩了，大家的投资意愿降低，对城市的发展形成了滞后，那么政府又会推出另外一些政策来刺激大家买地和投资，比如信贷政策、税收政策。所以现在是两个方面，由单边政策变成双边政策，由一轨政策变成双轨政策，由一手的政策变成两手的政策。

　　所以未来10年，这两方面的政策在微调上会越来越成熟，越来越完善，越来越有经验，在快速城市化中，既保持房地产行业对经济增长的独特作用、贡献，同时又保证低收入人群能够得益于城市的发展，保障他们基本的居住要求。这两方面的政策都会有进一步完善。所以我认为政府在房地产行业政策调控上是越来越成熟。单边政策变成双边政策本身就是一个进步，而双边政策的进一步细节完善和在动态调整当中的丰富和发展，以至于最终形成中国完善的房地产市场的调控体系。在今后10年，我是非常乐观的。

　　未来十年房价应该是双轨价格

　　凤凰网资讯：那中国的房价在未来10年，到底会持续一个什么样的走势？

　　冯仑：我刚才讲的，如果按照我们判断政府的政策由单边变成双边，也许把价格也变成双轨价格。就是在城市完全竞争的少数核心区，完全要市场来调节，这部分的价格可能是极高极低，它的波动性会加大。像新加坡一样，这一部分可能只占20%，但价格可能是非常高，甚至是很离谱，这是一轨。但另外一部分，跟保障基本居住相关的政策这部分市场，政府是要严格来调控的。而这部分的价格，将会是一个缓慢的上升，而且不脱离城市发展GDP增长和人均收入增长的幅度。保障多数人能够承受的一个区间内，政府会在这个区间内来进行调控。

　　凤凰网资讯：在您看来，中国在下一个10年，可能面临的最大挑战和危机是什么？

　　冯仑：我认为中国社会未来10年最大的挑战是社会转型。经济转轨我认为我们已经初步摸出了一些门道，中央政府在宏观调控中国特色的市场经济方面已渐入境界。但是随着经济的转轨，将近14亿人带来的巨大社会转型，是进入了一个社会矛盾的多发期。也就是我们所谓的群体事件、不稳定因素非常多。这在东亚社会、亚洲四小龙转型期都曾经发生过的，是一些特别脆弱的地方，容易爆发一些社会问题。

　　对这些问题我们现在的政府和民众，其实心理准备都还不够，经验更不要提，因为我们没有经验。就相当于一个14岁的孩子，他还在青春期，对未来婚姻家庭的挑战，书上看过，但本身没有切实体会。今后的10年、20年是一个社会体制的转型，也相当于我们面临着一个青春期，经济的青春期结束了，社会发育的青春期开始了，我们又面临诸多的不适应，这个可能带来的一个巨大挑战，如果处置不好，会出现社会危机。所以在这个过程中，我觉得对我们每一个公民、企业、社会的NGO、政府组织都需要特别的加以关心、关注，并提前做更多的研究。另外，大家要更多地沟通，更多地来宽容，更多地来等待，更多地来摸索，更多地来尝试，就相当于呵护一个青春期的孩子一样，只有这样沟通、等待、耐心、磨合，然后自然的把它转过来。

　　凤凰网资讯：10年之后，您理想中的中国是什么样子的？

　　冯仑：再有10年，我希望看到一个经济富有、具有竞争力的国家，社会充满宽容、和谐、法治。未来10年我最期待的是法治的建立，而不是自由，最重要的先是法治，其次是自由，再其次才是民主。所以我认为在未来10年，我期许中国建立一个法治、自由和民主的社会雏形，再一个20年、50年，为真正实现中华民族全面复兴奠定良好的制度。

　　凤凰网资讯：对年轻一代，您有什么样的期待呢？

　　冯仑：90后也好、80后也好，我觉得他们的问题是要在社会转型中，如何完善人格塑造，这是一个巨大的挑战。因为社会转型价值观多样化，选择非常多样，机会非常多样，所以人格养成是一个巨大的挑战。最近我接触很多这样的孩子，我发现他们在知识层面都非常完备，但在人格养成方面，我觉得社会和学校给予他们的关注和教育都很不够。

　　这和台湾20年前非常像，台湾20年前也是在社会转型的中，出现了大量的新生代价值观，很混乱，造成了焦躁不安，以及冲动爆发。我们可以借鉴台湾的一些做法。实际上更重要的是今后10年，我们应该更多的去关注新新人类，加强和引导新的国民价值观的塑造，形成一个国家的价值观，是凌驾于简单的意识形态和传统文化之上的一个新的国家观念、价值体系。有了新的价值体系塑造的新公民，才能承担我们新的社会转型中的角色需要，成为我们社会良性发展的更替。

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