神马文学网2009年司法考试笔记解读《物权法》第十三章 宅基地使用权
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2009年司法考试笔记解读《物权法》第十三章 宅基地使用权
2009-11-17 10:23 【大 中 小】（司法考试解读：宅基地是农村集体分配给农民用于建住宅的土地，只有本集体成员才能享受。这是我国每一个农民的法定权利，宅基地面积标准国家有规定。宅基地分配中双方主体资格和相应的权利和义务不同于一般的民事关系，这是理解本章需注意之点。）
第一百五十二条 宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。
（司法考试解读：住宅地使用权人既然“依法”，当然就享有相应的权利，但是也得“依法”承担相应的义务，不能只讲权利，不讲义务。如果“依法”，宅基地使用权人也不能随意使用宅基地，不是想建多大就可以建多大，也不可以随意建附属设施。）
第一百五十三条，宅基地使用权的取得、行使和转让适用土地管理法等法律和国家有关规定。
（司法考试解读：本法本来就没有调整非民事关系的功能，“宅基地使用权的取得、行使和转让”不同于一般平等主体的民事行为，故不适用于本法。国家土地管理法是行政管理法规，本条不写，也得按此法办，否则就是违法。所以本条纯属多事。）
第一百五十四条 宅基地因自然灾害等原因灭失的，宅基地使用权消灭。对失去宅基地的村民，应当重新分配宅基地。
（司法考试解读：前一条已经说了，宅基地使用权的取得，适用土地管理法。使用权灭失后重新分配，也应当适用土地管理法。能够造成宅基地灭失的自然灾害，无非是地震、海啸、洪水，不仅会造成财产灭失，人员也难免伤亡，而且影响范围一般都比较大，可能超出了一个村的范围。对于幸存者的安置和重建家园，可能涉及移民救济等多方面，国家自有规定。
本条终于明确了宅基地使用权人主体是“村民”而不是“乡民”，宅基地是通过“分配”得来的，那么实施“分配”的义务人主体就应当是村集体。但是在自然灾害的破坏程度超过了村集体承受能力时，上一级集体或者上一级政府就得承担起救灾和组织重建家园的义务，而重建家园，不仅仅涉及宅基地的问题。
另外，如果村集体或者村民个人对意外灾害投了保险，那么还涉及保险理赔。
所以，对自然灾害灭失宅基地的情况，不是如此简单就能说清的。特别是分配宅基地的义务人不明确，到时村推乡，乡推县，让村民找谁去？）
第一百五十五条 已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。
（司法考试解读：这一条又是涉及土地行政管理事项。宅基地使用权可以转让吗？《土地管理法》第六十三条规定 ：“农民集体所有的土地的使用权不得出让。”宅基地使用权是集体所有土地上的权利，理应服从土地管理法规定。）
综上所述，关于农村宅基地使用权所涉及的主体及其权利和义务，已超出了本法适用范围。《土地管理法》第六十二条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。
农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。
农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。
农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。“