“珍珑棋局”如何求活 下半年中国楼市六大预测

“珍珑棋局”如何求活 下半年中国楼市六大预测
www.hexun.com 【2006.07.28 08:54】 来源:中国证券网-上海证券报
【作者：柯鹏】
策划人语
《天龙八部》一书中，有一局著名的珍珑棋局让读者流连忘返。
珍珑者，围棋中苦心经营编排的一类求活难题。
楼市调控这一盘珍珑棋局棋到中盘，又该如何破解？
房企、土地、融资、结构、中介、外资———六大走势，今朝或可下个断言。
1土地
左手收网，右手扬鞭
纵观此轮房地产宏观调控，土地调控似乎最有条不紊，却又紧锣密鼓。这一方面是因为土地涉及房地产链条的首要环节且在此前问题颇多，另一方面也源于日益严重的资源危机。
为确保“十一五”期间耕地面积的减少量控制在最小的幅度内，国土资源部在6月初表态，将闲置土地的收回和再利用作为未来一段时期内房地产用地的主要来源。由此可以预见，闲置土地的收回与违法违规用地的查处将在未来加大力度。此前一度“失效”的土地闲置2年以上未开发即可收回的政策，将重新启动。
据国土资源部要求，各省级主管部门须在年底前公开、查处8起以上严重土地违法案件，重点打击以租代征等违法利用土地的行为。银监会配合表示，将房地产开发贷款和土地储备贷款的风险权重提升，严控房地产信贷增长。
另一边，将土地用途多用于保障类住房供给也是未来的土地政策趋势之一，别墅类用地已经全部叫停，而经济适用房和廉租房的建设将成为未来各城市房地产开发的重头戏。
凡此种种，都传递出越来越清晰的信号：土地调控大网已经拉开。目标逐渐明确，“收网”的第一步是建立土地督察制度。
“以往国土资源部门的垂直监管不够是造成地方政府土地政策混乱的直接原因，这次的督察制度正是从管理上保证政策落实的关键一着。”浙江省一位土地评估专家表示。
2外资
观望调整，谋求后动
以往几年，一直可以逃过房地产调控的外资今天再也无法再暗中庆幸。之前高调谈论其在华投资战略的几大基金在匆忙赶过最后一辆末班车后，可能在未来很长一段时间陷入观望。
“新政后外资的观望情绪很浓，对整个外商投资房地产市场都将产生重大影响，无论是住宅还是商用物业，无论是个人还是机构投资者。”在六部委限制外资炒楼的171号文出台后，仲量联行中国区董事陈立民介绍，目前有大量外商投资项目在结汇处受阻，也有若干投资意向在新政前后取消。
“上海、深圳、北京等一线城市的高档楼盘有近六成销售给外资，如果严格按一套房定义自住房，这些楼盘的业务量缩水最高能达到50%。”上海一位外资银行信贷部经理表示。
但是，和内地的购房观望一样，专家判断，外资的观望情绪也许是暂时的，政策稳定后，大型的、以长期投资回报为目的的外资将重新入市。
“更多专业投资房地产领域的海外基金，其实判断入市的标准不是短期的市场状况，而是中国整体经济运行形势和前景。”易居中国研究中心经理陈啸天表示。
外资会在学习消化了政策后，逐渐寻找到适应政策的投资路径，调整战略后重新入市。
目前来看，外资再入市可能要考虑两个主要问题，一是交易时间的拉长。“这些要求有的是以前就有，有的是新增条款。如果政府方面不希望太多外资进入，在环节上拖延是常规做法。”一位海外基金工作人员介绍。
另一个则是违规行为的收敛。“内地不是不需要外资，很多地区都欢迎外资的进入与支持。规范不是限制，良性的海外资本在内地的投资空间依然广阔。”台湾信义房产高层表示。
3融资
关键在于金融变革
上半年的房地产业融资市场可以用“雪上加霜”来形容。限制“银根”作为中央最为核心的调控手段已经产生很大的效应。融资受阻、资金链断裂、项目滞销等各方面不利因素如梦魇般困扰着房地产企业。
开发贷款的审批越来越严格。银监会的最新表态是，商业银行对房地产开发贷款和土地储备抵押贷款的风险权重由原来100%提高到150%至200%；房地产开发贷款必须在满足自有资金35%以上且四件齐全的情况下发放。但即便符合上述全部条件，能在商业银行贷到款的项目还是少之又少，甚至没有。
如果说中小开发企业在严格的贷款审批条件下被拒之门外也算情理之中，那么，以往大型项目通过地方政府授信及打捆贷款的方式获得资金的道路也在受限。
“国六条”下发后不久，银监会提出严控信贷风险的六点意见，其中之一便是商业银行要停止与各地政府签订授信合作协议，同时整顿各类打捆贷款。开发商最后一条融通之路也被堵死。
国务院发展研究中心金融学教授巴曙松表示，中国的融资结构如不做大的调整，房地产市场的大起大落还是很难避免的。如整个社会的融资过份的依赖于银行。银行承担了融资的任务，同时也承担了风险。
专家认为，小的房产企业必然在日后的金融风险中倒闭或者被吞并。而具备发展实力的开发商则会争取海外上市融资，就像世茂集团和上海绿城等。
房地产开发自筹资金的比重上升很快，但是对银行的依赖程度还未减轻。业内专家普遍认为，房地产企业必须要开拓多元化的融资渠道，债券、短期融资券等等，不然还会对中国的经济产生挤压。
4结构
政策博弈现实怪圈
“我一直没有看到90平方米和70%这两个指标的相关性论证，却有一些例子让我有点怀疑这个标准设定是不是市场需求。”昨天，全国工商联住宅产业商会会长聂梅生这样表示。
她介绍，曾遇到专门到北京来反映情况的江苏开发商，说江苏城市90平方米以下户型的比例正好相反，是30%而不是70%；另外还收到了一个上海开发商的信，说控制套内建筑面积并非新话题，如“六五”到“八五”期间，普通住宅规定是55平方米，高层住宅限制在65平方米，这家开发商共建设了1000万平方米此类住宅，却用了10年才把这些户型消化掉。
这与半个月前，建设部165号文件尚未落地时，本报独家披露的楼市普遍存在“倒70%怪圈”相当一致。在上海，100平方米以下商品住宅的成交面积占成交总量的30%还不到；在北京，商品住宅现房成交套均达152平方米；在广州、深圳、天津等地，90平方米以上户型也在成交统计中占到大半边天……。
“90平方米和70%这两个数字最后能不能实现，还是市场说了算。如果真的以后70%以上都是小户型，但所产生的结果却是多年以后形成空置，那比房价下降还可怕。当然，目前中小户型肯定要做，因为是比较缺位的。”聂梅生最后持这样的观点。
市场人士更在意现实性的操作。世邦魏理仕上海住宅项目营销部高级董事陈炜认为，首先，调控楼市结构必将落点于处于源头的土地供应，“政府的态度肯定是有收有放，收的就是低密度住宅和高档住宅用地，放的就是中小户型、中低价位的部分。”其次，市场产品地位的变化也显而易见。“紧凑型的房型将会从非主流位置升至主流位置，曾经的主流产品在调控形势下不得不让位。”
虽然“小户型之梦”任重而道远，但各方都在等待着这场楼市结构“惊天大逆转”的到来。
5中介
散打散闹只好关门
在今年宏观调控新政出台之前，由于受到春节影响“量价齐跌”的上海二手房市场，已在3月份开始呈现出“回暖”态势，无论是卖家的挂牌价格还是买家的心理价位都有明显提升。
然而，4月底的央行宣布加息；5月份的“国六条”出台，随后国六条细则、限制外资炒楼，乃至刚刚出台的强征个税的108号文，一系列宏观调控政策及配套细则的出现，二手房市场开始回归到观望时期。
上海一家中介负责人向记者表示，由于市场对于政策不确定性的担忧仍然继续，观望情绪强烈，预计后市会经历一段时间的低迷期。对于中介行业而言，市场业务量的下降无疑成为企业生存的考验。从去年下半年开始，已陆续有中介企业关门。而从今年初开始，一些沪上的知名中介企业开始用种种方式来渡过生存危机。
已在上海有10多年经营历史的智恒房产，进行了多次调整。去年，智恒房产关闭了旗下部分门店以缩减经营开支，同时还将50%的股权入股形式公开挂牌寻找合作方融资。另一家知名中介搏邦地产则以转让业务的形式易主。一家香港上市企业以总代价3000万港元收购搏邦地产。其他如爱建立好信等部分品牌中介都出现了数量不一的门店关闭形势。但也有一些港资中介反而逆市扩张，如中原、美联、汉宇等中介的市场占有率皆有不同程度上升。
自上一轮宏观调控开始，一些不具实力的小中介已被淘汰出局。而营业税时限延长、六部委的外资规范意见、被称之为“棘手”的强制征收个税等各种措施，都直指二手房市场。种种背景之下，中介行业会否进入冰冻期？如何加强内部活力，进行科学、理性的持续化发展已成为各家中介的课题之一———“适者生存”才是不变真理。
6房企
市场“大清洗”再所难免
对于众多房地产而言，今年上半年并不是一个容易渡过的时期。
“本来企业计划想往外地扩张业务，但根据目前的市场情况来看，倒还是以上海市场为主要发展地更好一些。”上海本地一家著名的合资企业负责人告诉记者。
据他透露，由于今年宏观调控新政的出台，迫使许多企业开始将手里“捂”着的地块吐了出来。对于资金宽裕的该企业而言，无疑得到了许多挑选好地块的机会。但一方面，他表示，即使是大企业，在多个项目开发的情况下，仍然会出现资金断裂的危险。
在调控政策出台之前，北京一家小型开发商正在与一外地知名企业冾谈土地转让的事宜，对方原本表现出颇浓的接手意图，但“国六条”一经发布，这家外地企业马上踌躇不定。接下来一系列的细则的发布，更是让其退避三舍。“本来谈得好好的，偏偏这时政策出台了。”这家小型开发商哀叹。对他而言，两年的闲置期限眼看就要到期，如果不能及时转让掉，就是“竹篮打水一场空”。
开发商开始纷纷调整发展策略。绿地集团董事长张玉良表示，集团将增加自住型中低价商品房、重大工程配套房及现代服务业集聚区的建设力度。恒基(中国)投资有限公司执行董事张方明则宣布，将在上海专注商办楼项目，而在二、三线城市进行普通商品房建设。
复旦大学房地产研究中心副主任华伟认为，政府对于房地产企业“扶优汰劣”的趋势非常明显，优质企业将对市场资源进行集中。全国工商联住宅产业商会会长聂梅生估计，将有50%开发商出局。又有上海房地产专家放言，融资困境可以致30%中小开发商于绝路。