2010下半年楼市走势初探

文/ 成都远大房地产开发有限责任公司总经理  阮雷
大连房地产开发协会高级分析师  王志清审定
一、对上半年调控影响房地产市场的判断
2010年上半年前五个月一晃而过。现在回过头来看，我们去年12月份对楼市的判断，可以说基本准确。
1、今年年初中央采取区别调控措施，对北京、上海、杭州、广州、深圳、天津等少数一线城市进行重点调控；对其它多数二、三线城市未进行实质性调控。
2、除了少数一线中心城市，包括成都在内，多数城市上半年的房地产销售增长速度，远远大于供给的增长速度。
3、多数房开企业的收入、利润同比大幅增加，现金流宽松。2010年一季度末，上市房企持有现金1800亿元，为历史最好水平；存货消费周期约2.5年，为历史较低水平。
4、部分城市的房价非理性过度上涨，如北京部分楼盘一夜之间价格上涨超过万元，引致民怨沸腾，逼迫中央不得不下狠手对楼市进行调控。
5、一季度PPI、CPI上升过快，通货膨胀显现，进一步增加调控楼市的紧迫性和必要性；同时，出口大幅回升，经济稳定增长，使中央有底气对楼市进行严厉的宏观调控。
4月中旬以来，中央一改年初“区别调控、温和调控”的作法，连出几记重拳，猛烈调控全国楼市。各界对此惊疑不定，不知道楼市走势会如何？我们的判断是：
1、该政策的实施，提高了消费门槛，抑制了投机需求，不论是短期，还是中长期，都将使楼市真实的有居住消费需求减少。不同城市，需求减少的幅度将不同。在一、二线中心城市，因现有需求中，多套以上的投资需求和外地户口购房需求所占比例较高，受本次调控政策的影响最大。三、四线中小城市，现有需求以刚性自住需求和第二套改善需求为主，所受影响相对要小一些。
2、房地产市场不会崩盘，多数房地产开发企业所受考验应该不会超过2008年。
年初已经分析过，当前与2008年同期相比，不同要素主要有：目前经济没过热、通货膨胀程度较轻、楼市供求关系相对均衡、开发企业资金较宽松、中央调控经验更丰富等。对于成都来说，还有一个很大的不同是，08年发生八级大地震，目前是灾后重建期，必定还需刺激经济增长。上述这些不同，决定了本次调控的性质和将导致的结果，都有别于2008年。更为不同的是，2008年地方政府负债率较低，但是在经历2009年各级政府为GDP“保八”而采取的“投资大跃进”后，目前地方政府总负债高达7.5万亿元。这些贷款几乎都“以土地为抵押，以财政收入为担保”。房价若大幅下降，或成交量大幅过度下滑，将导致地方政府的土地出让收入和财税收入大幅度下滑，使金融系统出现坏帐风险。由于地方政府和国有企业的大量信贷，中国目前金融系统的安全性，远远低于2008年世界金融危机爆发时。因此，必见各级政府不会允许楼市崩盘，甚至对于楼市销售的长期大幅回落，都是难以承受的。
二、本次调控何时会结束
调控何时结束，一要看调控的目的何时能达到。二要看经济走势和通货膨胀发展状况。三要看金融系统的承受能力。（　王　老师认为主要取决于真实居住需求、地方政府财政压力、社会及金融系统的承压能力。）
政府本次调控楼市的目的应该有三点，一是抑制房价非理性过快上涨，对部分价格泡沫较大的城市，如北京、上海等地，希望能通过调控使房价出现理性回归，以平抑民怨；二是从源头上为经济浇冷水，避免经济过热，控制通货膨胀。三是促进经济结构转型，避免资源过度向房地产业集中，导致经济结构进一步失衡。
本次调控新政一出，各城市房价过快上涨势头立即受到遏制，北京等一线中心城市，部分楼盘的价格已经开始大降，调控效果立杆见影。可见，只要政府下决心调控房价，房价就一定能够降下来。但是，“价高者得”的现行土地出让政策不改变，不断然制止炒房，只要经济不滑坡，房价上涨的趋势就不会改变。如果短时间内取消调控，很可能导致楼市报复性反弹。
一季度，GDP增长11.9，表明我国经济出现过热迹象；一季度CPI为2.2，距离3.0的温和通胀警戒线很近，预计4月份CPI将达到3.0左右。当前，房地产业成为中国国民经济最重要的支柱产业之一。防止经济过热，抑制通货膨胀，自然需要打压房地产业。
自年初中央调控楼市以来，许多投资者，对投资国内房地产业，已经从热衷态度转向谨慎，他们更多的将投资注意力转向政府倡导的新能源、节能环保、生物科学等新兴产业。
综上分析，分析本次宏观调控何时能结束，主要取决于GDP走势和CPI走势。决定GDP走势的主要不确定因素是出口走势。2009年我国经济触底强力反弹，“保八”成功，不是遵循经济内生的自然发展规律，而是依靠政府强力投资刺激所取得，超量的货币投放，很可能导致恶性通货膨胀，给未来经济发展埋下巨大隐患。中央已经充分认识到这一点，2010年乃至2011年，我国经济发展的主要任务应该是，在确保经济实现8—9%左右增长的前提下，逐步退出经济刺激政策，避免出现恶性通货膨胀，将CPI控制在2.0—3.0左右为好，使经济以软着陆的方式二次探底，夯实经济基础，力促经济转型，以实现长远健康发展。
去年12月份有专家预计，2010年的GDP走势将前高后低（四个季度分别是11.0、10.2、10、9.8，这是因为2009年的GDP走势前低后高所必然），CPI走势则是前低后高(四个季度分别是2.0、3.4、4.2、4.4)。四个多月时间过去，因出口超预期好转，一季度GDP走势11.9，高于年初预估0.9个百分点。考虑到国际贸易保护主义日益严重，未来出口面临很大的不确定性，且今年一季度GDP高速增长是建立在去年一季度同比基数低的基础上，所以目前经济不算过热，但是有过热倾向。此外，本次楼市调控，打压消费，抑制投资，对GDP增长会产生紧缩作用。未来几个季度，GDP增长的基数将逐季提高（因2009年GDP逐季环比增长），三、四季度的GDP增速可能会小于年初预估（10.0、9.8）。到2011年一至二季度，季度GDP增速可能会回落到9.0左右。
一季度CPI2.2，比年初预估高0.2，考虑到中央一季度已经采取提前且三次上调存款准备金率（年初预计3、4月份开始上调存款准备金率，但实际上从1月份开始上调，且连续上调三次）、大量发行票据吸收市场流动性、控制银行每月放贷额度等措施，未来通货膨胀的压力应有所减轻，但是2010年后三个季度，CPI上行的压力仍很大。预计至少到2011年一季度或二季度，在经历一至二次加息之后，CPI指标才能从高点5.0左右转向下行。
如果未来几个季度GDP增长如预期那样，呈现环比下降趋势，那么在当季GDP达到9.0—9.5时，只要当季CPI能控制在3%左右，或者在4%左右，但是呈明显的向下转向趋势，此时中央很可能会放松对房地产业的调控，甚至会转向支持。预计这个时间节点最早会出现在今年末，更大的可能是出现在明年上半年。也就是说，本次楼市调控周期约3—4个季度左右，与2008年的房地产调控周期相近。（这种判断王老师认为没有依据，因为中国必定会改变以房地产为支柱产业的产业路线；房地产的发展模式，也必定会从香港模式转向新加坡模式。这次房地产调控，在两三年的时间尺度内，将导致房地产推出新制度。当前，整个社会在向左回归，虽然房地产业的前景仍然是非常光明的，但不可以继续幻想房地产还会完全继续走新自由主义经济理论主导下的房地产开发模式。因为世界主要国家都不是这样做的。）
三、下半年以后楼市走势会如何
1、总体来看，在宏观调控结束之前，各城市的成交量将普遍下降。
2、房价回落幅度主要取决于各地方政府对调控政策的理解和需要。从社会经济发展的长期增长态势上看，调控之后，房价还是要遵循经济周期规律的。当前，北京、上海等价格泡沫较大的城市，房价下调幅度可能比较大，但是价格下调幅度不会超过本轮上涨之前的幅度。对于大多数二、三线城市来说，泡沫较小，开发商利润空间将在调控的滞销中损失较大，受刚性成本支撑，价格下行难度很大，在买、卖双方僵持一段时间之后，价格走势可能出现分化，少数城市房价出现下跌，多数城市房价可能继续小幅走高。走势的不同，受几方面因素影响：市场供求关系为基础、地方政府意志为主导、舆论导向作用大、主流品牌开发商的价格走势是关键。2005、2006、2007年，中央每年都调控房地产，但是房价越调越涨，主要原因是主流品牌开发商受调控影响小，价格不为所动，小开发企业降价再多对市场影响也不大。2007年底，中央重点针对囤积土地多的主流开发企业进行调控，市场风向大变。2008年初，在万科地产全国率先降价的表率下，各主流开发企业争先恐后，纷纷降价，特别是恒大地产面临生存危机，“跳搂大甩卖”，更是火上浇油，彻底打乱市场的价格体系。成都楼市下一步如何发展，关键看龙湖、蓝光、万科、中海、华润等企业如何应对本次调控。这几家企业目前的资金状况比2008年初时好的多，估计大幅下调价格的可能性不大。是否会继续维持价格上涨态势，现时尚未可知。
四、调控很可能促使中国房地产业从此进入一个全新的发展阶段
2005年之后，一线中心城市的地价和房价上涨过快，被国家宏观调控重点打压，大量国内外投资者将投资更多地向二线中心城市转移，使成都、重庆、武汉等城市的房地产业在过去五年高速发展。本次宏观调控，一线中心城市首当其冲，二线中心城市也会受到很大影响，更多的资金未来将向三、四线城市转移，欠发达地区的中心城市，如贵阳，和一、二线中心城市周边的中小城市，如成都周边的德阳、绵阳等城市，将迎来更好的发展机遇。
中国房地产业自90年代初起步以来，经历了二个阶段的发展，第一阶段是97、98年以前，消费群体以政府机关、国有企业的公款团体购房为主。第二阶段是过去十年，中心城市周边中小城市的富裕阶层，和每年数十万的大学毕业生等，大量涌入一、二线中心城市，再加上中心城市原市民随收入增长而迅速增加的首套自住需求、改善性需求和投资需求，推动一、二线中心城市的房地产业在过去十几年飞速发展。目前，一、二线中心城市房屋投资需求的比例越来越高，房屋大量空置，发展速度将逐渐放慢。
随着居住日益成为各界高度关注的政治问题，经济结构迫切需要转型，政府开始需要承担社会低收入阶层的居住保障义务，中国房地产业正在进入第三个发展阶段。
1、在第三个发展阶段，将有如下的市场表现。
（1）在一、二线中心城市，精英购房需求将受到抑制，政策将更多的向中低收入阶层倾斜，“价高者得”的现行土地出让政策将逐步变革。但是，在地方政府7.5万亿元贷款危机缓解并解决之前，现行的土地出让政策难以发生根本性变化。
（2）三、四线中小城市精英阶层的改善型需求可能大幅度增加，城际快速铁路的大量修建，也会使苦于高房价的部分中心城市消费者，到周边城市购房，增长的需求将吸引更多的投资，三、四线城市的房地产业将快速发展。
（3）中心城市农民工的居住保障问题会逐渐引起政府关注，但相当长时期内政府还没有能力精力重点解决这个问题。
甚至可能在二到三年的时间尺度内有催生新的房地产制度的可能。
2、在第三个发展阶段，主流房地产企业需要做出改变来适应新的形势。
从一线中心城市向二线中心城市转移。主流开发企业所需要具备的核心竞争力和采取的管理模式，基本一致。但是向周边小城市进军，面对较小的市场容量，较低的利润空间，透明度、规范度相对较差的市场环境，专业化人才和专业化合作单位匮乏，主流开发企业需要“化整为零、多点布局、异地管理、多方协调、薄利多销”，将面临更大的不确定性和更多的管理能力挑战。