六大中国楼市迥异之处

作者：陈晟　　发布于：2010-07-15
中国经济社会结构和楼市发展进程与国外差异明显，造成许多误读。
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来源于：福布斯中文网
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中国与国外的经济学者对中国楼市的看法常常大相径庭。如有国外基金经理认为，“中国飙涨的房地产市场，是靠投机性资金撑起来的泡沫，相当于1000个以上的迪拜！”
但从国内来看，情况显然并非如此。究其原因，乃在于中国经济社会结构和楼市发展进程与国外差异明显，造成许多误读，形成对中国楼市的解读如在迷雾之中。而理解中国楼市现状成因，需要了解中国楼市在发展进程和统计方法等多方面的特点：
特点一，中国的楼市尚处于城市化进程的加速阶段，这是与发达国家楼市的根本不同点。以美国为例，美国城市化率在1920年已达到50%，房地产市场发展至今已是高度成熟市场，二手房、商用物业是交易主角，供应和需求都处于相对稳定的状态；而中国在2009年的城市化率尚不足50%。如果以城市人口占总人口比例50%以上看作初步城市化的完成，则中国至今还处于城市化的初步阶段，正是吃钙长身体的时候。在这个阶段，一手房是主角，即使在深圳、上海等楼市相对成熟的城市，二手房的交易比例也仅约50%。这说明中国楼市正处于需求剧增期，每年有大量的新增城市人口置业需求，以及改善居住需求，楼市在中长期内仍是快速向上阶段，价格的实质性上涨是一个长期趋势。
特点二，房价租金比。中国房价租金比畸高，绝大部分房屋的租金收益率在2%以内，表面看去，似乎是房价虚高，泡沫严重。但要注意到两个方面，其一，如前文所提到的中国目前所处的楼市发展阶段，决定了目前中国房屋投资收益的极大一部分来自于房价增值，因此在国内衡量房屋投资价值应该是租金收益与增值收益之和，从这个角度看，房屋的投资收益率是相当可观的，这就解释了为何近年来房地产成为各路资金集中涌入的行业（尤其在当前投资渠道有限的情况下）。其二，目前国内房地产行业没有物业税，房屋购买后的维护成本极低，因此与国外房价对比时，需要考虑中国房屋的当前价格是包含了国外房屋后期支出（有物业税）的折现。基于这两个原因，房价租金比这一衡量楼市投资价值的指标在中国并不具有绝对值意义、而更多的是相对值意义，即在比较城市与城市、区域与区域之间的投资价值差异时具有参考性。
特点三，房价收入比。世界银行认为发展中国家合理的房价收入比则在3~6之间，这一观点常被人用来作为中国房价畸高的例证。但在社会处于发展过程中，房价收入比偏高是常见现象，3-6的范围不宜机械照搬。中国房屋自有率极高，在置业行为中原有房产往往是居民收入来源之一，此外收入统计也存在不全面性，这限制了房价收入比的参考意义。衡量中国房价承受能力的更合理指标应该是差价收入比，即原拥有的房屋与现有房屋之间的价差与家庭收入之比。此外，对不同的城市，房价收入比也应该有所区分，如外来人口吸引力强的城市，其房价收入比不能简单用本城市人口的收入来计算，这与人口流动较少或人口净流出的城市有所不同。
特点四，中国的房屋供应仍是稀缺阶段。这体现在几个方面：其一，与城市化进程和总人口基数相比，新建房屋整体供应有限；其二，房屋更新速度快，目前国内住房的平均使用年限是30年，远远低于美国或欧洲的寿命，由此对供应量有更高的要求；其三，住房成套率低，有数据显示，中国目前住房成套率低于1:1，三四代人居住于一套住房之中的家庭户数占家庭总户数的比重超过了66%，这说明总量的不足和改善性需求的潜力巨大，国内需要由人均一张床、户均一套房过渡到人均一间房。
特点五，建筑业与房地产业的混淆。多数观点认为，房地产业是国内的支柱行业之一。但这其实存在一定的误区，准确来说，包括房地产业在内的大建筑业才是经济的支柱产业。因此国内在进行政策调控时，会顾及到的是是否会因为调控楼市而导致房地产投资的下降，进而影响大建筑业，从而拖累经济增长，而不是仅仅着眼于房地产市场本身。从2010年的房地产市场运行情况来看，上半年全国房地产开发投资19747亿元，同比增长38.1%，在房价上涨受抑制的同时投资未受到明显影响，这给决策层对后期的政策力度提供了较大的执行空间。
特点六，中国楼市发展的极不平衡。中国经济结构的不平衡也体现在房地产市场的发展商，北京、上海、深圳等一线城市和东部城市房地产市场已经步入成熟期，但中西部大部分城市却仍在城市化起步阶段，因此对政策的影响不能一概而论。上半年全国商品房销售面积3.94亿平方米，比去年同期增长15.4%。6月份，商品房销售面积9163万平方米，比上月增加2386万平方米，上升35.2%，同比下降幅度为2.7%；上半年住宅交易量同比增长12.7%，6月则同比下降5.9%。这一数据表明，与一线城市和众多东部城市相比，从全国范围来看，本次新政并未令楼市交易量显著下滑，差异化信贷政策的实施对抑制东部城市的泡沫和保护中西部城市的基础置业需求起到了很好的效果，这可在很大程度上避免由于政策严厉调控导致楼市整体崩盘的情况的出现。