兔年预测：中国楼市调控将在艰难中求平衡

* 2011调控难言放松,但地产仍为支柱产业

* 调控更加倚重保障性房,"双轨制"渐近

* 行业集中度将提高,龙头估值看好

作者 邵晓忆

路透北京12月24日电---承受虎年调控政策的棍棒之後,中国房地产业在岁末展现猛虎摆尾之势--房价未见下跌,楼市销售旺畅,地价又创新高.虽然本轮调控有再次沦为"中央空调"之虞,房地产业却难言"轻舟已过万重山".

展望兔年,走向常态化的地产调控将在艰难中更趋平衡与务实,政策组合上则更倚重保障性住房建设,逐渐与商品房形成"双轨制"的平行供应体系.但房地产的支柱产业地位仍难撼动,惟未来行业洗牌将加剧,集中度提高令龙头企业估值看高.

"明年在调结构和稳物价的大的背景下,应该说整体政府不会放松对房地产的调控,一方面限购和限贷的政策放松的可能性不大,另外保障性住房的力度还会继续加强,"中国指数研究院常务副院长黄瑜表示.

她分析称,由于通胀预期加大,投资投机性需求或再度反弹,同时重点城市供给仍显不足,若放松限购限贷政策可能导致房价再度快速上涨.

而近期官方亦表态调控不会有任何放松.中国国土资源部稍早称,近期少数城市部分优质地块出让溢价率偏高,地方各级国土资源主管部门要密切关注房地产市场走势,坚决抑制地价过快上涨,并严格落实房地产用地调控政策.

12月中旬闭幕的中央经济工作会议,已对明年的楼市进行了政策定调,会议称明年要加快推进住房保障体系建设,大力发展公共租赁住房,逐步形成符合国情的保障性住房体系和商品房体系.住房与城乡建设部亦已公布,2011年全国保障性安居工程住房建设规模将达1,000万套,同比2010年的580万套,增长72.4%.

但调控的持续以及重点的倾斜并不意味着中国房地产业定位的动摇.国家发改委宏观经济研究院副院长陈东琪即指出,明年房地产业的政策调控并不是简单地全面打压房地产,而是减少经济对房地产业的过分依赖,且住房仍是中国扩大内需的第一大消费热点,因此房地产业仍是中国经济稳定增长的贡献者.

今年"史上最严"的房地产调控或许只能用尴尬来形容.国家统计局公布数据显示,在4月及9月调控政策轮番出台之後,全国房价环比仅有6月出现下降,其馀各月均保持上涨或持平.

**保障性房加速**

中国以房价为目标的调控屡屡落空,暴露出保障性房的历史欠账为症结之一.政府已明确提出明年要"逐步形成保障性住房体系和商品房体系".这将改变住宅市场完全市场化的定位,通过实现商品房及保障性住房的并驾齐驱,间接稳定房价.

"以前的房地产调控思路主要是通过金融等手段来调控,调控重点集中在房地产价格上,"国务院发展研究中心产业经济研究室主任王晓明称."现在大力建设保障性住房体系是在 '补课'."

他表示,过去中国在住房商品化的同时忽略了住房保障体系的建设,导致市场完全替代政府起到主导作用,城市居民解决住房问题只能靠市场.现在政府把保障性住房体系建好,可以调节整体住宅市场.

住建部政策研究室主任陈淮分析称,中国过去十年年均住房建设总量约为700-800万套,2011年1,000万套保障性住房意味着下一个阶段将要解决所有人的住房问题,把住房建设过程中一个很重要的漏洞弥补上.

中国从1998年开始住房改革,当时住房改革的目标为"建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系",但未被严格执行,2003该目标被重新定位为"逐步实现多数家庭购买或承租普通商品住房",保障性住房一直发展缓慢,直到今年,国务院下达的580万套保障性安居工程建设用地供应得到完成.

但对于1,000万套的目标,莫尼塔证券房地产分析师王沛则表示,受到资金和地方执行力度等因素的限制,明年预计仅能新开工600-800万套.

**集中度提高,龙头股看涨**

明年中国政府定调明年将采取稳健的货币政策,在收紧信贷、信托以及资本市场再融资等各种融资渠道的高压下,除了周转快的大型房企之外,持续的调控将挤出更多的小型房企,行业集中度提高,龙头地产企业的估值被看好.

"好的开发商明年还是会比今年略有增长,但有些开发商会比今年差,因为行情比今年更加艰难,明年大势整个是紧的,"龙湖地产(0960.HK: 行情)董事长吴亚军表示.

中指院报告显示,今年前11个月,万科(000002.SZ: 行情)(200002.SZ: 行情)、中海等十大开发企业市场份额呈上升走势,其中销售面积占全国比重为5.1%,较一季度末提升0.1个百分点;同期销售额占全国10.3%,较一季度末提高0.6个百分点.

受益于行业集中度的提高,中金公司报告指出,预计明年房地产龙头公司可享受20%以上的销售增长,资金优势有望带来利润率提升,目前其估值已经见底,看好万科、保利(600048.SS: 行情)、招商(000024.SZ: 行情)、金地(600383.SS: 行情).

"尽管明年地产股仍将受到政策压制,但估值见底及销售看好将带来结构性机会,我们看好年报行情,而随着通胀的回落,地产股有望迎来系统性机会,建议关注受益于行业整合的龙头地产公司及中西部成长性公司,"中金公司房地产称分析师白宏炜称.(完)

(北京沈燕及李文科对该文亦有贡献)