开征物业税是房地产税费改革的趋势

    ◎ 符启林 中国政法大学教授、博士生导师

    我国所提出的物业税，主要针对我国境内的土地、房屋等不动产，要求其所有者或使用者每年都缴付一定的税款，该缴付的税款随土地和房屋市场价值的变化而变化。具体而言，是指在每一个课税年度，以境内的土地及依托土地的建筑物和土地附着物等不动产为征税对象，以这些不动产的所有者或使用者为纳税人，以保有阶段为主要课税环节，以征税对象保有阶段的评估价值为计税依据，而征收的一种税。

    物业税其实是一种分配制度。如推行物业税，对房地产价格有多大影响，对民众的置业行为有多大影响，老百姓需要从口袋里掏出多少钱来交税，大家尤其关心。

    一、为什么要开征物业税？

    物业税自提出后，一直是人们热议的话题。有的人对开征物业税表示支持，认为开征物业税可以增加财政收入、改革房地产税制等，为我国房地产市场及经济发展带来积极影响，而有的人却表示出极大的担忧，认为开征物业税不但难以达到人们预期改善房地产市场的目标，还会加重人们的负担。

    需要开征物业税的理由

    1.增加地方财政收入。

    物业税是与房地产等不动产的价值挂钩的，其会随着不动产的升值而增加，可以使地方财政收入稳步增长。地方政府为了日后物业税税收稳定，可以转变目前土地批租制度带来的政府短期利益驱动，会激励其对本辖区的土地资源进行合理规划配置，便在一定程度上遏制土地的滥用。地方政府财政收入增加了，就能加大力度进行基础设施、综合环境等建设，使居住者有更好的生活空间。同时，这样可以间接地提升房地产的价值，吸引投资者或业主在当地长期居住，地方财政收入将会进一步增加。

    2.加大政府对房地产市场的宏观调控功能。

    税收是国家宏观调控的重要手段，开征物业税后，我国政府利用该税收对房地产市场进行调控，发挥该税收在稳定房地产市场价格、遏制房地产市场投机现象、优化房地产资源配置等方面的功能。

    城镇的商品房价格过快上涨一直是现阶段难以解决的问题，开征物业税后，将会使商品房价格得以稳定。据估算，在目前的房价构成中，税费及房地产商利润占到60%，购房者买一套房子，有30%左右是缴了各种税费。统一征收物业税后，房地产税费会减少，并且将买房时缴纳的税费分摊到房屋保有阶段，每年予以征收。这样，商品房购买者在买房时所应付的房屋价款就会降低，整个市场上的房屋价格就会出现整体下降趋势，从而抑制房屋价格上涨。

    征收物业税将会加大“炒房者”保有投机房产的成本，降低投机者的积极性，有利于挤压我国房地产市场泡沫，使投机者所“炒”房进入市场流通，增加商品房供给，以满足对住房的需求。同时，也可以促进土地的有效和集约利用，限制奢侈浪费等，使我国稀缺的房地产资源得到合理的配置。

    3.调整我国的贫富差距

    开征物业税有利于调整我国的贫富差距。虽然我国人民群众的生活水平在不断上升，但我国的贫富差距却在不断增加，基尼系数是国际公认的能够表明一国贫富差距的系数，其在0-1之间波动，0.4是贫富差距的警戒线。我国自2000年以来，基尼系数已越过0.4，2000年为0.4089，2001年为0.4031，2002年为0.4326，2003年为0.4386，2004年为0.4387，2005年为0.45，2006年达到0.46，可见，随着我国改革的深化，贫富差距却不断增加，这也正是广大社会公众及我国政府所关心的问题。温家宝总理今年年初与网友在线交流时也坦诚我国城乡差距太大了。税收具有调节社会各阶层收入的功能，在加拿大，对物业税的征收便是按照房地产的价值进行征收，并且设置不同的税率，从而抑制贫富差距无限拉大。现阶段，我国房地产税收缺乏不动产保有阶段的税种，而物业税便是对不动产保有阶段进行征税。物业税是以房地产的评估价值进行征税，富人拥有的多套豪宅、高档住宅等不动产的价值高，对其征收的税便多，对收入低的人所住经济适用房和廉租房实行减免税收，把对富人所征收的物业税用于住房保障建设等方面，从而一定程度上有助于缩小贫富之间的差距，有利于社会的稳定。

    4.完善我国的房地产税收制度

    我国现行房地产税收存在诸多问题，如税种繁杂、重复征税、计税依据不合理、征税范围过窄、征管配套措施不完善等问题，这些问题制约了我国房地产业的正常发展。我国开征物业税后，需要对我国现行房地产税收进行改革，以期规范和统一房地产税费并简化税制。

    不需要开征物业税的理由

    物业税的开征会为社会带来上述益处，会为我国房地产市场发展带来积极影响。与此同时，人们对开征物业税也有很多担忧。

    物业税降低房价的可能性不大，反而会加重居民的负担。开征物业税后，对现行房地产税费合并改革，一部分税费由开发商转移到居民身上，房地产开发成本便会降低，理论上认为开发商会加大开发力度，增加房屋供给量，使房屋价格下降。但是，开发商为维持其利润目标，也可能会减少开发，使房屋供求趋于平衡，致使房屋的价格在短期内不会下降很多。可是，物业税会使一部分税费转移到房屋所有者或使用者身上，增加持有房屋的成本，加重居民的负担，使社会公众发出“买得起、住不起”的感慨。

    物业税可能对拥有多套房产者征收较重的税负，导致一部分人为逃避税收而采用不正当方法转移房产。由于我国还没有开征遗产税和赠与税，开征物业税会使多套房产所有者通过遗赠或赠与方式转移到自己亲属名下，比如爷爷买房后登记到自己孙子名下，其孙子还未成年，这样就会使一部分人利用我国房地产税体系不完善逃避税收。还有的人会用假离婚方式转移房产，有的人甚至说“开征物业税会使中国千百万个家庭妻离子散”，这种说法难免有些夸张，但也说明拥有多套房产或高档住房者对开征物业税的担忧。

    另外，开征物业税涉及到税费改革，必然会涉及到中央和地方政府、政府各部门之间利益调整。为了各部门之间的工作协调，避免部门之间的冲突，国家需要认真研究各部门关系调整。

    二、在我国开征物业税的难处

    1.国民对征收物业税的心理障碍

    我国自提出物业税后，社会公众没有停止过对该问题的争论，对物业税充满疑惑和忧虑。对于税收，社会公众心理一般是比较抵触的。物业税是对居民所拥有或使用的房屋在保有阶段所征收的税，即在社会公众持有住房后，还须缴税。社会公众便会不安，主要是自己所购买的房屋还得缴税，国家不就加重自己住房负担了吗？这也是社会公众心理的疑惑所在，开征物业税能否为居民带来实惠，也就成为社会公众是否支持物业税开征的关键。现阶段，虽然物业税提出已经六年了，但是国家还没有出台明确的征收方案，难以预测物业税对居民生活的影响，社会公众多是猜测，心理障碍也难以克服。

    2.我国现行的产权登记制度难以满足征税之需

    物业税的有效征收管理要有完善的土地使用权管理制度和房屋所有权管理制度作为支持，也就是说，征管机关需要全面掌握与房地产有关的信息资料，以加强对物业税税源的控制，方便税收的征收和管理。

    我国目前的房地产登记制度，存在诸多不完善之处。一是房地产权属登记制度不统一，信息持有主体分散，登记工作重复、有矛盾，资料共享水平低。我国由国土部门和建设部门分别负责土地登记和房屋登记，房地产是一个完整的整体，分开登记容易导致房屋与土地的权属混乱。物业税是要对房屋土地一起征税，登记制度不统一势必会加大征税的成本，使物业税征收难以顺利进行。我国《物权法》中规定应建立房地产统一登记制度，而目前只有少数地区实行了统一登记制度，因此，需要尽快完善房地产统一登记制度。二是登记的内容不够详细，登记项目缺失。目前我国的房地产登记，一般只涉及所有人或使用人、地点、面积等直观信息，而对结构、使用年限和房屋价值等与税收相关的重要指标登记较少。另外对于已登记的资料没有及时全面更新，不能反映实际变化。

    目前我国的产权登记制度难以使物业税顺利开征，因此，在征收物业税之前，应当对我国的房地产权属登记制度加以完善。第一，改变当前对房地产多部门登记、分级登记、分块登记的制度现状，利用现在的信息管理技术，使目前规划管理、土地管理、房产管理等政府部门互相配合，形成统一的房地产产权登记系统。在系统中，详细记载权利人情况、房地产位置、建筑面积、房屋结构、利用情况、权利变更情况、历次评估情况、历次转让情况以及出租情况等。同时，使信息资源得以共享，加强房地产管理机构与税务机关信息沟通，便于物业税的征收。第二，加强对房地产权属申请登记监管。房地产登记机关在对权属登记时，应当对申请登记者的信息进行审查。例如申请登记者与登记者姓名不一致，权属发生变更等，需对这双方及多方关系进行必要审查，防止某些人在开征物业税后，逃避对物业税的征收。第三，建立个人房地产申报制度，要求房地产所有人对其房地产发生客观变化时，及时向房地产登记部门进行申报，对已登记的房地产资料及时进行更新，使对房地产的评估能够及时准确。

    3.我国的评估制度亟需完善

    物业税的征收需要对房地产价值进行评估，目前我国的评估机构及评估人员难以满足征收物业税的评估条件。据悉，我国现在只有约3万名评估师，注册评估师不到1万人。我国现有三个主管部门的评估机构，即建设部为主的房地产评估机构，国土资源部所属的以土地评估为主的评估机构和国资委所属的资产评估机构，这三个评估机构对同一资产的评估会出现三个不同的评估价，对评估结果的执行造成很大的障碍，这些状况难以在开征物业税后有效地发挥作用。

    开征物业税，需要完善我国的评估制度。首先，应设立公平独立的评估机构。为确保公正公平地进行评估，应使评估机构与其主管机构的利益分离，对现行评估机构进行整合，制定合理的规范对其加以约束，使其成为独立评估的机构。对此，结合我国的实际情况，可以设立一个政府所辖的专业评估机构，中央和地方分设，加强中央对地方的监督，同时提高评估人员的素质。其次，应当确立评估救济制度。评估机构对房地产价值进行评估，为确保评估机构的公正客观性，还应当赋予人们救济权利。国家应确立权利救济机制，人们对评估结果不服时，可以通过该途径得以救济。

    4.关于建设用地使用权出让金(土地使用费)是否应当并入物业税

    土地使用费是取得国有土地使用权的单位和个人，按照规定向国家支付的土地使用费。1990年5月19日国务院发布施行《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，把收取土地使用费改为收取土地使用权出让金。对房地产保有环节征收物业税是我国房地产税费的改革趋势，但在选择房地产税费合并类型时存在分歧，主要是针对土地使用费是否应并入物业税。有些人认为，物业税应当包含土地出让金，将一次性土地出让金分摊到每年支付的物业税上，这样就可以把地价的负担从房地产开发商身上移到房屋使用者身上，房地产开发成本下降，房价就会大幅下降，从而使更多人买得起房。有些人认为土地出让金不应当并入物业税，笔者对此也表示认同，理由主要是，物业税是国家以土地为征收对象，凭借国家权力从房地产所有者或使用者手中无偿地、强制地取得收入，而土地使用权出让金本质上是公有资产的所有者收入，是国家出让资产使用权的收入，也是土地使用者获取土地使用权的成本，与税收的性质明显不同，土地使用权出让金应当另行收取，不应并入到物业税中。另外，对于土地出让金的收取方式，有的学者提出，由原来的土地批租制改为土地年租制，由一次性收取几十年的土地出让金改为每年收取一次土地年租金。土地出让金由批租制改为年租制，势必会对现行房屋价格产生很大影响，其能否适应我国现行状况还需要具体研究。

    对于土地出让金是否应并入物业税中，我国政府及各部门没有明确的态度，其已经成为物业税推出的障碍之一。现在各地在对物业税的“空转”试点(模拟试点)中并未涉及到土地出让金，在今年的8月5日，深圳市在其《深圳市综合配套改革三年(2009-2011)实施方案工作安排表》中，也只是提出“合并城镇土地使用税、房产税”，没有涉及到土地出让金。据国家税务总局相关人士透露，在2010年前出台可操作性的物业税方案也将是在保留土地出让金的前提下所做的改革。

    三、物业税的脚步渐行渐近

    物业税自提出至今已经六年多了，一直是“雷声大雨点小”，没有成为现实。但经过六年多的争论，以及实施的“空转”试点，这在一定程度上为物业税的实施奠定了基础。现在，我国房地产税制改革步伐加快，国务院于2009年1月1日起废止了《城市房地产税暂行条例》，实现了内外税制的统一，在《关于2009年深化经济体制改革工作的意见》中又重申深化房地产税制改革，最近又有媒体称国家税务总局拟取消土地增值税，深圳市将物业税试点纳入自己工作计划，种种迹象表明，我国正在为物业税的实施奠定条件。

    但是，就我国实际情况而言，广大人民群众对征收物业税还有心理障碍，有关房地产登记、评估制度尚未完善，物业税税费改革方案也没有敲定，物业税试点经验不充分，加上目前的经济危机，因此，我国目前阶段开征物业税的可能性不大。

    物业税事关每一位社会公众的利益，与每个人的生活紧密相关，从长远来看，物业税是我国房地产税费改革的趋势，我们每一位社会公众都应当积极参与到物业税的立法中，对物业税立法中所出现的问题进行争论，为国家征收物业税提出建议和意见，希望大家关心物业税的立法进程。