房贷压垮不少美国人

　　早些年，美国家庭都是先攒下一笔首付款才买房。但现在很多美国人都想“早买，早享受”，于是，银行见机行事，贷款花样层出不穷：无本金房贷、短期浮动利息房贷、二次房贷、贷款套餐等等……

　　这样的房贷对首付的要求很低或者根本不需要，而且在贷款利率低的时候，每月要交的房款也很少，甚至比租房住还便宜几百美元。因此年青一代美国人往往刚毕业就贷款买了房，等工作几年后又忙着贷款去买更大的房子。需求增加，房价跟着上涨，这又吸引了很多有房子的人二次贷款买房作为投资。据统计，美国有85%的家庭是“月光家庭”，利息一涨，每月房款就要多交几百美元，这可是天大的难题。

^{记者家附近很多房主因还不起房贷急着租售房子}

　　钻了空子全额贷款买房

　　艾伦是记者的一个朋友，2004年本科刚毕业他就在印第安纳州的一个郊区贷款买了一幢18万美元的二层楼。印第安纳是美国房价最低的州之一，18万美元的房子属于中档水平。

　　艾伦刚毕业的时候，在一个饭店做低层管理工作，工资也不高。按说应该先租房，等攒下首付款以后再买房。但艾伦有他自己的算盘，他每个月收入2000美元左右，如果租房住每个月房租水电要1000美元，加上吃喝玩的花销，每月即使非常节省，最多才能存下三四百美元。要攒够三四万首付还不得等到猴年马月。如果申请无本金全利息贷款，他可以立刻住进大房子，按当时房贷利率来算，每月房款只有1000美元多一点儿，而且也不需要自己每月存钱了，这不是一举多得吗。

　　我劝艾伦要买也先买一个10万美元左右的房子，这样贷款压力小一些。但他胸有成竹地说自己马上就能涨工资，女朋友明年毕业后也会有一份收入，每月还那点儿房款不成问题。

　　我开始还以为这是他们一厢情愿，凭艾伦的收入和信用记录（听说他的大学生贷款还没还完），银行一定不肯借18万美元给他。但出乎意料的是，艾伦第二天就拿到了贷款，还得意洋洋地说：“我的贷款中介人非常聪明，帮了我大忙。”

　　原来，按美国贷款政策规定，艾伦的收入水平没有资格贷18万美元，更不可以申请无本金房贷。但是代表银行的中介人钻了几个技术空子。首先，贷款人可以有“无法证明的收入”。比如酒吧招待收入中有一大部分是小费，而这个收入没有记录，数额多少没法用工资单来证明。艾伦虽然没有什么小费收入，但因为在服务行业工作，中介人就帮他凭空造出了一项“无法证明的收入”，再加上他本来的工资，也就勉强够格了。

　　审核贷款资格的另外一个指标是“债务/收入”比例（DTI），也就是申请人信用记录上所有债务（包括信用卡、学生贷款、房租、税收和保险）占收入的比例。理想情况下这个比例不应该超过40%，但是根据贷款人的实际情况也有一定浮动余地。艾伦的“债务/收入”比是55%，非得在这项上大动脑筋不可，于是“年终有高额奖金”、“不久未婚妻将有收入”、“可以涨工资”等等，各种理由加起来，居然就把贷款申请下来了。

　　拆东墙补西墙还不起月供

　　美国梦是老一代美国人的奋斗目标，他们需要脚踏实地，经过几年、十几年甚至几十年的努力才能实现。而今天，这个美国梦已经越来越廉价，只要花几十分钟签了贷款合同，立马就可以买下豪华别墅。但殊不知来得容易，去得也容易。据统计，美国现在有15%的房贷申请者其实不具备贷款资格，利息增加以后，各种贷款保险和其他费用也水涨船高，最先遭殃的就是这滥竽充数的15%。

　　刚听艾伦说，房贷利息调整之后，他的收入已经不够月供了（美国经济一直不振，艾伦的女朋友毕业以后没找到工作）。艾伦开始想把房子租出去，用租金交房款，但美国中高档社区对住户有严格规定，房子只能自己住不可以出租。要卖也不合算，因为利息上涨后，买房的人少，房价下跌，他现在的房子已经不值18万了，即使卖掉也补不上全部贷款。现在艾伦和女朋友住在主卧，偷偷把两间卧室租给表弟和表弟的朋友，因为是违反社区规定的，所以也不敢正式签租赁合同，只说是朋友来暂住。

　　随后头疼的问题就来了，家里多了两个外人，大大小小的矛盾自然难免。艾伦和女朋友也经常因为这个问题吵架，女朋友一气之下搬了出去，两人到现在还在冷战。再说这两个住客，原来也是“月光族”，不是迟交租金，就是压根不交。艾伦一来怕事情闹大，再说也没有租房合同，拿他们一点儿办法也没有。只能拆东墙补西墙，从信用卡上借利息更高的贷款。据他说现在的5张信用卡都被冻结了，在家从来不敢接电话，因为都是讨债公司打来的。

　　朋友急着卖房子还债

　　记者另外一个朋友玛丽亚最近也很闹心，2002年，她刚参加工作的时候用5年ARM（浮动贷款）买了一座16万美元的房子。这种房贷在开始的5年里利息锁定，5年后变成浮动利息房贷。本来玛丽亚和丈夫当时打算得很好，虽然刚工作还没有存款拿不出首付，但他们的收入都很高，所以头5年锁定一个低利息，5年后把小房子卖掉，加上几年来的存款就可以贷款换一座大房子了。

　　可惜计划赶不上变化。从今年初美国房市就一直低迷，玛丽亚的小房子说什么也卖不出去。3月份的时候玛丽亚和丈夫看中了一套50万美元的大房子，当时因为贪图房贷利率低，加上孩子马上要上小学，大房子附近的学区好。两口子一狠心就申请了一个贷款套餐，用小房子作抵押，贷款买了大房子。

　　因为小房子的贷款已经过了5年，利息变成了浮动的，而大房子的贷款套餐也是浮动利息。现在房贷利息一涨，玛丽亚每月的房贷负担顿时增加了2000多美元。原本非常富裕的生活，一下子捉襟见肘了。由俭入奢易，由奢入俭难，玛丽亚从前每周去美容院，吃饭去高档餐厅，全家动辄到国外度假，现在要她精打细算过日子，玛丽亚精神大不如前。

　　玛丽亚现在最怕“房贷泡沫”引爆“房市泡沫”。如果小房子卖不出去，她就得养两套房子，眼看着利率还要再涨，月供负担会越来越重。以前房市之所以红火主要也是贷款利息低，好申请，所以刺激了需求。现在房贷利息高了，锁定利息贷款的月供增加，而那些本来想申请浮动利息房贷的人更不敢轻举妄动，这样一来买房的人越来越少。同时一大批付不起房贷的户主急着卖房还债，供大于求。记者家附近有几所房子，待售的牌子已经挂了大半年，还是乏人问津。房贷一涨，又有好几家门前挂出待售的牌子。