房贷“跳槽” 帮房奴减负

    针对目前的房产新政，理财专家表示，银行提高房贷的首付比例、降低利率优惠幅度会影响购房者资金的流动性，并加重贷款负担。

    因此，应根据个人的资金实力，除了选择合适的贷款、还款方式外，还要选好银行，巧用银行相关的房贷理财产品，为自己实实在在地减少还款支出。

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    巧选银行 首套房贷利率优惠差别大

    几乎跑遍了星城各大银行的小羽发现，尽管各家银行对房贷首付比例的要求相差无几，但在首套房贷利率规定上却有所不同。从基准利率到下浮10%、15%或者30%，差别还是比较明显的。这就意味着，选择不同的银行，还款利息总额是不一样的。只要多问几家银行，货比三家，仍可以在一些银行选择做直客式按揭或者将按揭转移过来，减少利息支出。

    以50万20年期贷款为例，如果利率下浮15%，总利息支出为295198.73元；如果利率下浮30%，总利息支出则为237205.82元。后者比前者节省利息支出57992.91元，对很多家庭来说，这一数字还是非常可观的。

    如果找到了这样的银行，且条件允许，那么恭喜你，赶紧在那里办理直客式按揭或转按揭吧。所谓直客式贷款，就是银行直接把购房款贷给购房者，让购房者把自己的房款首付和获得的银行贷款加在一起的总房款一次性付给开发商的贷款模式。

    房产开发商一般都限定了贷款银行，但也有很多银行接受不限楼盘的直客式按揭。据了解，星城的不少银行都可办理直客式贷款。

    而对于已办理住房按揭的客户来讲，如果对现在的还款利率不满意，也可以选择转按揭，让自己的房贷“跳槽”到利率较低的银行。

    所谓转按揭，是指由新贷款银行帮助客户通过担保公司还清原贷款银行的贷款，然后重新在新贷款银行办理贷款。如果你目前所在的银行没有7折利率优惠，不妨选择跳槽，寻找最实惠的银行。目前星城大部分股份制商业银行为争取客户，比较愿意提供转按揭服务，并能给出更优惠的贷款利率。

    不过，转按揭有一些费用，如担保费、评估费、公证费等，总费用一般在千元以上。

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    巧选方式 不同还款方式利息相差悬殊

    “房贷主要的还款方式有等额本息和等额本金这两种。”理财师建议，收入不同的家庭，最好按自己的实际偿付能力来选择还款方式。等额本金还款法的本金保持相同，前期还款压力较大，此后利息逐月递减，月还款数递减，它适合于承受能力较强、收入较高的家庭。而等额本息还款法的本金则逐月递增，利息逐月递减，月还款数不变，对于家庭收入偏低、手中还想有流动资金的客户而言比较适用。

    如果资金充裕，最省钱的方法当然是提前还贷。具体有三种不同方式:一种是月供额度不变，缩短还款期限；一种是缩短还款期限的同时再增加月供；还有一种是减少月供额度。

    其中，第二种方式是最省钱的提前还贷方式，但增加的还款压力不容忽视。三种方式各有优劣，最好根据实际情况选择，而不要单纯看节省利息的多少。

    此外，“双周供”也是减少还款压力的方式之一。它将个人按揭贷款由传统的每月还款一次改为每两周还款一次，每次还款额为原来月供的一半。其关键在于通过增加每年的总还款额以达到加速还款，进而节省利息的目的。这种还款方式比较适合收入和支出都较为稳定的个人或家庭。

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    巧选产品 节省几万很正常

    目前，银行房贷产品众多，房贷客户最好根据自己的经济实力、收入变化情况来确定一款最适合的房贷产品，节省房贷开支。一般来说，选择合适的房贷产品节省几万甚至十来万的房贷支出很正常。

    据了解，目前长沙的工行、中行、中信、兴业、广发等多家银行都推出了以存抵贷的理财产品，提供了投资还贷同时进行的可能。这类产品既能满足客户“购房置业”的需求，又能保持客户资金流动性，还能获取“高利息”收入，可谓是一举三得。

    比如工行的“存贷通”，它将个人贷款与存款相结合，以同一客户名下的存款抵扣贷款，为其提供增值收益。凡在工行办理个人住房或个人商用房贷款、贷款余额大于10万元的客户，贷款剩余还款期大于12个月，可根据协议开立存贷通账户。在账户内存款达到5万元以上，即按固定比例抵扣贷款本金，产生的利息减免作为增值收益按月向客户支付。抵扣起点为5万元、享受相当于贷款利率80%的收益率，增值收益每日计算，按月返还。

    同样，如果手头有一笔资金，既希望提前还款，规避加息预期带来的风险，减少贷款利息支付的压力，又希望保持一定贷款额度，应对可能出现的投资机会。那么，你可以考虑兴业银行“存贷宝”。假使客户贷款50万元，期限为20年，按照当前基准利率下浮15%支付贷款利息，并假设该利率当年不发生变化，且一年内每日存款余额为40万元，则办理按揭理财户头后当年最多可抵冲的利息为12117.60元。  三招帮房奴减轻还贷压力

    现在对于很多只要是贷过款的市民来说，再买房也必须算二套房，首付必须5成以上、利率必须上浮1.1倍。加上最近公布的CPI数据超过预期上涨幅度，很多房奴担心加息，会进一步增加供房压力。那么在房贷新政和加息预期的双重压力下，有没有窍门，可以减轻贷款压力降低贷款利息呢？

    存款可抵扣贷款利息

    对于有5万元以上资金的“房奴”来说，可以通过房贷理财账户达到用存款抵扣贷款利息的目的。

    据了解，目前工行、农行、民生、深发展等银行都推出了类似的可以帮客户节省利息的房贷理财业务。客户选择存抵贷这一房贷理财账户后，只要客户卡内存款超过5万元，即可按相应比例抵扣贷款利息，并且卡内存款还是活期存款，随时支取，不受限制。此类产品均设有起点。一般起点均为5万元，也就是说如果账户有8万元，只有3万元可以参与抵扣房贷，并且抵扣比率各行不一样。

    工商银行理财师告诉记者，该行存贷通产品按日计算利息，以人民币为货币单位，抵扣起点为5万元，抵扣比例为80%，每笔贷款可享受利息收益的额度不高于该笔贷款余额的80%。

    当账户内当日存款余额小于等于5万元时，日收益为0；大于5万元时，则日收益=（存贷通账户余额-5万元）×80%×（存贷通账户关联贷款的利率-活期存款利率）。

    以30万元存款为例，假设贷款年利率为5.94%，并已享受贷款利率下浮30%的优惠政策，贷款执行利率就是5.94%×0.7=4.158%，活期存款年利率为0.36%，其贷款可获得的抵扣额为：(30-5)×80%=20万元。

    如果贷款者将30万元在存贷通账户内存1个月，其获得增值收益为20万×（4.158%-0.36%)×1/12=633元。

    还款方法改成等额本金

    对于大部分贷款者来说，房贷的还款方式中以等额本金（也就是递减法）和等额本息两种还款方式最为普遍。

    对于还款能力较强、收入较稳定、有额外收入来源的贷款者，可以转等额本息为递减还款法，达到省息的目的。

    等额本金还款方式也就是递减法，就是将本金每月等额偿还，然后根据剩余本金计算利息，所以初期由于本金较多，将支付较多的利息，从而使还款额在初期较多，而在随后的时间每月递减，这种方式的好处是，由于在初期偿还较大款项而减少利息的支出，比较适合还款能力较强的家庭。如果贷款银行允许转换还款方式，那么客户可以通过转换贷款方式节省利息。

    以贷款100万元20年期(以基准利率5.94%计算)计算，采用等额本息还款法，利息超过71万元。而采取等额本金还款，支付利息款59.6475万元。两者相比，利息相差11万元左右。

    提前还款时选缩短期限

    其实，在所有的方法中，提前还款是最节省利息的。在市民提前还款时，会碰到一个问题，那就是减少月供还是缩短贷款期限？银行理财师称，如果单纯从节省利息角度来讲，肯定是缩短贷款期限最划算。

    随着银行优惠利率的取消，二套房利率的上浮，不少客户近期已经开始动用公积金或是存款开始提前还贷，在办理提前还贷的过程中，客户需要选择减少月供还是缩短贷款期限。

    “选择哪个方式更省钱其实很简单，只要掌握一条，本金还得越多，利息越省。如果客户选择缩短贷款期限，而月供不变，那么客户的还款周期会加快，因为客户每月还款额没有变化。而如果选择减少月供，那么每月还款压力会减轻，但因为每月所还本金减少，自然总的贷款利息没有月供不变的方式来得省。”