90平成房贷首付分水岭 公积金贷款90平按套内算

“目前我们还没有接到新的通知，90平方米还是按面积最小的那个(套内建筑面积)算。”昨日，记者致电北京住房公积金贷款中心，工作人员在回答记者“90平方米按哪个面积算”时如是说。
7月6日，建设部165号文件把“套型建筑面积”解释为“建筑面积”。据了解，165号文件出台之前，各银行中只有交行在前几天明确，只有建筑面积90平方米内的自住房才能 申请到八成、30年的贷款，其他银行大多把套型建筑面积90平方米按照套内面积算。165号文件出台后，建设银行北京分行、工行北京分行以及深发展等银行都表示，将按照“建筑面积90平方米”的界限执行首付成数标准。
这意味着，消费者要想申请到八成的贷款，就必须符合“建筑面积90平方米以下”这个条件了。
但是，昨天记者致电北京住房公积金贷款中心时意外发现，公积金贷款“套型建筑面积”，还是指购房合同中所标明的“套内建筑面积”。不过，工作人员在回答记者“90平方米按哪个面积算”时，有意避开了“套内建筑面积”这个词，而用“按面积最小的那个算”替代。
根据北京住房公积金管理中心下发《关于调整住房公积金贷款额度的通知》规定，自2006年6月19日起，对于购买套型建筑面积在90平方米(不含)以上住房的，住房公积金贷款额度不得超过房屋评估价值或实际购房款(以两者中较低额为准)的70%。也就是说，购买套型建筑面积在90平方米(不含)以上住房，6月19日起首付比例将提高到三成。当时，公积金管理中心工作人员告诉记者，这里的“套型建筑面积”就是购房合同中所标明的“套内建筑面积”。
公积金贷款全攻略
缴存比例：一般不高于12%
根据建设部2005年发布的建金管(2005)5号规定，公积金缴存比例原则上应不低于5%，不高于12%。目前北京执行的单位和职工个人所缴纳住房公积金比例为8%-12%，超过12%的部分，作为补充公积金纳入住房公积金管理，补充住房公积金将计征个人所得税。
同时，单位和职工个人每月合计缴存的公积金不能超过规定的上限标准，这个标准每年7月1日调整一次，今年7月1日起执行1640元的上限标准。
不过，也有例外，个别受到特批的企业，职工和企业的公积金缴存比例最高可以到20%。比如，北京市政府《关于促进首都金融产业发展的意见》和《实施细则》就规定，部分在京注册并具有独立法人资格的金融企业经北京住房公积金管理委员会批准后，可提高住房公积金缴存比例，金融企业为职工缴存的住房公积金可在税前扣除并免征个人所得税，职工缴存的住房公积金免征个人所得税，且住房公积金缴存不受住房公积金缴存额上限的限制。目前北京市已经落实两批金融企业将住房公积金的缴存比例提高到20%。

 
利率：比商业贷款优惠很多
公积金贷款的利率相对商业贷款利率要优惠很多。虽然今年商贷利率和公积金贷款利率都有所上调，但是相比之下，公积金贷款利率还是略低。
目前，中国人民银行规定的金融机构一年期贷款基准利率为5.85%。同时允许商业银行在基准利率的基础上最多向下浮动10%。而建设部规定的个人住房公积金贷款利率为：5年(含)以下年利率4.14%；5年以上贷款年利率4.59%。(见下表)

 
不难看出，即便商业银行给予优质客户九折利率的优惠，商贷利率也高于同期公积金贷款利率。
以贷款30万元为例，采取等额本息还款法，采用公积金贷款和商业贷款，其月还款额对比为：(单位：元)

 
额度：最多可借52万元
借款人的贷款期限最长可以计算到借款人70周岁，同时不得超过30年。根据相关规定，目前，单笔公积金贷款最高额度为40万元。但《个人信用评估报告》评定的信用等级为AAA级的借款申请人，贷款金额可上浮30%，即52万元；AA级的可上浮15%，即46万元。
速度：15个工作日内放款
北京住房公积金管理中心新闻发言人李持缨在接受本报记者采访时说：“只要符合条件、手续齐全，中心会在规定的15个工作日内放款。”李持缨还透露，目前北京住房公积金贷款根本不存在排队等候现象，申请后批复率应该不低于99%，审批合格的贷款放款率是100%。
同时，李持缨告诉记者，去年北京住房公积金管理中心新发放政策性个人住房贷款48725笔(含政策性贴息)，金额126.08亿元，完成全年发放100亿元计划的126.08%。按照可用资金额度计算，住房公积金使用率达95.25%。这个使用率远远高于建设部规定的80%，而且有望进入全国排名前列。
还款：每月可以自由设定
目前，住房公积金贷款的还款方式为自由还款方式。所谓自由还款就是您申请住房公积金贷款时，住房公积金管理中心根据您的借款金额和期限，给出一个最低还款额，以后您在每月还款数额不少于这一最低还款额的前提下，可以根据自身的经济状况，自由安排每月还款额的还款方式。
只要不低于最低还款额，每月的还款金额可以自由设定，还可以通过呼叫中心电话96155委托的方式调整每月的还款额。除最后一期外，每月先按照您通知的金额扣款，如果还款账户余额不足扣款失败，还要按照最低还款额进行二次扣款。
【特别提醒】
贷款额度不够可申请贴息
个人住房担保贷款政策性贴息业务是指北京住房公积金管理中心与有关商业银行合作，对商业银行发放的商业性个人住房贷款，凡符合中心贴息条件的借款人，由中心根据借款人可以申请的贴息额度给予利息补贴。
中心按照以下标准对借款人进行利息补贴：商业贷款执行利率低于商业贷款基准利率的，按照商业贷款执行利率与住房公积金贷款利率计算出的实际利息差进行利息补贴；商业贷款执行利率高于或等于商业贷款基准利率的，按照商业贷款基准利率与住房公积金贷款利率计算出的利息差进行利息补贴。
贴息的最大优点是手续相对简便、放款速度较快。贴息的实质是一笔商业贷款，放款的速度基本上和商业贷款的放款速度一致。
信报记者 蔡雪婧 甄世宇
【公积金纳税政策】
国家税务总局相关负责人表示——公积金缴存超标部分须征个税
信报讯(记者贺文华)个人所得税政策设定了统一的“三费一金”扣除标准后，昨天，国家税务总局有关负责人答记者问时明确表示，对于超基数和超比例多缴的住房公积金，应并入个人收入总额征税。
同时，对于各地擅自将各类补贴、津贴纳入住房公积金账户，进行逃税的违规行为进行限制，增强税法刚性。
针对日前财政部、国家税务总局联合下发的《关于基本养老保险费、基本医疗保险费、失业保险费、住房公积金有关个人所得税政策的通知》，税总表示，《住房公积金管理条例》只规定了单位和个人缴纳住房公积金的下限，上不封顶，这导致不同地区、行业、企业的住房公积金缴存情况差距较大，经济落后地区、效益不好的企业甚至经常拖欠职工的住房公积金，一些效益较好的单位利用公积金免税的政策，有意将一些应税福利打入“住房公积金”账户逃税。个人所得税政策设定了统一的“三费一金”扣除标准后，对于超基数和超比例多缴的住房公积金，应并入个人收入总额征税，这样，就可以起到更好地调节个人收入的作用。
税总特别说明，住房公积金缴存标准高于《通知》规定标准的，其超标准部分要计征个人所得税。而对于地方擅自对超标准的住房公积金免税的，财政、税务机关应坚决予以纠正。