今天的楼市已经比07年还危险

                  今天的楼市与07年的疯狂相比有过之而无不及

                        马跃成
     最近这两个月，国际上的经济形势略有好转，但金融危机依然压的各国政要喘不过气来，弄的似乎像世界最高级别的首脑峰会一个接着一个地开。即便像东盟这样的地区间峰会也在多次因为泰国政治危机推延之后，还是在最近召开了，这些首脑们忙忙碌碌地寻找着如何从危机中尽快脱身的办法。
    中国经济似乎比其他国家受到国际金融危机的影响更小一些，中国的银行也没有出现美国那样的倒闭潮，更重要的是中国的股市、楼市都迅速反弹，并且反弹的还很高呀。但是，中国领导人其实并不像社会上的舆论那么轻松乐观，虽然国务院对经济总体形势的判断是企稳向好，但是在各种形式的报告会上，来自上面的信息都更强调基础不稳这个方面。其实企稳向好本身也有形势并不太好，更不是一片大好的意思。
    了解了宏观经济的基本情况，我们把今天的楼市与2007年的楼市相比，可以清楚地发现，现在的楼市似乎比07年那会更危险了。主要表现在：
    一、2007年那会，“房价只会涨，不会跌”、“房价会再涨10年”、“城市化推动房价上涨”等言论甚嚣尘上，似乎没有房价下降的可能。
    今天，这种言论又炒起来了，并且还多了“未婚女青年推高房价”、“80后女孩推高房价”、“离婚推高房价”等等奇谈怪论，从而，北京房价已经进入3万元时代，两三年进入5万元时代。
     而最近国金证券首席经济学家金岩石在中南财经政法大学EMBA中心举办的论坛上更表示，在城市化进程已成未来中长期趋势的背景下，国内的楼市价格至少还有一倍的涨幅，而北京、上海这样的超级大都市，其房地产的中长期价格涨幅将不可限量。
这些言论已经超越了07年任志强的“10年涨论”。
    二、2007年那会，地王现象频发，各地都有发生，土地市场的招标会成了娱乐现场，拍地成了一些企业展现形象，做形象广告的形式，而买地盖房的意义已经不大，这也是只到两年后的今年很多地王依然荒芜的原因，当时最大的地王是长沙92亿的北辰项目。
     今天，地王在一线城市和二线城市再次爆发，其迅猛扩展的形式比2007年还猛，特别是在上次只有一点动作的北京，在今年成了地王最热烈的城市。当年的光渠路上36号地虽然地价款也是地王，但是当时采取了房价综合低价中标的原则，这快热土的单价爆炒被遏止。
     但是，这块本来承诺9500元/平米房价的项目，没有在现在的房价飞涨中起到遏制房价的作用，不但本身的房价已经上涨到14500元/平米以上，而且，周边的10号地和15号地都成了最近的有影响的地王。
     三、07年那会，由于地王现象和开发商对未来房价预期的向好，面粉贵过面包的情况在各地都有出现，特别是地王项目的楼面地价都比附近正在销售的房价还高。
     如今，这种现象再次爆发，地王的楼面地价非常普遍，以广渠路的两个地王来说，目前周边的房价在14000元—17000元/平米附近，但是现在只是楼面地价已经达到15000元/平米以上，据预测，未来楼盘的售价将在3万元左右，这也就是一些人认为3万元时代就要到来的依据。
     四、07年那会，捂盘惜售成为开发商抬高房价的重要手段。
     前几天，北京市建委有关部门，已经约谈15家开发商，要求这些企业在7天之内完善手续开盘，捂盘惜售在全国范围内再次流行起来。
     五、07年那会，一直被认为是开发商的后台的地方政府，不敢再为开发商摇旗呐喊，也不敢公开以高房价、购房升值当作政绩来邀功请赏。甚至出现了广州市长张广宁、南京房地管理局这样的调控先锋。
      今天也出现了类似的地方政府的态度的转变，年初时，像廊坊市长王爱民为开发商亏损买单、天津等城市购房送户口这样的刺激楼市的行为，最近已经受到严厉的批评和改正。同时，像北京市政府有关部门约谈违章开发商的管理市场的行动已经启动，有的城市还出台了严格二套房的政策。
      六、07年那会，中央银行和银监会就通过不断地发布告示的方式提醒银行规避地产风险，几乎是每月一份的频次，这个月不是银监会的发布，就肯定有中央银行的发布消息。
      最近，我们也能看到，银监会的主席和央行的副行长不但强调了金融政策没有对地产放开的既定政策，同时也向大众解释通货膨胀在3年之内不会发生的理由。
      七、07年那会，涨派和跌派交锋激烈，打的不可开交，但是总是像任志强这样的涨派声音压倒一切反对声。而在后来楼市进入调整后，人们的观点和判断趋于一致，很多的开发商也认同了楼市已经进入冬季的现实，像潘石屹还发出了百日巨变的感叹。即使是两个房协也发表了，房企不能不重新洗牌的判断。
      但是今天争论再起，唱涨派再次占据了舆论的制高点，现在的地产博客主页可以看出，几乎都是一个声音樟涨涨涨。而中央电视台却表现了极为不耐烦的反对，一个晚上就有多个频道搞楼市形势分析专题。
      八、07年那会，房价涨势不减，而房屋租金却始终上不来，房价与房租的比例关系达到400：1的超高现象。直到今年初，随着房价的回落，出租价格开始上升，人们投资购房的赢利点开始转向出租上来了。
      而现在随着房价的上涨，房价与房租之比再次站到400：1的高度，购房出租已经无利可图。人们投资房产的盈利途径再次转移到房价的不断上涨上来了。如果房价不上涨，人们投资房产已经无利可图，出租的收入甚至可能连月付都不够。
      在最近的一次外事会议上，温家宝强调，国际金融危机使世界经济陷入深度衰退，现在还难言见底。世界经济的复苏将是一个缓慢、曲折的过程，必须做好有效应对的长期准备。