北京房价上涨路线

房价反弹了，就在100天前这个行业还在一片打折促销之中。

2009年的楼市确实给人坐“过山车”般的眩晕感：从一季度触底反弹；到5月土地市场峰回路转，地王频现；直至“七月流火”，房价暴涨。这一轮突然逆转的行情，令很多业内人士亦始料未及。

在2009年春节前，即使各地旨在“救市”的地产新政频繁出台，房市成交量仍持续低迷。彼时，开发商们四处叫苦，目的都是为了让房地产同样搭上振兴规划的快车，促使国家出台更有利于市场回暖的政策。

似乎一转眼，房地产行业房市便自我愈合“复苏”了。原本愁眉苦脸的房地产商们开始捷报频传：一季度销售纷创佳绩。

四五月份，2008年来一直低迷的开发投资更令人措手不及的火热起来，天价地王频现，周边二手房坐地起价；二季度楼市回暖已成不争事实，直至7月，楼市再现“捂盘惜售”之风，部分楼盘提价之高，早已超过2007年的疯狂。

这轮房价上涨如以法眼观之：2009年由刚性需求带动，投资与投机者在流动性过剩及通胀预期下接力的楼市回暖北京路径，再一次说明，住房需求不仅受价格趋势影响，也受货币政策左右。

二手房领衔楼市复苏

2009年的楼市回暖，就北京而言，最先是由二手房拉动起来。

北京2月的楼市回暖主要是二手房市场，日均网签334套，月度网上签约套数9373套，环比大涨27.87%，超过了历年同期的水平。而同期北京市新建商品房网上签约套数只有5865套。

自去年9月降息“通道”打开，二手房交易税费减免后，北京市还在春节前出台了15条楼市新政，这些措施在很大程度上降低了二手房的购房成本，从而拉动成交量回升。

同时，北京春节前后15个开盘项目多数都以春节为由，进行降价促销，导致二手房价格也保持在较低的水平上，也有利于二手房的销售回暖。不过，随着成交量的上升，二手房的价格又涨回来了，比如富力城去年10月的价格在16000元每平米到18000元每平米之间，2月底则涨到了21000元每平米左右。

正是因为看到降价促销的成果，2009年3月新开盘的26个项目纷纷降价，在刚性需求的带动下，新房交易量超过二手房，楼市初显“小阳春”迹象。

刚性需求支撑 价跌量升

3月份，全国楼市普现“小阳春”迹象。

住宅市场出现小阳春主要有以下几个原因：一是春节后，是商品住宅销售的传统旺季。其二，一线城市房价持续下跌，刺激刚性需求集中入市。第三，房地产救市政策已“见底”。

2009年1季度，商品房销售面积为11309万平方米，同比增加8.2%，增幅高于去年同期和上季度增幅，这是继商品房销售面积连续14个月负增长后出现的首次增加。

与此同时：长三角地区、珠三角地区和环渤海地区商品房销售面积，与去年同期相比分别增长3.2%、81.5%和17.7%，销售量已接近2007年的同期水平。

降价的项目中，一类是在去年底企业主动调整价格基础上再次优惠销售，根据项目实际情况降价幅度约为2%-16%，如公园五号(优惠6%)、中信城(优惠4%)、北辰香麓(优惠10%)、中堂(优惠16%)等17个项目；另一类属于以低于同区域楼盘价格入市的项目，如沁山水(三期)、首城国际、银河湾等9个项目。这些项目降幅最高达到2630元/平方米。

4月份，楼市回暖迹象进一步明显。就北京而言，虽然许多楼盘多在双休日扎堆开盘，但是低价楼盘受到热捧，甚至出现2007年“日光盘”的现象。

南二环名敦道项目，开盘价11000元每平米，一日之内，整栋楼销售一空。以低价入市的美利山新推项目500多套房也在两天基本售罄。这些项目热销的根本原因在于其价格已经降到2007年一季度的水平，而2007年一季度的房价应该是购房者能够接受的心理价位。

同样是位于东四环沿线的珺峰均价是14000元/平方米，欢乐谷东边的格林莱雅均价12800元/平方米，他们的品质、区位与美利山差别并不大，之所以销售情况不是很好，与他们的价格有直接的关系。14000元/平方米，已经是2007年年底该区域的价格，部分购房者还是觉得房价偏高，出手当然比较犹豫。

楼市见底 投资者开始接力

判断楼市回暖的标准最主要是看开发投资和消费投资市场。

楼市消费市场由四部分需求构成：刚性需求、改善性需求、投资需求和投机需求，四种需求发展有先后次序，但多数时候同时存在。楼市回暖真正要看的是改善性需求和投资性需求的支撑。

2009年一季度，开发企业投资意愿依旧低迷，此时楼市“小阳春”主要由刚性需求支撑。但依据此而判断楼市回暖的依据不足，但是楼市已经见底已成共识。

正是基于楼市已经见底的认识，部分热销楼盘开始涨价。例如，远洋沁山水价格已由开盘均价11000元/平方米涨至14000元/平方米，首城国际、唐宁ONE等项目也出现了每平方米上千元的涨幅。

价格的快速上涨，的确遏制了部分刚性需求的购房热情。4月楼市交易量触顶后，在5月呈现下降趋势。

5月份前13天的日均纯商品住宅(剔除经济适用房和限价房)的交易量为335套，其中多日的交易量保持在300套左右，而4月同期的日均交易量为496套，5月环比4月同期下降了161套，降幅高达48%。

楼市形势并没有再度恶化，在买涨不买跌的心理以及通胀预期下，投资和投机者开始大举进入楼市——不仅抵消了因价格上涨而放弃购房的刚性需求带来的影响，还进一步提升了房价上涨的预期；从而促使更多投资客进入楼市。

而经过几个月的销售回款，开发企业资金链紧张的局面得到缓解；“不差钱”的开发企业开始加大开发投资，纷纷买地或者加快开工进度；开发投资高涨也进一步加快了房地产市场价格的上涨。

房价疯涨的三大推手

五月底，北京东四环一地标性住宅楼新开盘项目挂出条幅，售价18800元/平方米。与周边项目动辄逾2万，其对面霄云路8号项目更是高达6万/平方米的价格相比，此价格具有相当的诱惑力，无怪乎短短几日，登记购房人数已超过600多人。

半个月后事情却发生了突变，开发商宣布延期开盘，并指出再次开盘，楼盘均价将不低于22000元/平方米。这样的就地涨价显然并不算诚信。但是于此广而告之之后，购房者热情仍未减退，开发商最后不得不摇号购房。

类似的故事在多个城市，数个项目中上演。

仅6月一个月之间，北京、上海等地楼市强势反弹，提价幅度之大，早就填平“小阳春”之前的降价区间。

房价一马狂飙。到底是何种因素导致房价急速上升？

流动性泛滥的资本因素、通胀预期的心理因素（不动产和黄金是避险的最佳投资）以及地王再现（高地价推动高房价），三者纠结在一起，给了开发企业与投资者未来更多信心，在“赌未来”的心态下，开发商敢于提价，而投资者敢于接盘，双方的配合更进一步促使房价上升。

可以说，唯一能够推高房价的是预期。

目前市场不是有没有通胀的预期，而是通胀预期有多大的问题。正因为如此，六月房价进一步飙升，加快了消费者和投资者入市的步伐，而他们的加入也将真正推动房价上升，甚至疯涨。但是，如果通胀变成现实，货币政策将有收紧的可能，那么建立在通胀预期上的房价上升或疯涨将缺乏根基，很难持续。

下半年还将上涨

房地产作为支柱产业先于整体经济复苏，借此带动上下游经济复苏，必将对GDP产生巨大贡献，为确保保8任务的完成，下半年出台遏制房地产发展的政策的可能性几乎没有。

再者，居民消费者价格指数（CPI）和工业品出厂价格（PPI）同比增速预计将在三、四季度见底。但由于经济企稳的局面尚未稳固，信贷资金到底有多大比例流入实体经济仍难以判断；目前市场普遍认为，今年内不必过于担心通胀问题，因此年内适度宽松的货币政策亦不会改变。

下半年，支撑房价上涨的因素改变的可能性很小，因此房价的上涨几乎不可避免。

至于2010年否会出此现通胀，货币政策会否紧缩、政府面对高房价，在经济与民生做何种选择，所有这一切都难以估计，因此房价在2010年充满变数。

由此可见，房地产市场回归理性或者称真正复苏，起决定作用的还将是货币政策。目前，货币政策反通缩，推动了房价的上升，有助于楼市复苏，但如果货币政策转向，在现有价格水平下缺乏有效需求支撑，房地产市场仍难免出现反复，甚至又一轮的观望或下跌。