房价还没降不可能上涨

    去年一年的寒冬，让许多开发商失去了信心。他们曾一度想降价以缓解超低的成交量压力，尽管遭遇了很多困难，但是也曾大规模普遍的进行打折促销活动。当开发商刚刚看到“降价”有好报，成交量大幅回升，让三月的小阳春发展到今天的大阳春时，他们又一改常态，暴利之心又开始作怪，于是又将上演新一轮的房价上涨大戏。

    据权威统计显示，4-5月，北京60余个在售楼盘中，有30余个项目涨价，占到总数的五成以上，其中朝阳、大兴、丰台三个主要楼盘供应区共26个项目涨价，涨价楼盘占到所有涨价项目的70%以上。从30余个涨价项目中看，多数项目涨幅在500-1000元/平米之间，但也有项目涨幅较大，如位于东四环的东恒时代家园4月均价为14800元/平米，而近期价格涨到20000元/平米；位于CBD核心区新开的首创禧瑞都，4月天禧价格为45000元/平米，近期价格涨到50000元/平米；位于西四环的中堂，4月均价为12000元/平米，近期价格涨到15000元/平米。

    摩根大通大中华区首席经济学家龚方雄认为，近期房地产有回暖的迹象，但这只是房价回落的结果。由于房地产市场库存太大，开发商要面对现实，降价求售。供求关系决定了中国的房地产价格不可能涨起来，也不可能被政府托起来。

    可以说，目前房价上涨的事实是客观的，但是原因却是主观的。由于开发商没有认识到成交量的回升是源于前期房价的变相回落换来的，结果被他们当成是房价借势上涨的理由。错误的意识形态必然导致错的行为，事实也是如此，开发商一个赛一个，不分青红皂白，也不顾自身能力，比着涨价。而这种涨价在不久的将来必将会让他们自食其果。

    某开发商说，房价上涨是一种纯市场行为，这就和去年销售不好的时候开发商降价销售一样。销售好了就涨价，销售不好就降价，这个才是正常的楼市变化。现在开发商也看开了，而且购房者也基本能够接受这种房价的起伏变化。也有开发商说，别的楼盘也涨价了，我们也必须跟他们保持步调一致。对手涨，也跟着涨。还有开发商大言不惭，卖得好开发商就敢涨价。

    所以，对于某些开发商来说，涨价只是一种盲目跟风行为，并没有认识到市场的供求关系。我心想，卖得好就敢涨价，这话确实有一定市场道理。但是你还接着涨真的还会有那么多人买吗？

    房价实际上还没有真正回落到合理区间，而前期开发商的打折促销也不是真正意义上的降价行为，所以房价还没有降开发商又开始扬言涨价了。

    房价真的能涨起来吗？能！因为涨价是开发商一方面就可以操纵的。他说涨就可以涨，但是涨完之后又能怎样？如果还会有真正的购房需求者买房，那才是市场行为的涨价规律。我们不否认当前的确有许多人在买房，但是其中不乏炒房者，刚性需求者才是让房价持续上涨的源动力，炒房者是断送楼市的推手。

    在6月12日央行公布的全国城镇储户问卷调查中，5月底央行在全国50个大、中、小城市进行的城镇储户问卷调查，结果显示居民购房意愿低位徘徊，超过6成居民认为当前房价“高，难以接受”。购房意愿仍处于较低位置——准备在未来3个月内购买住房的居民占比为15.8%，比上季减少了0.9个百分点。调查中，对未来房价看涨的居民比例渐增，看跌的减少。

    这也就说明普通百姓对高房价难以接受，另外也对开发商的降价政策略有失望。如果开发商此时再涨房价，将进一步抑制消费者入市。

    近期以来，投资需求已从刚性需求手中夺过接力捧，又将房价助力上推，从而也导致楼市泡沫又被吹大。而房价上涨的这种迹象又吸引投资客热衷于投资入市，更加重楼市泡沫现象。除了国内资金流入楼市外，境外资金也开始蠢蠢欲动。必然又将掀起新一轮的房价上涨，但是无论如何也不会出现2007年大涨的时代。并且这种上涨持续不了多少时间，就会将楼市引入一个死循环。

    所以说房价会涨，但是能涨几天呢，估计坚持不了多久。而且这一轮房价上涨将会抑制刚性需求者，使楼市陷入没有回旋的余地的地步。

    上个月王石也表示，当前这个房价是维持不住的。特别是看了东南亚金融风波后的香港、新加坡以及日本泡沫破灭后连续10年的房地产惨况后得出结论，房价连续上涨是不可能的。他还透露，周围一些同行其实也同意他的拐点论，但希望他不要再在媒体上发表类似观点。也就是说开发商明知故犯，这也正应了“房价很大成分是忽悠出来”的话。

    现在宏观经济虽然出现回暖迹象，但毕竟仍不明确，楼市走势同样充满变数。虽然近期楼市成交量上去了，但买房主力得靠自住型需求为主，如果企图指望炒房者，他只会断送楼市。对于目前极其敏感的房价是不能轻易上涨的，现在开发商一回暖就涨价，很有可能导致消费者不买账。最后落得个偷鸡不成反蚀把米，房价不降也得被迫降了。

    再说，国家宽松的货币环境还能持续多久，谁都知道，由于国内经济不景气，鼓励投资是必须的，如果当政府看到本来希望通过开发商降价而实现经济增长却被开发商念歪了经，政府看到本来一线城市的泡沫就没有破裂，现在又大张旗鼓的吹大泡沫，政府的忍耐是有限的，如果下半年房价继续非理性高涨，极有可能重新实施加税、提高贷款利率、限外等政策，到时候开发商想哭都来不及了。

    房价持续上涨是必须的，也是符合市场经济规律的。但是过高的房价如果不能落回其合理位置，降到百姓能接受的程度，再谈房价上涨是不可能的。什么时候房价降到了百姓心理价位，房价才有真正上涨的可能。否则，这样的上涨只能算作是回光返照。