北京房价有进一步上涨空间

诸多迹象显示，北京房价孕育着新一轮暴涨。

房地产同比交易数据已经说明问题，而坊间热议的也是炒楼赚钱的故事。周三同事讲了两个最新的炒楼故事。一个朋友年初400万元人民币买了一套房，4月初加价100万元出手。另一位通过内部申购，年初买了5套新开盘房子，三个多月过去，盈利四成多。

而在周一，我的一位在国际投行担任研究员的师弟从上海打来电话，和我探讨中国官方通讯社新华社连发6篇痛批高房价的背景。当天，中国股市房地产板块大幅调整，市场传言官方又要出台严厉调控房价政策。

我的师弟告诉我，他们监测了上海二手房价格，今年以来，上海二手房价格上涨了大约15%。他认为，房价今年还要涨。

以现在媒体市场竞争表现看，我不认为新华社评论代表政府立场，至多是新闻人的良心使然。即便真有官方色彩，也仅仅表明决策者已经感到恐惧了，但并不意味着他们真想出台刺破泡沫的政策。

经验表明，宏观政策是房价的有力推动者，这从多年调控政策后果即可看到。道理很简单，抑制价格的最好办法，就是在控制需求同时，增加供给。但我们的房地产调控政策恰恰是刺激需求，同时抑制土地供应。所以，在我看来，多次的房地产调控政策都是开发商和银行利益集团出的政策建议。中国房地产市场实际演变成在“鼓励居民获取财产性收入”幌子下的“庞氏骗局”。

在房地产财富游戏下，最大的价格推手不是地方政府，更不是开发商，而是货币和信贷政策。如果没有超量和低价的信贷支持，即便地方政府想要拍出天价地王，也是不可能的。因为货币存量决定着价格水平。假定经济系统里只有100元钱，土地只有一块。那么这块土地就值100元。但你增发货币到200元时，那块土地价格就变成了200元。没有流动性泛滥，就没有房价高涨。

而这种靠货币推动房价的经济模式，在应对危机期间达到顶峰。2008年10月，以雷曼兄弟破产为标志，全球金融危机爆发，全球经济进入衰退。各国为了应对通货紧缩，纷纷实行宽松货币政策。在美国、日本、英国等经济体，实行的是零利率的“量化宽松”的货币政策，中国则实行的是以财政刺激带动信贷增长的一揽子刺激政策。经济学家称之为非传统的货币政策。克鲁格曼（Krugman）对这种非传统货币政策的表述是，一次性增加货币供给根本无法达到目的，而需要连续增加货币供给，不仅增加当前，而且承诺增加未来一段时期的货币供给。这种连续性大量增加货币供给将显著提高公众的通货膨胀预期，降低实际利率，刺激投资，提高当期产出水平，这样就可以帮助经济走出流动性陷阱。

可以说，中国和欧美国家一样，深刻领会了这种“泡沫政策”的实质作用。而在实践中，由于货币政策传导机制不同，中国和欧美国家产生了不同的效果。以美国为例，尽管美联储向商业银行体系注入了大量现金，但美国商业银行依然保持了稳定的公司治理，坚持“去杠杆化”进程，因而过量流动性并没有注入市场。但中国不同，国有银行与国有企业实际成为政府的左右口袋。政府直接让国有银行投放贷款给国有企业，而国有企业直接把信贷投放到资产市场。有高级监管官员称，没有一分钱信贷资金流入房地产市场。这显然是掩耳盗铃之辞。假设国有企业原有现金是一桶水，你现在把半桶冰放入国有银行现金桶里，结果那，半桶水流了出来。尽管那半桶冰还在桶里，但已经有半桶水流入了市场，这实际是一种信贷的“溢出效应”。可以假设信贷资金没有进入房地产市场，但正是因为你放了半桶冰，才使得房地产市场多了“半桶水”。

所以，正是在超宽松货币和信贷政策刺激下，市场产生对通货膨胀的超高预期，因而拉动房地产投资，从而刺激北京上海等地房价同比上涨一倍以上。从刺激政策角度看，这种泡沫政策就是一个“阳谋”。就是通过推动房价上涨来带动房地产业的繁荣，进而带动经济复苏。同时，房地产繁荣也可刺激土地价格上涨，解决地方财政资金不足问题。

当然，这个政策实际牺牲了居民利益，而施惠于房地产开发商和投机者。这个过程实际用纳税人的钱来刺激市场，进而再搜刮一遍纳税人的钱。而一旦泡沫破裂，则不良资产又得由中央财政用纳税人的钱来冲销。

如果考虑到居民利益，完全可以采用另一种方式拉动房地产。比如，“4万亿”刺激政策拿出3万亿来，让国有企业去建设保障房，即可解决地方财政“无力”盖保障房的问题。同时可以增加房地产就业，刺激消费，拉动经济复苏，更可以抑制房价，避免资产泡沫。我在去年的一些评论中，多次提到这个观点。遗憾的是，政府有意忽略了这种政策，而实际刺激了商业房地产的繁荣。这就是在公共决策中，利益集团占据了上风。而普通居民的利益诉求无人“代议”。

现在政府骑在了虎背上，既不想刺破房地产泡沫，也不想集聚通胀风险，更害怕民怨沸腾。唯一的办法就是维持，维持到泡沫自然破裂的那一天。