开发商为什么要消灭经济适用房

2009-04-20 | 开发商为什么要消灭经济适用房

开发商为什么要消灭经济适用房
——三驳取消经济适用房的谬论
      时寒冰

    经济适用房是什么？
    这是谈论的前提，很多人没有弄明白这个前提，就加入了论战的行列。
    我要再次澄清和强调的是：经济适用房是一种权利！扼杀经济适用房其实就是为了满足少数既得利益集团的私欲而毁灭一种权利。
    为什么这样说？
    经济适用房是政府出地、减税费，而由居住者承担建筑成本。笔者所指的经济适用房具体包括两种形式：一种是居民自建房，居民自己承担建筑成本+拆迁成本（毛地）；另一种是居民购房，由购房者承担建筑成本+政府限定的开发商利润（现在的经适用房一般是由开发商建造，利润被要求在3%以内，而根据规定，建造经济适用房的土地由政府无偿划拨）。
    也正是因此，笔者在划分房地产市场的时候，论述经济适用房问题的时候，首先就把自建房放在第一位。我国广大农村居民，正是在政府出地、农民承担建筑成本的模式下，以人均不足城镇居民三分之一的收入，自行解决了住房问题。自建房好比自由恋爱对婚介所、家庭主妇自己做饭对饭店的竞争一样，可以与开发商构成竞争关系，拉低房价。在城市，自建房往往以合作建房的形式体现出来。而不愿意自己建房的，由政府代替开发商，担当中间人的服务角色，帮助居民建造经济适用房。
    显然，这两种方式都有别于传统意义上的政府建经济适用房分配给民众的模式，以往的那种模式由于政府完全控制资源而衍生出大量的腐败行为，也正是借助过去经济适用房分配过程中的种种不平现象，既得利益集团借刀杀人，借助部分民意的支持，一再要求扼杀经济适用房，因为他们非常清楚，经济适用房不仅是商品房最大的威胁，更是民众实现自建房权利回归的一条捷径——这将彻底打破开发商的垄断地位，宣告其暴利时代的结束。扼杀掉经济适用房，就可以彻底斩掉民众自建房的权利（因为自建房的核心是政府出地，居民承担建筑成本，这正是居民自建房权利通过经济适用房得到的一种体现），而把他们赶向既得利益集团的血盆大口，接受盘剥和压榨。
    正因为发达国家普遍给予政策支持的自建房在我国城市基本上是被禁止的，使得自建房对商品房的替代作用被瓦解。在发达国家，自建房(包括合作建房)一直是商品房的有力竞争者。挪威自建房在全部住房比例中占20%，西班牙为25%，德国为30.9%，瑞典高达40%。自建房的作用，犹如无数家庭主妇自己做饭对餐厅、酒店形成的天然竞争一样，可以有效平抑房价。
    曾经有人批驳我说，既然政府鼓励自建房，那么，挪威的自建房比例为什么也只有20%？这个问题非常简单，因为居民自建房的成本比开发商的高，自己建房的成本算下来比买开发商的商品房贵。而且，西方国家的商品房一般都是指精装修好的房子。西方国家的商品房市场一般利润率是非常低的，像在美国，开发商的利润一般只有5%左右，与我国开发商动辄百分之几百的“谋财害命”般的暴利相比，简直不足挂齿。
    还有人批驳说，既然开发商建房更专业，成本更低，我们为什么非要自建房，而不去买房呢？问题在于，我们的市场是一个高度垄断的市场，开发商的建房成本虽然非常低，最终售价却高得惊人。举个例子，一般居民建造一套100平方米的房子需要10万元，开发商在不偷工减料的情况下，8万元就可以建造好。问题是，你10万元的建造成本，同时也是你最终拥有这套房子需要承担的费用，而开发商8万元建造的房子，要50万元卖给你！也就是说，你最终拥有房子的费用，是远远高于自己建房成本的。
    还有人批驳说，自建房下的经济适用房质量太低劣。由于人们被可耻的谎言欺骗太久，已经忽略了真相。在现在的商品房房价当中，不仅包含着开发商的暴利，包含着土地出让金，还包括腐败成本。真正的建筑成本所占比例其实是很低的。北京、上海等地，一些售价在两、三万元一平方米的商品房，建筑成本也不过一千多元，用这些资金，自建房者完全可以把房屋质量做得更好，更合乎自身要求。倒是开发商建造的房屋，由于偷工减料行为，质量投诉一直高居不下。在央视辩辩辩节目中，以对开发商溜须拍马为生的广告人蔡鸿岩，竟然厚颜无耻地声称，如果房价下跌，开发商将把10跟钢筋减成5根。蔡鸿岩一句话，爆出了开发商的潜规则，把中国价高质劣的商品房真相展现在亿万观众面前（有兴趣者可以看一下我们的辩论实况录像，见：http://shihb.blog.sohu.com/109700334.html）
    至于开发商建造房屋更专业的说法，更是不堪一击的谎言。在中国，开发商是什么？我此前的文章中已经多次强调，我国的绝大部分开发商自己并不建房，也不会建房。在我国房地产产业链条上，规划由政府有关部门做，设计由设计单位负责，住房由建筑企业建造，开发商扮演的只是“中间人”或“皮包商”的角色。这正是开发商能够经常游手好闲，丢下企业四处忽悠的根本原因——因为他丢下的是一个皮包公司，这种景象在其他行业是几乎看不到的。开发商让建筑商垫资为其盖房，然后，拖欠建筑企业的工资，农民工工资拖欠问题由此而来。显然，在我国，许多被人当作明星吹捧的开发商（全世界除了中国再无这类异常现象），不过是投机钻营之徒，他们通过购买高文凭，或者豢养职业文人，编织歪理邪说，自抬身价，欺骗民众。
    既然这样，自建房或合作建房者，自己就可以担当这一“中间人”角色。自建房者或者合作建房者，通过让建筑商建房（不让他们垫资），就可以很好的做到成本最低、质量最优。
    既得利益集团之所以憎恨经济适用房，一再要求扼杀它，是因为，他们惧怕的并非现存的这种漏洞百出的经济适用房，而是经济适用房另外的存在形式，即自建房、合作建房这种权利！这是对他们利益的最大、最致命威胁。一旦取消了经济适用房，居民自建房的权利就变得遥遥无期。在地方政府本来就不愿意放弃自身利益的情况下，取消经济适用房的建议，正中其下怀。
    此前，温州、北京等地，曾经有人组织合作建房，在参与土地拍卖的情况下，经过测算，加上土地出让金和建筑成本后的自建房的价格，仍比紧邻位置的商品房售价低一半以上！（倘若政府出地，成本将更低！而政府出地、购房者承担建筑成本，不正是现行经济适用房的模式吗？）正因为自建房揭开了我国高房价的真相，包括地方政府和开发商在内的既得利益集团，千方百计地阻止合作建房者拿地。
    像开发商任某，整天四处窜场子，散布豢养的无耻文人帮他捏造的虚假数据和荒诞理论，哪里有时间经营、管理企业？但是，就是这样的游手好闲之徒，2008年年薪达774.3万元，股票市值更是高达1.4418亿元，这些不都是由买房者在为其高昂的身价买单吗？我们生活在一个颠倒和错乱的时代，勤奋的劳动者，整天为住房问题忧虑，而游手好闲、肆意散播可耻谎言者，却享受荣华富贵，被人们像明星一般的吹捧。中国房地产业，已经彻底沦为鱼肉民众，与民生为敌的掠夺性行业。当无数个吸血鬼在这个行业，畅快淋漓地大口喝着民众的鲜血，一切所谓和谐的奢望都只能如肥皂泡般的破灭。
    面对种种谎言，中国无数个经济学家及研究机构，一部分因为慑于既得利益集团的淫威成为看客，一部分因经不起利益的诱惑而与既得利益者勾肩搭背，成为谎言的帮凶。至于媒体，相当一部分靠开发商的广告生存，他们像乞丐一样匍匐在开发商的脚下，帮助开发商鼓吹，可耻地沦为开发商鱼肉民众的吹鼓手。所以，在中国房地产市场，一直是谎言在引导着舆论。
    除了中国，没有任何一个国家把商品房作为住房供应的主体。在新加坡，商品房只占市场的3%左右，即使在像美国这样的发达国家，商品房在住房供应体系中所占比例也不足30%。
    正是基于对世界住房问题的调查研究，1998年，我国发布的《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（简称23号文），明确提出“建立和完善以经济适用住房为主的住房供应体系”，按照23号文制定的住房供应体系，城市80%以上的家庭是通过经济适用房解决住房问题，而不是去购买开发商建造的商品房。开发商建造的商品房只占大约10%。另有10%是由政府提供廉租房。也因此，当时的房价波动很小。2003年8月12日，由一群开发商及原建设部官员主导的18号文，把经济适用房由“住房供应主体”悄悄换成了“具有保障性质的政策性商品住房”（落脚点在“商品住房”方面），从此，住房供应基本落入了开发商手中。房地产商们闻听18号文内容后欣喜若狂、弹冠相庆。潘石屹当时激动地说：“只要读懂了这个通知，房地产开发商都会很高兴的。”此后，房价一路飞涨。
    是的，如果说18号文，帮助开发商垄断了中国的住房供应体系，那么，茅于轼等人取消经济适用房的建议，则能帮助开发商彻底解除心头大患。当这位充满良知、品德高尚的老人因为开发商当初为他捐赠的百万资金舍命相助时，他或许根本不知道开发商是多么渴望这一天的到来，他更不知道，民众将为此付出多大的代价！

    茅于轼的支持者批驳我说，我所建议的政府出地、居民承担建筑成本的经济适用房体系根本没有可行性，我要问的是，如果我的建议没有可行性，难道取消国家法律明文规定的经济适用房就有可行性吗？到底哪个更具有可行性？我的建议至少不是违反法律的，因而，这种权利也更需要争取。
    茅于轼及其支持者又批驳我说，经济适用房是违反市场经济的。我要问的是，难道让民众自建房这种权利，不是所有成熟的市场经济国家所倡导的吗？保障性住房，难道不是成熟的市场经济国家所倡导的吗？难道扼杀自建房，强化开发商的垄断地位就是市场经济？居民自建房，及“购房者承担建筑成本+政府限定的开发商利润”的模式，是在强化政府对市场的控制力，还是在强化市场本身的竞争力？这些极端的市场主义者，因为一点蝇头小利，就甘愿充当开发商的打手，在扼杀经济适用房权利方面，冲锋陷阵，鞠躬尽瘁，还有什么脸面自称是市场主义的坚守者？
    关于土地成本，也是茅于轼及其支持者批驳我的主要内容。首先需要澄清的是，开发商所说的土地出让金占一半的数据，通常指住房建设成本而非房价构成。比如，每平方米的住房成本，建筑成本每平方米1000元，土地成本1000，开发商就可以说，土地成本占到住房建设成本的一半，问题是，这样的房屋，开发商要卖到两万元！开发商常常把房价成本与住房成本混淆着说，把土地成本占住房成本的比例一半，说成是占房价中的一半！以这种狸猫换太子的把戏强调自己并非暴利。而且，目前，很多土地补偿费用，真正能够落到需要补偿者手中的寥寥无几，如果自建房或合作建房者，通过市场化的谈判机制承担补偿，出的补偿所占房价成本中的比例大大降低，而对失地者的补偿则会明显增多！要知道，当下购房者所承担的出地出让金，是数倍（甚至万倍）于补偿费用的——有兴趣者不妨关注一下内蒙古吴保全事件、河南王帅事件，里面的数据充分证明了这一点。
    那么，自建房会不会乱？我要说的是，如果你了解开发商行贿规划部门，篡改容积率的真相，你就会明白，开发商负责建造的商品房，比自建房要乱得多得多。
    自建房不会乱。我此前的文章中，已经详细阐述过这个问题，现在摘录如下：

   允许自建房会不会导致房地产市场更加混乱？这是开发商及其御用文人强烈反对自建房、合作建房的一个最常见理由。
　　我经过调查了解西方发达国家的做法，发现，自建房根本不会乱。只要政府规划做好，就可以做到有条不紊。我们可以看看德国的做法。我在《自建房不会导致房市混乱》一文中指出：西方国家的自建房能够有条不紊地进行，关键在于政府的规划。比如，在德国，法律规定对土地的使用必须作出详细规划，一旦规划获得通过就产生了法律效力。政府的规划做得比较详细并且非常长久。土地用途一旦定性，就不能轻易改变。比如，一个地块是专门用作住宅的，规定的容积率只能用于造低矮的小楼，就不能擅自建造高楼。土地价格是规定好的。而且，这个小楼应该造成什么样子，政府都有一个框架式的规定，精确到房顶的颜色。比如：屋顶是深色，坡度为40度，屋檐不超过50厘米等等，甚至连所植树的类型都明确规划好，比如要种大型树冠的树木还是中型树冠的树木等等，非常详细。有这种规划，是自己建造还是请建筑商建造又有什么关系呢？只要政府监管到位，自建房又怎么会影响到城市的整体规划呢？
　　规划好是政府应该提供的服务。我们目前的政府规划缺少长远考虑，常常不断推倒重来，以至于在国际规划评比中我国常常处于垫底的位置。如果准许自建房，就会促使政府不得不在规划时把眼光放得更远一点，减少由于推倒重来所造成的混乱和巨大损失。从这个意义上来说，准许人人都有建房的权力其实也是促使政府提升规划水平的一个契机。
　　这绝非是什么向计划经济的倒退，恰恰相反，实行自建房、合作建房的国家，恰恰是最纯正最正统最成熟的市场经济国家！一些开发商、腐败官员及二奶学者，动辄拿向计划经济倒退的旗号压人，如果披着市场经济的皮对行掠夺之实，让民众苦不堪言，这样的市场难道不需要纠正吗？
    有人指出，自建房一人一块地，盖一栋房子，地不够用。谁告诉你自建房只能是平房了？政府同样可以规划高层建筑，由民众承担建筑成本，这正是城市自建房主要表现为合作建房的原因，这样能促使土地高效的利用！合作建房剔除了享受暴利的投机钻营的开发商环节，由民众自己当自己的开发商！除此之外，一切都没有变：政府做规划，设计单位做设计，建筑企业搞施工……

    经济适用房是一种权利。我们必须争取并捍卫这项权利。居住权是联合国公约所强调的基本的权利，世界上，没有任何一个国家敢把集投机钻营、暴利、腐败、掠夺性等为一体的房地产业作为国民经济的支柱产业。当一个国家的经济发展，只能靠房地产业——这种满足一小撮既得利益者私心的畸形行业维持的时候，我们失去的不仅仅是经济可持续发展的根基，更失去了支撑一个民族幸福与信心的精神支柱。要促进房地产业的健康发展，要把整个民族从住房忧虑中解脱出来，必须打破开发商的垄断，还地于民，打破土地市场的垄断，允许并鼓励自建房、合作建房，全面加强住房的质量监管、检测，否则，这个劣迹斑斑、恶贯满盈的掠夺性行业最终必将让我们这个民族付出惨痛的代价。
    后记：
    由于在有关经济适用房问题上，我批评茅于轼老先生的取消论，遭到了茅老先生支持者的猛烈“轰炸”，陆海空立体作战，从各个角度论述茅老是正确的。更绝的是，学者邹蓝撰文，认为茅老先生曾做公益事业，帮助穷人，时寒冰一介书生，凭什么批评茅老？做过公益的人，观点就永远正确吗？就容不得别人批评吗？我不知道这种逻辑是怎么推导出来的，有点啼笑皆非。
    我承认，在批评茅老先生的时候，我态度过于激烈，最近几天自我反省，人家毕竟是80岁的老人了。过去，在与任志强、聂梅生等一起做节目的时候，看到他们的白发和苍老之态，也心生不忍之心。后来，读到曹建海先生的一篇日志，知道他面对满头白发的任志强时，也曾有过与我同样的不忍。我们被称为剑客，其实，我们都是非常平和的人，内心非常柔软，都乐于助人。很多时候，想退隐，也是因为不堪内心的这种负荷。
    这个时代，让心中藏琴者举起剑，乃是一种不幸。
    但是，当面对这些老人，面对那些以掠夺和残害民生为快的人，我们不能袖手旁观。比如任志强，强调只为富人盖房子，一边又指责政府“过度扩张保障性住房建设，占用巨大的土地资源，使得房地产投资量缩小，直接影响了房地产商们的利益”。既然为富人盖房子，你的定位就应该是富人，为何让穷人也不能有保障房住，连穷人的生存权也剥夺？遗憾的是，这种嗜血如命之徒，却被茅于轼先生认为是“才是真正关心群众”。
    我与茅于轼老先生的最早交往是在2001年前后，当时，他曾经为我主编的网刊《中国》撰文，我对老先生的很多做法是赞成并支持的，但是，近年来，茅老先生已经不再是当初的老先生，尤其是在房地产问题上的谬论迭出。我无法断定这是否与他跟地产商过多的利益联系有关，但观其言，正是在这一过程中，与开发商的利益保持了高度一致——我当然希望这是巧合。
    茅于轼老先生强调他一直在“为富人说话，为穷人办事”，这个招牌冠冕堂皇，却是欺世盗名。比如，经济学家为某一群体“说话”，争取到政策方面的厚爱，比你为穷人办那点“事”的价值要大多了，因为，很多穷人之所以贫穷，正是因为政策方面的忽略与冷淡，富人在政策的帮助下如虎添翼，然后，拿出一点残羹冷炙去施舍穷人，就是“为穷人办事了”吗？
    多年前的茅于轼老先生，做事踏踏实实，关心民生，现在的茅于轼老先生，花拳绣腿，看不清在玩什么。但是，要强调的是，笔者只为民生而战，与茅于轼、任志强、蔡鸿岩等人没有任何私人恩怨。今后，笔者将接受大家的批评，对事不对人。笔者对老先生的评论就此画上句号，以后只对事发表评论。如果茅老先生有充足的理由证明我的观点是错的，我将公开向他老人家道歉！另：本人做事、写文章，以民生为本，光明磊落，不惧任何威胁或批驳。
                 于2009年4月20日

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链接：“中国怎么办”圈子互动第一期：中国房价向何处去问答实录

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