经济适用房,特权者的盛宴！

       住房与城乡建设部4月份举行了一次关于保障性住房的会议上,对保障性住房结构进行了微调。会议强调,廉租房和经济租赁房将作为未来一段时间的重点工作。但建设规模将根据各地实际情况确定,没有设定强制指标。

       住建部一名高层官员表示, 房价目前处于下行周期,以非低收入人群为主要对象的限价房,和以低收入人群为对象但存在支付和资金来源困难的经济适用房,没有迫切扩大规模的需要。要继续适当建设经济适用房并加强管理。经济适用房建设的具体规模,由各地根据当地实际情况确定。对于限价房,他提出,房价较高的城市,可以结合实际情况继续组织建设一批限价房。

       会议明确,下一步的工作重点是廉租房和经济租赁房,要求各地在坚持住房市场化和面对低收入住房困难家庭实行住房保障的同时,“采取发展租赁住房,尤其是公共租赁住房等多种形式”。

       有限的财力希望面面俱到的解决安居问题，历史已经证明是不可行的。而且在福利分房的50年中，我们对安居问题的解决大家是感受到的。也只有在市场化十年中，安居问题才有了长足的进步。 
       应该说最初对经济适用房的定位就有很大问题。离开福利分房时代，住宅商品化的初期，接受商品房房价还相当艰难，这才有了部分商品房的定义，也就是98年计划保障房占比70%，商品房占比30%，但是十年下来，唯一的保障房—经济适用房占比仅仅做到了0.5%，而且，保障房保障的是优势人群，实际是特权阶层为主，结束的福利分房通过经济适用房的形势，继续在中高收入阶层存在下去。

       现在继续经济适用房原有政策，只会更加加大特权阶层对保障房的占有比例。保障的意义消失了，这是有失公允的。

       经适房本身的土地问题也是经适房不被追捧的原因。旧有的征地模式已经不存在了，国有土地也并非是国家可以强制收回的了。那么市场化征用土地—不论是产权还是使用权，必将提升土地征用成本，国家无偿划拨土地已经不存在可以执行的条件了。很多二三线城市政府对于经适房和廉租房的土地供应是没有动力的，原因是征用艰难，也因为土地征用之后的土地出让金收益是政府财政预算外收入的主要来源。分税制之后的地方财政之艰难，以及财政供养人员越精简越增加这一不可改变的趋势下，实在令地方政府难以支持保障房，更别说拿出钱来建设保障房。

       撒芝麻盐无疑是最差的安排。但是我们对于保障住房的大包大揽，最终结局是不可能完全实现的，这样有限的财力集中使用，大建廉租房和经济租用房，这才是保障低收入人群的制度设计。至于所谓的理想化，也就是回归福利时代了，绝对不是最佳的制度设计，也不会成为现实。

       当然，各地在经适房上还要适当存在下去。比如新版的上海经适房管理办法，结合经济适用住房的房源供应情况，凡符合申请经济适用住房其他规定条件，并且年满30周岁的单身人士，也可以单独申请购买或租赁经济适用住房。

       这样的实施细则也就是把80后单身青年、有上海常住户口7年以下(新毕业大学生来到上海7年也就意味着30岁左右了）已婚青年全部排除在申请资格之外，表明上海经济适用房接受大部分80后群体的实质。（上海各大学毕业学生看来享受的待遇稍高一些）
      为什么这样安排？上海自有上海的道理，毕竟经济适用房房源有限，全部解决的可能性是不存在的，这是国情的现实，所以相对公平只有考虑更需要解决居住问题的困难群体。而80后群体，目前29岁的80年出生的人群，工作7年，除个别人群外，依靠正常工薪接受目前房价是不可能的。80后目前最关键的在于进步，而不是解决产权住房，这在任何发达国家也从来没有先例。

       我们不是高福利的国家，财政需要解决的问题奇多。比如土地出让金，大部分用在了城市基础设施的建设上来，我们的体制是富人购买住宅，通过纳税机制集聚资金，进入城市建设的高速发展期，而让全体国民享受到城市的配套服务，这是很合理的机制。

       所以实际地方对于经济适用房采取的是配建措施，也就是在商品房里面配建一部分经济适用房和部分廉租房，这势必加大商品房的地价成本。但是我们看到最近的变化，商品房只配建廉租房，原因是配建经济适用房是不可行的，成本高昂的土地地价，任何开发企业都无法承受。

       逐渐过渡到廉租房为唯一保障房形势是必然的。改变居住理念的意义在于商品房解决产权住房问题，保障房解决基本居住问题，这才是适合我国国情的最好安排，而证明这一点的日子不会很长。

       与其全部照顾，但是顾此失彼，不如正视这一情势，拿出适合自己城市的解决路径