经济学分析经济适用房

经济济适用房的几个问题
经济适用房是最近几年我国政府为了解决现阶段城镇低收入家庭的住房难问题，而提供的一种政策性住房。国务院2004年4月30日颁布的《经济适用房管理办法》中规定：经济适用房市政府提供政策性优惠，限定建设标准，供应对象和销售价格具有保障性质的政策性商品住房。下面我想从经济适用房的被限定的销售价格和供应对象入手，试着分析几个问题。至于建设标准我们暂不涉及，假定它们都是一样的。
经济适用房的的价格控制分析。价格控制是指在一个能够自动出清的市场上人为的设定一个最高限价（低于出清价格）或最高限价（高于出清价格），来达到对市场价格进行控制的目的。其最终的结果总是会导致市场失衡。在规定最高限价的时候导致供不应求；在规定最低限价的时候导致供过于求。如政府针对某一种商品实行最高限价的价格控制，D需求曲线，S是供给曲线。在没有价格制的情况下市场出清时的价格和成交量分别是P*和  Q*。
P
Q
P1
P*
PC
Q*
D
S

假定政府实行完全的价格控制Pc.Pc低于出清价格P*，就会产生供不应求的现象。根据下图可知，需求量Qc与供应量Q1之间的差距为（Qc—Q1）,卖方只供应Q1，因此Q1就是消费者实际能够消费的数量，对此数量消费者愿意支付的价格是P1，但是实际上大门支付的货币价格为Pc，这样就产生了P1—Pc的剩余财富，这笔财富该如何分配呢？
在产权交易理论模型中，除非产权得到完全的界定（在交易成本为正的情况下，这是不可能的实现的）总是有部分有价值的财富会落入公共领域。在经济适用房的市场上，由于政府的最高限价同样也使房屋的部分有价值的属性落入公共领域，成为了‘无主’产权。但是这里的情况有所不同的是房子的部分有价值的属性落入公共领域是因为政府要向低收入家庭进行补贴（至少大部分的原因是如此的），要把这部分财富有条件的让渡给低收入家庭。但是面对公共领域的‘无主’产权，理性人在逐利本性的驱使下，展开了竞争型的追逐。应该说这里的‘无主’产权其实是有主的，至少大部分的‘无主’产权是针对某一特定人群的，即城市里的低收入家庭，但是下文我们将看到由于鉴别和监督成本的高昂，使‘贫穷’（这里变成了一种有价值的资格）被非法交易。
我们做一下经济适用房市场的供求曲线.首先我们要假定某一地区在某一时间段内的经济适用房的数量是一定的(其实在一个较长的时间段内,一个地区的房屋数量也应该是大致稳定的,因为可共开发的土地的数量是有限的).在这由于房屋自身的特点,决定地产商们总是可以选择他们是本期还是下一期把房子卖出.当然他们在选择下一期卖出房子是会考虑加上由于建房时的贷款所产生的利息成本,这是房屋变成了一种能够储藏的商品,以上特性决定经济适用房的供求曲线如下所示:
T是一地区的经济适用房的供应总量,D是需求曲线,S是供给曲线,P*和Q*分别是市场出清时的价格和成交量.但是政府为了实行价格补贴,把价格控制在Pc.假定Pc够得到完全的实行,则在价格Pc会产生Qc-Q1的房屋缺乏量,面对实际的货币价格Pc消费者愿意出P1的价.依据产权理论,此时每单位(平方米)房屋有(P1—Pc的财富落入公共领域.
我们应该充分认识到低收入这项资格在这里的重要性.是它使经经济适用房市场很大程度上变成了一个隔离的市场.而且低收入成了一定区域内进入充满巨大财富的市场的唯一资格.这一资格这个时候变得具有相当的价值.从理论上讲只要获得这一资格的成本小于在这个市场上获得的平均收益就会有源源不断的消费者进入这一市场.造成需求增加,令需求曲线向右移动.如上图,移动至D~,使得消费者的意愿价格进一步提高变为P2,供求缺口进一步拉大变为Q2-Q1.这在现实中表现为大量非低收入者通过这样或那样的手段买通政府工作人员或房屋销售的中介人员获得虚假的收入证明,购买经济适用房.正是这种寻租行为使的政府调控住房结构的政策大打折扣,使相当一部分的经济适用房落入了非低收入群体手中.这一比例由多大呢?据<新京报>2006年八月的一份调查显示,北京市昌平区回龙观和天通苑两大经济适用房社区的房屋出租量占到了全区房屋出租总量的78.8%,由此可见一斑.
现在让我们假定经济适用房市场对一切持有合乎标准的低收入证明的人都一视同仁(现实往往比这更具有讽刺性).政府为了配置这些房屋曾先后实行过两种方法:排队法和摇号法.我们先来分析排队法.排队配给是指政府以某一特定价格(低于均衡价格)提供某种商品,并按照先来显得的方式进行配给.如果人们总是依次排队的话,则商品的配给就会严格按照排队的顺序以及最终在排队中花费的时间来进行.我们先假定人们都是严格遵守纪律的,然后再分析不守规矩绕过排队的问题. 约束的性质往往决定竞争的边际,在人们严格遵守规定的情况下,竞争很大程度上就是时间的竞争.如下图所示

在价格控制的情况下,每单位房子的货币价格是Pc,而实际的需求价格是P1,此时每单位的房屋都有部分有价值的属性被置于公共领域.而排队这时就被用来确定这部分产权的归属.由于在Q1的实际供应量上消费者的的需求价格和最高限价Pc之间存在巨大的差额(一般能达到房价的30%到40%),远远超出了普通人的每小时时间的机会成本,所以在健康许可的时间范围内,人们义无返顾的选择了排队,直到排队产生的机会成本大于P1-PC,或是达到了身体所不能承受的极限,人们才会选择离开.现在让我们来放松前面人们总是遵守规定这一假设条件.现实中总是不乏变通者,他们通过这样或那样的方式来绕过排队这一限制,比如说他们可以雇用一些时间的机会成本比较低的人来替他们排队,或直接从拥有一定房屋配置权的人的手中购买房号.但不管是古人还是买号,所花的成本都不因该超过P1-Pc,可以是[0,P1-Pc]之间的任何一个数.
下面我们来分析摇号配给法.应当说摇号配给法是在政府逐渐认识到排队配给房屋的弊端以后采用的一种新方法.这种用随机的方法来配置公共领域的巨额财富的方法,表面上看来确实是天衣无缝,但正如一位房屋中介人员所说得那样:并非所有的经济适用房都去参加摇号,其实在摇号之前有很多的房屋都已经确定房主了.确定的方式无非就是山面所说的交易或者变相的交易,参加摇号的无非就是上文所说得应当去排队的人.但是无论怎样摇号法都是比排队法有了一个不小的进步,因为它节省了消费者排队产生的巨大的时间成本,使这些事件能过作为生产型的投入要素,去生产财富.从前面对开发商和消费者的权利的讨论我们可以看出,价格的控制分割了对房屋的权利,开发商对房子的权利最高到控制价格为止,购房者可以通过排队获得控制价格和他们对房屋的边际价值之间差额的权利,通过支付货币价格和时间价格,消费者获得了房子的产权.
下面我们从开发商的角度来考虑问题.面对公共领域的巨大财富,任何经济人都回去追逐,开发商也不例外.杂经济适用房的建设及销售过程中,开发商应该有着强烈的动机去降低房屋的质量,以及尽可能的去简化房屋的配套设施.在现实中,经济适用房的建筑质量及配套设施不如普通房也是不争的事实.根据国务院下发的<关于经济适用房的管理办法>的解释,经济适用房的适用性指的是房屋的住房设计及建筑强调房屋的实用效果而非建筑标准.或许这一模糊性的政策解释助长了开发商掠夺公共领域的无主产权的气焰.
现在让我们假定某一地段同时有两个规模相似开发商Ⅰ和Ⅱ都在开发经济适用房且规模相似,他们享受到的政策优惠也是一样,则必然他们的成本也是相同的.他们索要的价格也是相同的(根据03年1月1日通过的<经济适用房价格管理办法.>开发商的的利润不得超过开发成本的3%)如下图:
规模和成本及价格都相同,所以他们的供给曲线也是重合的,在控制价格为PC时,开发商Ⅰ和Ⅱ都愿意供给Q1的房屋,总的供给量为2Q1,消费者愿意支付的价格为P1,从而有P1-PC的有价属性落入公共领域.这里我们要进一步了解消费者到底购买的是什么,房子这个答案似乎太含混,应该说消费者购买的是置于房屋之上的能够让消费者吃饭,休息,遮风挡雨及带来心理上的安全感等一揽子的服务.而房屋本身的质量及周围的配套设施直接能够影响到这些服务的质量.我们了解了开发商同样有着攫取共有领域的财富的动机,对他们来说理性的选择就是在价格固定的情况下,降低成本从而占取一部分的无主产权.降低成本的最好方法就是降低房屋质量,但是他们似乎有着某种顾虑(上文政府对经济适用房地解释在一定程度上打消了开发商的这种顾虑)因为房屋一旦出现明显的质量问题,开发商就将蒙受较大的损失,即使交房以后,开发商也没有完全丧失对房子的权利,至少他们拥有在房子出现质量问题时要去善后的权利(责任).现在我们假设开发商Ⅱ比开发商Ⅰ更具有理性,他把房屋的质量降的更低一些(这种下降是有限度的,不可能达到市场出清的,使开发商完全占有公共领域的财富的状况)现在让我们来重新分析供求曲线,见下图:
由于开发商Ⅱ更多的降低了房屋的质量,所以他的成本曲线应该下降,供给曲线变为SⅡ,此时消费者对Ⅱ的房屋的质量下降的反应是需求的下降,需求曲线也向下移动变为DⅡ.此时控制价格不发生变化,仍然为PC,开发商Ⅱ 提供的房屋数量仍然是Q1,但是对Ⅱ的房子的需求价格下降为P2,此时置于公共领域的财富为P2-PC,比原来下降了P1-P2的量,而开发商所攫取的量为PC-PC~,在交易量为Q1的时候这两部分可分别用阴影部分1和2来表示。阴影部分2可能比1大也可能比1小,取决于消费者群体的偏好和对房屋质量的真实信息的认知程度. 这样由于地产商Ⅱ节省了部分的建筑成本,从而获得了更大的利益,达到了攫取公共领域的财富的目的,对于消费者来说,由于鉴定房屋的质量有着较高的专业化要求,所以开发商在房屋质量上作的手脚很难被发现,即使消费者对房屋质量有着完全的信息,只要他们在Ⅱ处买房子时支付的时间价格(或购买房号的货币价格)低于Ⅰ处的话,他们就会选择在Ⅱ处购买房子.由于时间价格反映的是消费者在公共领域攫取财富,不能转移,所以排队时间的下降和房号价格的下降并不产生均衡的损失(这里似乎有点问题,因为对于那些替别人排队的人来说,他们工作时间的下降会使收入减少,但是如果这一微弱因素能够被忽略不计的话,上述结论还是成立的)地产商Ⅱ在逐利动机的驱使下降低了房屋的质量,从而能过在实行价格控制时更多的攫取公共领域的财富,达到了最大化的目标.由此可以退出经济适用房的质量是不可能太高的,对房屋的配套设施的分析也与此大同小异.
根据国务院<关于经济适用房的管理办法>的规定,取得经济适用房的家庭,五年内不得转让房屋,如确需转让,则转让的价格不得高于原购房价格,取得经济适用房五年以上的,可以按照市价进行交易,但是要向政府交纳10%的土地出让金.由于购房这是以低于统一地段房价的30%到40%的价格买到的经济适用房，即使算上排队的时间价格和购买房号的货币价格，仍然有着一个巨大的余额。但是由于政府和房主都能够对房子的二次交易施加影响，所以这时这部分的产权还是不稳定的，这笔财富还应该依然留在公有领域中。房主这个时候有着把这笔财富变现的动机（这里主要指不符合条件的非低收入得购房者）假设有一房主购房未满五年，想交易自己的房子，由于经济适用房僧多粥少，申购困难，所以二手房也是一个不错的选择，这里的购房者是否是城镇低收入家庭并不重要，只要他认为购买二手房获得满足不低于一手房的满足他就会选择购买二手房。
这时房主和购房者该如何绕过政策限制，从而实现最大化的目标呢？现实告诉我们有两个不错的选择，一个是签一份黑白合同，另一种方法是把房子和其他商品搭配在一起销售。我们先来看黑白合同。所谓黑白合同就是交易双方先签一份合约交给政府以供查验，上面注明的价格是不高于原来的购房价格的，另外私底下再签一份合约,上面注明是房子的真实的交易价格和第一份合约价格的差额.由于私下的合同是非法的,得不到政府的保护,这就使房主在交易产权时得到的这部分产权(原来的无主产权)的收入流有所下降,下降的幅度应该和政府打击这种非法交易的力度成正比.应该说这里的限制交易的规定还属于一种价格控制,所不同的原来的购房者现在变成了房主了,政府做出这种限制交易的规定的目的还是要把这部分财富继续留在公共领域,但是经济人的逐利本性最终还是把这笔财富变现了,从而据为己有. 另外一种可供选择的交易方式是在交易房屋时搭配一种其他的商品一起卖给购房者,如房屋的装修,把房屋真实价格与限制价格的差额转移到装修款项上去,达到掩盖真实价格的目的.这里的房子的真实价格和同一地段的普通房子的价格要有一些差距,这样房主和购房者才能各自达到最大化的目标,从而瓜分了公有领域的这笔财富.
政府把这笔巨额财富置于公共领域是有一定期限的,那就是五年.五年之后,自动解除对房子产权的限制,共有领域的财富归房主所有,但是政府最终还是没有完全把这笔财富留给房主,而是取走了10%的土地出让金。