曝房贷突现“折扣大战”:传还能比7折更低

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　　今年年初的存量房贷争夺战，主要围绕不能享受7折利率的客户，而现在，存量房贷利率“打7折”的门槛已经被银行自家“拆”低了很多。

　　目前，7折优惠对广大按揭买房的人来说已经不是问题——该享受7折的都已经享受到了，房贷该“搬家”的都已经搬了，再加上央行释放了大量流动性，在市场资金面充足的背景下，“有求于人”的反而成了银行，银行对房贷市场的争夺已经进入白热化阶段。
　　商贷7折成普惠制 
　　“一般都能申请到7折的优惠，这在业内已经是公开的事情。”一位熟悉银行信贷的圈内人士告诉记者。果然，记者以自己101平方米建筑面积的第二套房想做转按揭为由打通了深发展上海支行的电话，信贷部工作人员在问询了房屋面积和未还贷款金额后表示，可以享受7折优惠。记者随后又拨通了工行、建行、中行、农行的客户服务电话，发现二套房房贷享受7折优惠均并非难事。
　　有四套房的业主方小姐也对记者表示，现在申请优惠利率并不是特别困难的事情，每间银行都有自己的办法来打政策的“擦边球”，比如她办理按揭的深发展银行就给出了7.1折的优惠，只不过附加了“两年之内不能提前还贷”等条件。
　　市民小赵告诉记者，前几天他刚刚打电话到招商银行咨询第二套房的贷款政策，他被告知，由于他购买的第一套房面积不足60平方米，低于上海人均住房面积标准，因此他购买的第二套房无论总价及面积多少，均可享受首付三成、利率7折的优惠。
　　花木中原房产中介黄先生表示，7折利率的优惠细则都是下放到各个地方支行的，很多支行都把优惠利率悄悄覆盖至第二套、第三套甚至第四套房子，现在银行是有钱放不出，竞争也比较激烈，所以会对个别信用良好的客户额外优惠，“银行业务员和我们一般都会想办法为客户争取优惠的。”
　　“创新”变相降低利率 
　　银行要继续扩大业务、争夺客户，在利率上做文章在所难免。尽管国家规定，房贷最优惠利率不得低于7折，但实际上从3月份开始，和各行各业一样，银行也出现了很多贷款促销的情况，尤其是各种变相降低利率的手法层出不穷。而除了新的贷款产品想方设法在利率上做文章外，据了解，银行还在还款方式、还款期限等各方面不断“创新”，以求吸引客户。
　　目前热门的点按揭、存抵贷，新颖的直客式房贷、移动组合房贷、接力贷等房贷产品，是银行针对不同理财习惯、收入结构、还款需求的人士所摆弄出的各种噱头：诸如“买点换折扣”、“存活期、免房贷利息”、“超前按揭免担保”、“父贷子还”等等。在实际贷款过程中，客户往往可以享受到低于7折的优惠利率。
　　据业内人士介绍，不同类型的产品各有特点，适合的人群也不同。比如一般的存抵贷产品比较适合流动性要求很高、资金有较大灵活性，且有很大可能要提前还贷的人；类似“点按揭”这类产品对于还贷时间长，且不采取提前还贷的人来说就比较划算，而对短期贷款的人则多少有点“无利可图”；“双周供”虽然有缩短还款期限可达五六年或更长的优势，但仅适合收入较高且收入稳定的人群；组合还款法包括递减还款法、递增还款法及任意还款法三种，客户可根据收入情况进行选择，多挣多还，少挣少还；类似“接力贷”产品，尽管可以让年龄偏大、有购房需求的人顺利买房，但实际上利率并没有随着贷款交接而有所下降，该还的钱一分不少。因此在选择产品之前，购房者应该先算一笔账，那些“看上去很美”的优惠促销未必适合自己的需求。
　　除了“免息”、“低利率”的噱头之外，“贷就送”也是各大银行吸引客户的招数。送实物、送信用卡积分都是热门手段——实物价格从几百元到上万元不等，根据贷款的额度决定。而对贷款客户赠送与贷款额度相等的本行信用卡积分，尽管激励意味颇浓，但相较于直接降低房贷利息而言，吸引力还是较低。
　　花样百出恐竞争过度 
　　据花木中原房产中介黄先生表示，他认识的一个银行业务员甚至承诺，如果客户能把贷款转到自己所在的银行，他当即就返给客户现金作为佣金。无独有偶，一说起存量房贷的利率优惠问题，某国有商业银行的业务经理刘先生就抱怨，现在一些股份制银行到处在“挖墙脚”。
　　而记者近期也从上海市银行同业公会个人信贷小组专题会议上获悉，拉贷款送现金在业内还不是个别现象。在会议上，一些业内人士感慨，随着竞争的加剧，为保持或提高银行在市场中的份额、完成考核指标，银行对房贷市场的争夺尤为激烈，存在“过度竞争和竞争不规范的现象”。
　　比如此前已被大多数银行放弃的无交易转按揭业务，现在又在一些股份制商业银行开展。深圳发展银行的客服人员表示，对转按揭到该行的客户，有7折利率优惠的政策，但不一定能够享受，可能是8折或者8.5折，“一般要求还款一年以上，有房产证，140平方米以下，按揭贷款的房子在2套以下，信用良好，剩余贷款超过30万元，则可以享受7折的利率优惠。”记者同时注意到，包括中国银行和建设银行在内的国有商业银行，表示接受无交易转按揭业务，但需要综合评估。
　　通过无交易背景的转按揭贷款或平移贷款挖掘他行房贷资源。一业内人士告诉记者，现在平移贷款的客户越来越多。这已经引起了业内普遍关注。
满足条件皆可享7折优惠 
　　相比起小银行的花样百出，那些房贷“大户”们则表现得比较矜持。今年以来各大行已经陆续对符合标准的个人存量房贷利率进行了调整。
　　工行：符合规定自动转7折 
　　据工行客服中心介绍，工行已决定从2月1日起对个人存量房贷利率进行调整。只要满足工行两个条件的存量客户，无论贷款金额多少，工行都会自动将贷款利率转为7折。工行两个“限制”条件是：1.房贷已执行基准利率下浮15%的优惠。2.自利率下浮日起，借款人24个月内未出现连续2期(含)以上的违约记录，同时借款人在工行也无其他不良还贷记录。
　　记者以自己的存量第二套房想转按揭为由询问工行信贷部，工作人员表示可以考虑，但需要进行评估，建议记者考虑转按揭成本。
　　建行、中行：主动申请才考虑办理 
　　房贷大户建行和中行的限制条件是：1.房贷以前曾受过基准利率0.85倍优惠的可进一步享受7折优惠。2.近两年内贷款拖欠不超过2期。3.重新定价日起无拖欠贷款余额、不存在违约行为。4.重新定价日起，一年内有不超过2笔的分期贷款未还清。
　　此外，这两家银行需要客户主动申购才考虑办理。
　　不过刚刚在浦东张江购买新房的陈小姐告诉记者，她购买新房就得到了中行的7折优惠。

　　她表示，开发商曾提醒她可以和中行“谈谈”，一般还是能顺利得到7折优惠的。
　　农行：贷款超过30万元就打折 
　　记者从农行上海分行房贷部门了解到，该行最新存量房贷利率调整细则规定，从2009年1月1日起可以享受基准利率下浮30%优惠的存量房贷客户，必须同时满足两个条件：1.商业房贷(不含公积金贷款)余额超过30万元。2.2009年1月1日前房贷已享受基准利率8.5折优惠。
　　农行相关人士表示，对于符合上述规定的存量房贷客户，其房贷利率打7折应该已调整完毕。
　　上海银行：不符合规定者申请后可考虑 
　　针对存量房贷利率，上海银行采取两种方式调整：一种方式是自动调整，即对借款人资信良好且综合贡献高或商业性贷款余额在30万元(含)以上的，上海银行将通过内部计算机系统自动调整利率浮动率，无需借款人申请。调整后的贷款执行利率自2009年1月1日起施行。
　　另一种方式则是手工调整，即对不符合自动调整标准但借款人资信良好的贷款，或符合有关改善型购房贷款标准的，先由借款人主动提出书面申请，银行根据原合同约定，综合考虑原适用利率、客户综合贡献、客户资信状况以及监管要求等要素审核，确定调整幅度。
　　因人而异挑房贷:利率最低3.78% 
　　房贷大战【选贷】 
　　贷款买房，选房贷和选房一样关键。尤其是针对不同年龄、收入和消费结构的贷款人，选择房贷并非千篇一律、越省越好，而是在适合自己经济条件的前提下，做到开源节流，同时让资金保持良好的流动性。
　　作为调节家庭财富的有效理财工具，五花八门的房贷产品正在走进大众的视野，如何选好贷款，房贷族可要算算细账、货比三家了。
　　灵活周转看“活利贷” 
　　产品特点：按日计息资金可随存随取 
　　适合人群一：有炒股或其他投资需求 
　　如果你是房贷族，手头有些闲钱，又害怕提前还贷之后无钱应急，或是有意投资于股市却还没看准时机，那么一种既能省息，又能取用自如的房贷方式或许适合你现阶段的理财需求。
　　这类房贷产品的特点，在于还款账户兼具活期存款功能，手头只要有闲置资金可随时存入该账户，当天即冲抵房贷的本金，而这些资金也可随时取出，银行系统会按日计息。
　　以渣打银行推出的“活利贷”为例，假设一位客户贷款100万元，贷款期限10年，月供为10342元，如果他有闲散资金20万元，想用于抄底股市，入场时机或许在一个月或两个月之后，此时，他就可以把这笔钱存入活利贷账户，在账户内多存一天，当天就抵扣本金20万元，也省了20万元产生的利息。
　　同样以贷款100万元，贷款期限10年为例，若闲散资金20万元自始至终放在账户中不曾取出，那么总的利息支出为15.23万元，比同等月供下的等额本息还款法节省了8.88万元，而且还贷时间提前了7个月。这里值得注意的是，由于“活利贷”账户的资金灵活性，其相应的利率下限也要略高于贷款7折利率4.158%，为7.5折利率4.455%，因此，相比于7折利率的情况，省息数应为7.18万元。如果进一步将还款年限拉长至15年和20年，那么总的利息支出相应为25.29万元和29.66万元，和7折利率下的普通按揭相比，分别可以节省利息支出9.3万元和17.81万元，并提前18个月和33个月完成还款。
适合人群二：高月薪的月供者 
　　月薪较高的贷款人，也适合使用此类产品。假设一位客户月薪20000元，在贷款100万元，贷款期限10年的情况下，每月月供为10342元，那么他每月薪水多余的部分也可以成为抵扣贷款本金的重要来源。在发薪水的首日，他的账户内就能多抵扣接近10000元的本金，而随着提款和消费的延续，账户内每日可用于抵扣本金的数额也会相应减少。假设，这位客户每月平均可多抵扣2000元，那么10年总的利息支出为19.77万元，和7折利率下的普通按揭相比，可节省2.64万元，并提前3个月完成还款。如果进一步将还款年限拉长至15年和20年，那么总的利息支出相应为30.77万元和35.47万元，和7折利率下的普通按揭相比，分别可以节省利息支出3.82万元和12万元，并提前11个月和24个月完成还贷。这种还款方式，没有任何额外压力，贷款人往往在不知不觉中，省了息也提前还完了贷款。
　　同类产品看台 
　　目前除了渣打银行推出的“活利贷”，深发展的“存抵贷”、建行的“存贷通”、招行的“随借随还”、中行的房贷理财账户也具有类似的功能，但规则略有不同。例如，深发展的存抵贷，顾客需要将自己的闲置资金放在约定的活期账户上，超过5万元后银行按照一定比例（55％的抵扣率）将其视作提前还贷，也就是说节省的利息支出=提前还贷部分×贷款利率，但是客户的这部分存款并不影响其活期存款的性质，可以随时提取。其他几家银行的最低存款和抵扣率也不尽相同，其中中行的门槛较高，为10万元，而深发展、建行则分别为5万元和3万元。除此之外，各家银行的抵扣比例一般都为50%至55%。
　　长线贷款宜选“点按揭” 
　　产品特点：利率最低仅3.78% 
　　适合人群：要求低月供不影响生活 
　　如果你是对理财有长期规划的房贷者，总想找到利息最低的产品，甚至通过拉长贷款年限来减轻眼下的房贷压力，那么这类产品或许将成为你的首选。
　　目前国内银行推出的此类以“买点”来降低贷款利率产品的，仅有深发展的“点按揭”。所谓点按揭中的“买点”，是按照贷款金额的百分比计算的，条款规定只有10年以上的贷款才可以使用。其中，10-20年期产品需要购买1.25个点，20-30年期产品需要购买1.5个点。每个点的金额为总贷款额的1%，即贷款总额100万元，需要额外支付1.25万元和1.5万元才能享受调整后的利率。购买了相应的点数之后，贷款利率将与3年期贷款利率绑定，按照目前国家相关规定，可在该利率上最低打7折，即实现3.78%的市场最低利率。利率三年一次调整，类似于深发展此前推出的气球贷，是在此基础上延伸出来的产品。
　　以贷款100万元，贷款期限10年为例，按照等额本息月供为10020元，而按照等额本金月供从11483元逐月递减至8360元，两种方式的总利息数分别为21.49万元和20.31万元，且均包含了额外支付的1.25万元买点费。由于最低可以达到6.36折的优惠利率，相比利率打7折时，分别可以节约利息支出6600元和9200元。
　　根据深发展的测算，由于提前支付了买点费，因此一般而言，在贷款的第四五年时，买点费的支出和利息下浮的受益基本可以打平，也就是说，“点按揭”在前四年采取提前还款很不划算。而相反，如果采用比较长期的贷款方式，“点按揭”的威力就能充分体现，贷款时间越长，利息节省越多。
　　如果100万元贷款，贷款时间15年，等额本息的月供为7287元，总利息支出33.67万元，比普通7折情况下，省息9200元；如果是等额本金的还款方式，月供从8706元逐月递减至5573元，总利息支出29.76万元，省息16100元。进一步将贷款年限拉长至20年的话，等额本息和等额本金两种贷款方式的省息数分别可以达到48000元和25600元。而且此时的月供也分别为5945元，以及7317元逐月递减至4180元，更适合于需要减轻月供压力的房贷族。
　　同类产品看台 
　　虽然目前市场上尚未推出同类的以“买点”方式降低贷款利率的产品，但“点按揭”从本质上属于气球贷产品，即以较短的贷款期限计算利息，而以较长的期限来计算月供，比如利息和3年期贷款利率绑定，而月供和30年贷款相当。
　　提供气球贷产品的，除了深发展，还有渤海银行，该行最新推出的气球贷，以5年期为主打，最长贷款年限可达30年。新房贷款和房龄5年及以下的二手房贷款，期限小于等于20年的，还息期最长可达贷款期限的3/4；贷款期限大于20年的，还息期可达贷款期限的1/2，最长可达15年。
　　密集还款宜挑“双周供”+“气球贷” 
　　产品特点：全年52周,比月还法多出1个月 
　　适合人群：还贷压力小的房贷者 
　　如果你是在月还款额度上小心谨慎的贷款族，一方面害怕被高额的月供压得喘不过气来，另一方面又想勒紧裤带，赶紧还完贷款，那么采用双周供和气球贷绑定的方式，或许是你的最佳选择。
　　在大多数人眼中，把一个月拆成四周，分两次还贷，总额不变，看上去好像没有差别。但从一整年来看有52周，比按月48周多出了近一个月的还款，分摊到全年，就在不知不觉中加快了还贷的节奏。
　　以借款100万元、10年期为例，采用等额本息的还款方式，7折优惠利率下，利息总数为22.41万元，而通过双周供利息可减至20.76万元，省息1.65万元，并提前12个月完成还款。如果贷款100万元，期限为15年，那么利息总数在采用双周供之后，将从34.59万元降至30.57万元，省息4.02万元，并提前19个月还贷。如果进一步拉长贷款年限至20年，省息可达6.27万元，并提前29个月还贷。
　　由于双周供使得还款周期变得密集，那么适当地减小每月还款数额，同时获得较低的利率，则是最佳的配套策略，比如采用双周供绑定气球贷。根据深发展测算的结果，采用最高下浮比例的利率，同时结合最长年限的30年贷款期限，配合双周供和气球贷一起使用，最高可以使贷款利息减少30%。原因就在于，利率从4.158%降至3.78%、贷款周期增加了1/12、贷款年限拉长等三方面的共同作用，对于房贷一族来说，这种方式确实最实惠、最省钱。
轻松还贷10秘籍:父债子偿接力贷 
　　房贷大战
　　【还贷】 
　　都说贷款轻松、还款难，在贷款之后叫苦不迭，甚至自称房奴的不在少数。如何从沉重的贷款负担中走出来，成了摆在眼前的重要课题。其实，还款的学问同样大有讲究，掌握了有效的还款技巧，往往可以四两拨千斤，让你还得轻松、还得快。
　　第一招 
　　年轻人多用宽限期 
　　对于年轻人，尤其是大学生毕业参加工作仅一两年的，常常会遇到手头资金紧张的情况。如果你是他们中的一员，万一遇到几个月甚至一两年无力还贷的状况，不妨向银行申请宽限期。
　　一般而言，宽限期分为三类，包括贷款起始宽限期、贷款期间宽限期，还有个别银行允许贷款人拥有永久宽限期。在客户出现还款障碍时，银行允许客户有3-5年宽限期，在宽限期间，只需要归还利息，而不需要归还本金，只要剩余本金低于抵押物价值一定比例时，贷款人就可以提出停止还本仅还利息的方式。在借贷人收入提高、还款能力提高之后，可以恢复正常还款，也可以采取贷款到期日一并清偿的方式。
　　在具体操作中，对于采用等额本金的贷款人，由于还款初期还款额往往偏高，月还款金额往往可以减少1/3以上，年轻的贷款人使用宽限期对于缓解压力能起到很好的作用。
　　第二招 
　　经济基础佳更宜等额本金 
　　对于年龄40岁以上，已经具备一定经济基础的贷款人，等额本金法更为适宜。由于等额本金还款，借款人可随还贷年份增加逐渐减轻负担。这种还款方式是将本金分摊到每个月中，同时付清上一还款日至本次还款日之间的利息。这种还款方式在同等条件下所偿还的总利息要比等额本息少，符合中年人对利率更低、更实惠的取向。
　　其次，采用等额本金的方式，利息是递减的，这意味着开始几年的月供金额要比等额本息高，压力会很大，而随着时间推移，还款负担会逐渐减轻，这也符合中年人的理财取向，随着年龄增大，退休之后，家庭收入减少，因此配合的贷款也应以递减方式为宜。
　　第三招 
　　等额递增和等额递减 
　　这两种还款方式，是等额本息还款方式的另一种变体。它把还款年限进行了细化分割，每个分割单位中，还款方式等同于等额本息。区别在于，每个时间分割单位的还款数额可能是等额增加或者等额递减。
　　以贷款100万元、期限10年为例，如果按照最普通的等额本息还款方式，贷款人如果不提前还贷，那么这10年期间每个月还款金额就是10020元。如果选择等额递增还款，假设把10年时间分成等分的5个阶段，那么第一个两年内可能每个月只要还7000多元，第二个两年每月还款额增加到9000多元，第三个两年每月还款额增加到11000多元，依此类推。等额递减恰恰相反，第一个两年每月需要还11000多元，随后，每两年递减2000元，直到最后一个两年减至每个月7000多元。
　　等额递增方式适合目前还款能力较弱，但是已经预期到未来会逐步增加的人群。很多年轻人需要买房，并且工作业绩不错，虽然目前的收入负担房贷较困难，但是考虑到未来升迁后的收入大幅增加，可以采用等额递增还款。相反，如果预计到收入将减少，或者目前经济很宽裕，可以选择等额递减。
　　第四招 
　　父债子偿“接力贷” 
　　银行规定，只要作为父母的借款人年龄偏大，借款人年龄+贷款年限小于等于70年的，如果月还款压力比较大，可以通过指定子女作为共同借款人来延长还款期限。
　　若作为子女的借款人预期未来收入情况较好，但目前收入偏低，按现行规定可贷金额较少，可以通过增加父母作为共同借款人来增加贷款金额。但是，如果贷款者和尚未就业的子女做接力贷，在子女就业之前，贷款者要以自己和配偶的收入作为还贷来源，不能将子女的预期收入列为还贷来源。总之，在提前划清房产最终归属权的前提下，这不失为一种解决贷款问题的方法。
　　第五招 
　　降息周期宜按月调息 
　　一般而言，贷款合同中将会注明按季调息或按月调息。在降息周期中，按月调息显然更有利于贷款人，因为在利息调整后的第二个月就能立刻享受到利率下浮带来的优惠。在目前降息趋势下，市民以前若选择的是房贷固定利率，也要注意赶紧转为浮动利率才划算。不过，“固定”改“浮动”可能需要支付一定数额的违约金。
　　第六招 
　　按季还款保障资金流动性 
　　与按月拿薪水的贷款人不同，对于小企业或者个体经营者，按季还息甚至一次性还本付息，更适合此类人群的需求。一次性还本付息，指借款到期日一次性偿还所有贷款利息和本金的还款方法。这种还款方式，可以减轻日常还款压力带来的资金链紧张，而根据贷款人的经营周期来制定还款周期。
　　第七招 
　　用足公积金转账还贷 
　　在申请购房组合贷款时，贷款人应该尽量用足公积金贷款并尽量延长贷款年限，在享受低利率好处的同时，最大限度地降低每月公积金的还款额，最大限度地缩短商业贷款年限，在家庭经济可承受范围内尽可能提高每月商业贷款的还款额。
　　因为公积金贷款含政策性补贴的成分，所以贷款利率在加息前比商业贷款要低不少，所以市民把贷款利率较高的商业贷款提前归还，要相对划算些，也可以使月还款额的结构中呈现公积金份额少、商业份额多的状态。公积金账户在抵充公积金月供后，余额就能抵充商业性贷款，这样节省的利息就很可观。
　　第八招 
　　提前还贷需看贷款期限 
　　提前还贷之前要算好账，因为不是所有的提前还贷都能省钱。如还贷年限已经超过一半，月还款额中本金大于利息，那么提前还款的意义就不大。此外，部分提前还贷后，剩下的贷款应选择缩短贷款期限，而不是减少每月还款额。因为银行收取利息是按照贷款金额占据银行的时间成本来计算的，因此选择缩短贷款期限就可以有效减少利息的支出。假如贷款期限缩短后正好能归入更低利率的期限档次，省息的效果就更明显。在降息过程中，往往短期贷款利率下降的幅度更大。
　　第九招  
　　转按揭享受利率7折 
　　借助于转按揭，一些已贷款购买首套住房的购房者也希望享受到新政策规定的7折房贷。随着新房贷政策的推行，很多前期购房者已感觉到“不划算”，随着这批客户纷纷提出转按揭申请，通过转按揭实现7折优惠的客户已不在少数。专家提示，银行贷款与审核权限很多都落在支行，因此，贷款人本身要积极与贷款支行谈判，不排除使用转按揭的方法获得7折优惠利率。
　　第十招 
　　直客式贷款有助压低房价 
　　所谓直客式房贷，就是“先贷款，后买房”，其流程是购房者直接找银行办理贷款然后去找开发商买房子。与传统的间客式房贷不同，直客式房贷加大了贷款购房者的选择权，不再受指定银行、指定网点的限制，在银行和楼盘的选择上更具自主性，手续更加方便。贷款人取得贷款后，可以全额向开发商支付房款，因此议价能力也更强。但由于贷款人需要自行寻找担保公司，因此可能需要额外支出一笔费用。2009-04-06 07:34  来源：东方早报http://msn.ynet.com/view.jsp?oid=50093578&pageno=4