杨芳：中介里的广厦千间梦(中国青年报 2007-9-26)

    “真够疯狂的。”每每看到这一幕，徐晓就禁不住评价。自从去年决定买房后，他开始注意附近的中介公司。起初还要跑到一公里外的“我爱我家”去登记，没过半年，小区门口就新冒出来三家。不到50米远的马路边，依次排列着中大恒基、21世纪不动产和链家地产三个门面房。现在，这些中介趁着上下班的时间点，直接开进社区招揽顾客。

    “怎么和房价来得一样猛！”徐晓惊呼，“简直是无孔不入。”

    从顺义到门头沟到处是我们的店铺

    上世纪80年代初，徐晓出生在位于北京百万庄的国土资源部家属院。多年来，他和父母就蜗居在爷爷遗留下来的公房中。这个建于1958年的一居室，只有51平方米，“稍微来个客人就显得十分拥挤”。

    当时，那一排中介门面的地方，是附近有名的集贸市场。卖菜的、卖衣服的、卖烧饼的……各种各样的小商贩聚集于此，“热闹极了”。徐晓记得，自己和伙伴们玩累了，就会去买两毛钱的冰棍。

    在这些小朋友的概念里，房屋只有分配一说，绝无买卖的概念。直至20年后，已经上大学的徐晓看到一群黄色衣服打扮的人，骑着自行车在马路上转悠，后面还插了一面小旗，写着“我爱我家”的字样。从这以后，他才弄明白，早在1998年国家就取消了福利分房制度，随后出现了“房屋中介”这个职业。

    几乎是同时，大学生张明（化名）也注意到了这个新兴职业。1999年北京市允许已购公房上市交易，标志着二手房市场的开放。几年后，地铁里、报纸上、马路边铺天盖地都是房产中介广告。经济学专业毕业的张明意识到，“房产经纪市场活了”。于是他毕业后便来到一家名叫“中大恒基”的房地产经纪公司工作。据他回忆，当时全北京也不过三五家公司代理二手房，而且规模都很小，只有十几家店铺。

    “我们公司几年前还不到20家店呢！”链家房地产经纪有限公司的市场部主任王志伟介绍。2004年之前，这家公司的总部设在一个不到200平方米的房间里，只有50名员工。如今坐在上千平方米的写字楼里，王志伟无比自豪地指着北京市地图说：“从顺义到门头沟，到处是我们的店铺。”

    不过3年时间，这个后起之秀增加至410多家分店，已经跃居北京市二手房交易量之首。据了解，整个北京的房产中介店铺达2600多家。“这只是登记在册的数字，如果算上‘黑户’，差不多要翻一番。”王志伟说。

    每提及此，徐晓就会撇着嘴，嘟囔出“恐怖死了”的口头禅。他一次路过朝阳区，惊讶地发现了中大恒基的“亚奥旗舰店”。气派的店面外，密密麻麻挂着附近的房源信息。

    而一旦进入某个居民区，又常会见到一两个人摆几块板子，上面贴着房源信息。据说，这种方式叫“一个人就是一家店”，成本极低且流动性强。

    更有甚者，在一些热销区域，出现了所谓“房屋中介一条街”。数十家房屋中介商，占据了马路两旁的所有铺面。

    “现在的北京城，好家伙！”徐晓笑着调侃道，“中介简直是三步一个，五步一堆。”

    如此快的增长速度，连中介公司自己都为之咋舌。21世纪不动产公司的市场分析师孟奇透露，该公司在北京有大约150家加盟店，其中一半是去年新增的，“速度可谓前所未有”。

    中介江湖的暗战

    急速圈地的背后推手是火爆的市场。据“我爱我家”提供的数据，今年前四个月，北京市二手房交易量比去年同期提高了22％，相关人士乐观地判断，按照这一强劲势头，今年北京二手房交易量势必突破去年的8万套。

    与之相对应的是较低的市场准入。“只要招几个人，租个门面房就够了。”张明说。他并不愿意透露这个行业的利润丰厚程度，只是暗示“你随便算一算就知道了”。据说，一个繁华地段的门面房年租金在50万元左右，而一家店铺要赚回这笔钱，远用不了一年。

    入行5年来，张明不止一次感受到这种资本的原始冲动。就以北京8万套交易量为例，折合人民币超过400亿元。这块蛋糕不仅吸引来各种海外风险投资，还引发了银行业在个人房贷市场上的“暗战”。今年3月，建设银行、工商银行和中国银行等8家银行围着一个主角——链家地产公司，签订了资金监管合作协议，建立二手房交易金“专用账户”。

    在此巨大利益面前，各中介公司都把争取房源作为业务的重点。除了增加营业点，关系网、电话网、互联网……各种渠道都成为争抢的势力范围。徐晓的一个朋友，买房子还不到半年，就收到各类询问何时出售的短信，气得他不得不更换手机号码。

    北京丰台区的林女士几天前在新浪网发布了卖房的帖子。没想到不到半天，她一连接了数十个电话，忙得连中午吃饭都没时间下筷子，同样的问题回答得嗓子都哑了。不仅如此，不同的中介带着不同的人来看房，“有的挂着公司胸牌，有的连个身份也没有”，看得她眼花缭乱。

    业内人士把招揽客源的战术总结为“围、追、堵、截”四大步骤。“围”就是发现有人站在店铺门外，首先把他围起来。“追”是如果这个人离开，就要把人给追回来。“堵”是一旦客人进了别家店铺，就要上前堵住。最后等这个人出来，再把他“截”到自家店里来。

    “这很需要技巧的。”张明笑着说，“决不和你发生任何肢体接触。”

    徐晓就经历过类似的“粘贴式”服务，“死跟着你，哥啊姐啊的喊，直到你心软了”。据说，过去陪客户看房，往往一个人就够了，现在要派4个人保驾护航。因为一不留神，买卖双方就会被他人抢走。

    不少房屋中介公司的管理层人员承认，这种做法与经纪人的素质有较大关系，说明市场的不成熟和不规范。据孟奇介绍，在美国，房屋经纪人是一份收入颇高且受人尊重的职业。他们大多有多年工作经验，90％拥有大学本科学历，20％甚至雇用私人助理。

    相比之下，中国的相关数字要低得多，经纪人中本科及以上学历的，远远不足三分之一。21世纪不动产的加盟商曹振辉坦言，这一行业的人员流动非常大，“恨不得每周都在招聘”。

    张明就明显感受到他人的歧视。在和陌生人打交道时，他常常听到阴阳怪气的讥讽：“哎哟，中介啊！”不过，他倒是很理解：“谁让我们不是强拉就是硬拽，提供的服务这么原始呢？”

    100万算什么？连套房都买不起

    大学毕业之前，徐晓从未想过自己要为房子发愁。那个时候，他家附近新开楼盘每平方米不过四五千元的价格。这个年轻人憧憬着工作后拥有属于自己的小窝。可是如今已经工作4年了，他眼睁睁看着房价飙升到一万六。对比着自己五千元的月收入，他突然意识到这个梦想如同海市蜃楼。

    不仅是买房人，连卖房人对房价增长之快也难以适应。日前，北京望京区域的一套124平方米房屋，被经纪公司鑫尊置地评为“价格涨得离谱”。原来，6月份这套房子的挂牌价为10826元／平方米，8月份的成交价格竟然达到15850元／平方米。据中原地产的统计，第三季度以来，北京热点区域的均价上涨了800~1000元。

    曹振辉一度很喜欢为朋友买房支招，比如买哪里的便宜、什么时候买划算等等。前不久，他的一位表哥硕士毕业，抱怨买不起房子时，这位房产中介商却一言不发。“因为根本无法预测，现在的房价是跳着涨的。”他右手做出一个滑翔的动作，“根本没办法跟人说”。

    造成这种畸形房产交易现状的重要原因是供求矛盾。据了解，北京市现有住房量和居住人数之比是1∶4。曹振辉说，往往一套房子有四五个人抢着付定金。在这样的卖方市场下，二手房交易的所有税费都由买房人负担，无形之中又助推了房价上涨。

    他紧接着解释，中国人买房往往不是一个人，而是一家人在掏钱。尽管如此，许多梦想依然遥遥无期。徐晓的一个同事怀揣父母“支援”的100万元，竟然发现无合适的房可买。“100万算什么？别说城里，连套东四环的房子都买不起。”这位同事抱怨说。

    提及此事，这两个“80后”都觉得辛酸。面对日趋疯狂的房价，他俩自嘲已经麻木。徐晓居住20多年的楼房，一直有传言要改建成绿地。他常常莫名地恐慌，害怕“有一天流浪街头”。

    这个公司白领常听到恋人甚至亲人为房子反目的故事。如果在过去，他一定会嗤之以鼻。可如今，他切身体会到了这种生活的真实。虽然看着满大街跑的中介，小伙子也会心生厌恶，“这帮赚黑钱的！”但冷静下来，他也明白不该乱撒怨气。

    每天下班后到中介那里溜达，已经成为徐晓的习惯。借着昏黄的路灯，他挨家研究透明玻璃后悬挂的房源介绍：明光村小区、46.9平方米、72万元，德宝小区、60平方米、84万元……看着这些对自己来说遥不可及的数字，他有时会不自觉冒出一句脏话：“我靠，什么破房子！真是不让人活了。”

    在他的记忆里，20多年前，这条马路上根本没有什么门面房，都是用板凳和竹筐凑合的地摊；10多年前，竖起一幢红楼，那是一家国有企业的办公地点；5年前，铺面改成了理发店、烟酒商店和面包房。如今，这里全部变成了房屋中介。