经济适用房“有限产权”详解：未拥有完整所有权

     经济适用房“有限产权”详解：未拥有完整所有权
      8月24日，由国务院主持的全国住宅工作会议在北京召开。会议决定，全国要逐步扩大廉租住房制度的保障范围。今年年底前，在所有设区城市，凡符合规定住房困难条件、申请租赁补贴的低保家庭，基本做到应保尽保；明年年底前，覆盖到所有县城。2008年年底前，东部地区和其他有条件的地区，要率先把保障对象扩大到低收入住房困难家庭；2010年年底前，全国城市低收入住房困难家庭都要纳入保障范围。     而在前不久，国务院刚刚发布了《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》(以下简称《意见》)，其中规定经济适用住房为政策性住房，购房人拥有有限产权。
    “有限产权”第一次提出，就在房市引起不小的波动。由于新名词的出现以及未来政策的不确定性，市场上经济适用房的二手房交易行为就受到了影响，大多数买卖双方采取了观望行为。    据21世纪不动产北京区域市场部统计数据显示，在上述《意见》出台后的一星期内，二手经济适用房买家登记量就下降20.4%，成交量环比下降18.5%。一周来，北京市昌平天通苑、回龙观二手经济适用房成交量减幅最高达到21%；丰台的西南三环地区二手经济适用房成交量减幅达16%；四惠、百子湾地区二手经济适用房成交量减幅达13%。    可以说，《意见》将有利于低收入家庭的住房改善，但是其仍然留下很多疑问待解，经济适用房政策中第一次出现的“有限产权”为何意？是否影响到政策出台前的购房者？新的《意见》能为经济适用房市场带来多少转机？

    为此，法制日报记者专访了中国人民大学法学院教授刘俊海和中国社会科学院金融研究中心房地产专家易宪容。

    何为有限产权？
    《意见》第十一条规定，严格经济适用住房上市交易管理。经济适用住房属于政策性住房，购房人拥有有限产权。购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因各种原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。购买经济适用住房满5年，购房人可转让经济适用住房，但应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等价款，具体交纳比例由城市人民政府确定，政府可优先回购；购房人向政府交纳土地收益等价款后，也可以取得完全产权。上述规定应在经济适用住房购房合同中予以明确。政府回购的经济适用住房，继续向符合条件的低收入住房困难家庭出售。    刘俊海认为，有限产权即为受限制的产权，是指特定的群体在一定范围内才能够享有的所有权。其从四点上体现了“有限”：    一、经济适用房产权的主体，也就是物权的主体是有限制的，低收入家庭才能有法律上的资格购买经济适用房，如果是高收入者就不可以，这是一个限制。    二、经济适用房的处分权的限制。如果是完整所有权的话，可以自由交易，但是经济适用房需要5年后才可上市交易，政府可优先回购。    三、取得经济适用房的对价也是有一定限制的。政府在将经济适用房出售给需要的家庭时，有些应当在商业住房项目中收取的土地费，实际上是减免了。所以在购买产权的时候，支付的对价里面就没有包括国有土地使用权的完整的市场价格，所以对应来讲，所取得的权利也应该受到一定限制。    四、对于大多数低收入者来说，给与有限产权并不会影响到低收入家庭的正常生活。低收入者取得了可以负担得起的房屋的使用价值，为了使这个使用价值得到法律上的确认，所以政府用了“有限产权”这样的概念。经济适用房可以有条件的转让，这和使用权并不一样，这种所有权受到了法律上的限制。    “有限产权的提出，我觉得有许多积极意义。一是正面地扶持了处于弱势地位的低收入家庭的经济状况；二是预防或者避免高收入者借经济适用房制度推动之机谋取不正当利益。”刘俊海说，“它的适用面是清楚的，转让的权利也限制在5年之后。如果不限制转让期限、转让条件的话，由于投机者的兴风作浪，反而会使广大低收入者享受不到经济适用房的优惠，所以民众一定要理解政策的初衷”。     是否影响到先前购房者？
    《意见》是否针对以前经济适用房的购买者，引起了不小的争论。对于过去购买经济适用房的人来说，如果按照新办法执行则很不公平，因为当初购买经济适用房的时候政府并没有告知将来经济适用房可能被“回购”。    就此，刘俊海认为，按道理说，法律法规部门规章是应当不溯及既往的。但是以前有很多违规者也同样买了经济适用房，富人买房按照当时的规定也都是不合法的，所以也涉及不到政府违约的问题。    另外有专家指出，北京市去年出台的未来五年“住房建设规划”当中，已经明确指出，“内循环”不针对旧有经济适用房。经济适用房的购房人对于“有限产权”的担心，源于对政府违约的担心，但从政策制定常识加以判断，各地出台的细则应该不会秋后算账。