神马文学网【分析】有限产权的经济适用房不能平抑房价
来源：百度文库 编辑：神马文学网 时间：2024/04/28 04:58:28
近日发布的《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》规定，经济适用住房供应对象为城市低收入住房困难家庭，并与廉租住房保障对象衔接。经济适用住房属于政策性住房，购房人拥有有限产权。这项政策到底对房地产市场有什么影响？能不能起到平抑房价的作用？
根据统一政策、因地制宜的原则，具体标准由各市、县政府根据当地经济发展水平和住房价格水平确定。其中，家庭收入和住房困难认定标准，按当地人均收入和人均住房水平的一定比例确定。廉租住房的保障面积标准，考虑当地平均住房水平及财政承受能力等因素统筹研究确定。
意见规定，购买经济适用住房不满五年，不得直接上市交易，购房人因各种原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。购买经济适用住房满五年，购房人可转让经济适用住房，但应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等价款，具体交纳比例由城市政府确定，政府可优先回购。
意见同时提出，加快集中成片棚户区的改造；积极推进旧住宅区综合整治；多渠道改善农民工居住条件，引导市场运作，建设符合农民工特点的住房，以农民工可承受的合理租金向农民工出租。
《意见》要求全国新建的经济适用房建筑面积须控制在60平方米左右，新建廉租房套型建筑面积控制在50平方米以内。可以说，这项政策的主要目标是解决城市低收入人群的住房困难问题，这是一项福利政策，而不是一项市场调节措施，从政策本身来看，也不会起到抑制房地产价格过快上涨的作用。
目前全国楼市高烧，致使许多人都买不起房。今年7月全国70个大中城市房屋销售价格继续走高，同比上涨7.1%，深圳、北京、南京等主要城市新房涨幅同比都超过了10%，其中深圳增长13.9%，房价已经连续18个月增长。不要说城市的低收入人群，就是中等收入者（广义定义为年薪10万元以上人士）面对深圳两万、上海一万五、北京一万这样的高房价，也只能“望房兴叹”买不起了，何况是如今刚达到温饱线，还在为猪肉、鸡蛋又涨价了而烦恼的低收入者呢？
然而，政府似乎并不想让高烧的楼市瞬间降温，也就是说，政府希望楼市向好，但是并不希望它“戴着镣铐跳舞”。否则，政府可以连续多次推出经济适用房及廉租房，并允许这两种政策性住房均可以上市交易，从而增加楼市的有效供应，这样大量的供应将直接重解楼市，从而迅速为楼市降温。
这次新政显然难以对房地产起到实际的平抑作用。首先，经济适用房并不直接进入市场，对市场不存在增加供应的问题；与此同时，新政针对的是低收入人群。低收入人群本来就不是目前房地产市场消费的主体，也就是说，建经济适用房不会起到减少需求的作用；另外，大量的小户型的投入势必会减少大面积住宅的供应，刺激了大面积住宅的需求。
此前，国家统计局发布的统计显示，今年1－5月份，全国城镇固定资产投资达32045亿元，同比增长25.9%。其中房地产业投资达8028.34亿元，同比增长29.7%。同期，全国房地产完成投资7214亿元，同比增长27.5%，超过去年全年21.8%的增速，也超过同期固定资产投资25.9%的增速，房地产投资增速明显偏快。
目前关于房价的争论颇多，政府的宏观调控政策频繁，而各城市的房价还是此涨彼伏，没有定论。《意见》旨在解决城市低收入家庭住房困难，显然它不是用来针对房价，也不能对平抑房价起到根本作用。
根据统一政策、因地制宜的原则，具体标准由各市、县政府根据当地经济发展水平和住房价格水平确定。其中，家庭收入和住房困难认定标准，按当地人均收入和人均住房水平的一定比例确定。廉租住房的保障面积标准，考虑当地平均住房水平及财政承受能力等因素统筹研究确定。
意见规定，购买经济适用住房不满五年，不得直接上市交易，购房人因各种原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。购买经济适用住房满五年，购房人可转让经济适用住房，但应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等价款，具体交纳比例由城市政府确定，政府可优先回购。
意见同时提出，加快集中成片棚户区的改造；积极推进旧住宅区综合整治；多渠道改善农民工居住条件，引导市场运作，建设符合农民工特点的住房，以农民工可承受的合理租金向农民工出租。
《意见》要求全国新建的经济适用房建筑面积须控制在60平方米左右，新建廉租房套型建筑面积控制在50平方米以内。可以说，这项政策的主要目标是解决城市低收入人群的住房困难问题，这是一项福利政策，而不是一项市场调节措施，从政策本身来看，也不会起到抑制房地产价格过快上涨的作用。
目前全国楼市高烧，致使许多人都买不起房。今年7月全国70个大中城市房屋销售价格继续走高，同比上涨7.1%，深圳、北京、南京等主要城市新房涨幅同比都超过了10%，其中深圳增长13.9%，房价已经连续18个月增长。不要说城市的低收入人群，就是中等收入者（广义定义为年薪10万元以上人士）面对深圳两万、上海一万五、北京一万这样的高房价，也只能“望房兴叹”买不起了，何况是如今刚达到温饱线，还在为猪肉、鸡蛋又涨价了而烦恼的低收入者呢？
然而，政府似乎并不想让高烧的楼市瞬间降温，也就是说，政府希望楼市向好，但是并不希望它“戴着镣铐跳舞”。否则，政府可以连续多次推出经济适用房及廉租房，并允许这两种政策性住房均可以上市交易，从而增加楼市的有效供应，这样大量的供应将直接重解楼市，从而迅速为楼市降温。
这次新政显然难以对房地产起到实际的平抑作用。首先，经济适用房并不直接进入市场，对市场不存在增加供应的问题；与此同时，新政针对的是低收入人群。低收入人群本来就不是目前房地产市场消费的主体，也就是说，建经济适用房不会起到减少需求的作用；另外，大量的小户型的投入势必会减少大面积住宅的供应，刺激了大面积住宅的需求。
此前，国家统计局发布的统计显示，今年1－5月份，全国城镇固定资产投资达32045亿元，同比增长25.9%。其中房地产业投资达8028.34亿元，同比增长29.7%。同期，全国房地产完成投资7214亿元，同比增长27.5%，超过去年全年21.8%的增速，也超过同期固定资产投资25.9%的增速，房地产投资增速明显偏快。
目前关于房价的争论颇多，政府的宏观调控政策频繁，而各城市的房价还是此涨彼伏，没有定论。《意见》旨在解决城市低收入家庭住房困难，显然它不是用来针对房价，也不能对平抑房价起到根本作用。
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