当前楼市急转回调原因专题调查报告 - 代写论文??url=http://www...
来源:百度文库 编辑:神马文学网 时间:2024/04/29 09:39:20
当前楼市急转回调原因专题调查报告来源: 作者: 时间:2008-10-19 点击:
ZWZWZW 政策累积效应改变预期 根本原因还在深层问题
一年前,全国房地产市场还是一片高歌猛进,“地王”频出,房价节节走高,许多城市一房难求,销售异常火爆;但眼下,住宅销量持续萎缩,土地拍卖流标,一些城市因房价、地价走低退房、退地时有发生,全国空置房面积开始增多。楼市何以逆转?
时下有一种观点在开发商和部分地方房地产主管官员中颇有市场,认为房地产问题是调控政策“打压”的结果。其实,今天的房地产市场调整主因是资产泡沫平复下的价值回归、供求关系动态变化及宏观经济形势的改变,是市场运行的必然结果,调控政策只是起了加速作用。正确认识当前房地产形势及成因,是各级政府正确应对楼市调整的基本前提。
——房地产市场逆转的动因
查阅东部主要城市的房地产交易公开数据可发现,广州、深圳、上海、南京、杭州、北京等地房地产市场调整的时间始于去年第四季度。特别是华南市场,从去年第三季度的快速增长急转进入调整期。
去年9月27日,央行和银监会联合下发了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》(银发〔2007〕359号文),规定第二套房贷款者的首付比例提至40%,利率水准提高10%,直接打击了购买第二套房(包括改善性需求与投资性需求)的积极性。这在业界称之为“9?27”新政,并被视为楼市下调的直接诱因。有观点认为,“9?27”新政就是此轮整个房地产市场从高峰往下回调的转折点。
其实,冰冻三尺非一日之寒。从金融环境看,去年央行10次提高存款准备金率,2008年9月之前,再分5次提高存款准备金率,调至历史高点17.5%。去年银行6次加息,贷款基准利率提高到7.47%。加息效应在今年初爆发,招商银行广州分行今年首季个人贷款归还约6亿元,其中提前还贷约5亿元。金融政策累积效应导致资金流动性日益收紧,无论是开发还是消费环节,对信贷依赖度高的房地产业首当其冲。
不过,这还不是房地产市场逆转的根本原因。“9?27”新政提高了第二套房贷的门槛,主要是抑制房价的飙升,特别是抑制楼市投机和投资的需求,实际上只是导火线。房价下降的根本原因是商品房价格远远超越价值。去年很多城市的房价出现暴涨,像广州房价涨幅达70%以上。国际上通行的房价收入比,应该是3到6,而按照上海、广州、北京去年人均可支配收入,房价收入比远高于这个标准。
从市场因素看,去年第二、三季度房价高速增长透支了市场消费能力,积聚了风险,客观要求房价理性回调与消费能力再积聚。市场调整是经济规律起作用的反映。2006年和2007年房价上涨有其市场动因--经济高速发展、资产价格膨胀下的供求失衡,而今天的楼市调整,主因是供求关系动态变化及宏观经济变动。政策只能起到加速或减缓经济运行的作用,不可能改变市场运行的方向。
尽管国内经济基本面没变,仍然保持了较快的发展势头,但增速在下滑,企业的利润在大幅下降,一些大型央企开始裁员。外部环境方面,欧美金融危机、经济衰退对我国实体经济的影响也已显现,并可能继续加剧。9月,出口“晴雨表”--中国出口集装箱运输市场行情震荡下行。上海航运交易所发布的数据显示,受需求总体放缓的影响,尽管已进入9月圣诞货运输旺季,中国出口集装箱运输市场表现出旺季不旺的态势,欧洲航线需求不振,北美航线后劲不足。9月19日,我国港口集装箱吞吐量仅增长11.6%。旺季中如此低的增速为9月和第四季度的增长定下了一个基调。
在宏观经济减速、资本市场一路大跌转熊的大背景下,楼市不可能一枝独秀,回调势在必然。
——当前房地产市场深层次问题剖析
除去宏观经济背景、资本市场变化、调控政策诱因外,此轮楼市急转调整的深层次原因还在于:房地产市场发育不成熟、市场体系不完善,近年房地产市场快速发展中,激发了诸多新旧矛盾,暴露出比较多的问题。
一、商业配套及市政配套费用畸高。客观地说,房价偏高有开发企业追逐利润最大化的因素,也与房地产价格形成的历史原因及利益格局相关。开发企业承担了本来应该由营运商承担的商业配套建设费用:供水、供电、供气、电讯、通邮、电视……,承担了本来应该由政府承担的市政配套建设费用:道路、排水、公共照明、学校、医院、文娱康体设施……,还要按基建投资额的一定比例(住宅小区在5.5%左右)向地方政府缴纳“城市基础设施配套费”,这些费用最终都计入房价。
二、房价中政府收益占比过高。房价里除了包含法定税收外,还有政府各部门名目繁多的规费,以及强制性的服务收费:评估、测绘、档案服务、防雷、白蚁防治等等。据南方某城市房协分析当地商品住宅项目6个案例显示,属于“土地公开出让”2个开发项目政府税费占房价23%-24%,地价占房价26.6%-33.3%,合计占49.6%-57.3%;属于“土地协议出让”3个开发项目政府税费占房价21.1%-29.5%,地价占房价1.8%-4%,合计占23.5%-31.3%;“限价房”开发项目1个,政府税费占房价16.8%,地价占房价39.3%,合计占56.2%。
三、垄断企业(部门)违规、不合理收费成多年顽症。开发商面对的上下游产业如土地、设计审图、供水、供电、供气、电讯、邮政、电视、消防、防雷、面积测绘等,多是垄断经营,或有政府部门背景,或由政府直接经营。它们缺乏相应的监管,自己制订游戏规则,垄断设计、施工、材料和设备采购,随意设定收费标准,赚取超额垄断利润。“羊毛出在羊身上”,这些不合理的费用都计入房价。
四、交易税费重影响流通。近年二手房交易渠道不顺畅,环节多、费用高,加大了居民买房难度。有的地级市二手房交易须缴纳营业税5.5%、契税3%和个人所得税1%,合计9.5%,一些人嫌税重,竟然出现用办公证代替办产权的现象。
ZWZWZW 政策累积效应改变预期 根本原因还在深层问题
一年前,全国房地产市场还是一片高歌猛进,“地王”频出,房价节节走高,许多城市一房难求,销售异常火爆;但眼下,住宅销量持续萎缩,土地拍卖流标,一些城市因房价、地价走低退房、退地时有发生,全国空置房面积开始增多。楼市何以逆转?
时下有一种观点在开发商和部分地方房地产主管官员中颇有市场,认为房地产问题是调控政策“打压”的结果。其实,今天的房地产市场调整主因是资产泡沫平复下的价值回归、供求关系动态变化及宏观经济形势的改变,是市场运行的必然结果,调控政策只是起了加速作用。正确认识当前房地产形势及成因,是各级政府正确应对楼市调整的基本前提。
——房地产市场逆转的动因
查阅东部主要城市的房地产交易公开数据可发现,广州、深圳、上海、南京、杭州、北京等地房地产市场调整的时间始于去年第四季度。特别是华南市场,从去年第三季度的快速增长急转进入调整期。
去年9月27日,央行和银监会联合下发了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》(银发〔2007〕359号文),规定第二套房贷款者的首付比例提至40%,利率水准提高10%,直接打击了购买第二套房(包括改善性需求与投资性需求)的积极性。这在业界称之为“9?27”新政,并被视为楼市下调的直接诱因。有观点认为,“9?27”新政就是此轮整个房地产市场从高峰往下回调的转折点。
其实,冰冻三尺非一日之寒。从金融环境看,去年央行10次提高存款准备金率,2008年9月之前,再分5次提高存款准备金率,调至历史高点17.5%。去年银行6次加息,贷款基准利率提高到7.47%。加息效应在今年初爆发,招商银行广州分行今年首季个人贷款归还约6亿元,其中提前还贷约5亿元。金融政策累积效应导致资金流动性日益收紧,无论是开发还是消费环节,对信贷依赖度高的房地产业首当其冲。
不过,这还不是房地产市场逆转的根本原因。“9?27”新政提高了第二套房贷的门槛,主要是抑制房价的飙升,特别是抑制楼市投机和投资的需求,实际上只是导火线。房价下降的根本原因是商品房价格远远超越价值。去年很多城市的房价出现暴涨,像广州房价涨幅达70%以上。国际上通行的房价收入比,应该是3到6,而按照上海、广州、北京去年人均可支配收入,房价收入比远高于这个标准。
从市场因素看,去年第二、三季度房价高速增长透支了市场消费能力,积聚了风险,客观要求房价理性回调与消费能力再积聚。市场调整是经济规律起作用的反映。2006年和2007年房价上涨有其市场动因--经济高速发展、资产价格膨胀下的供求失衡,而今天的楼市调整,主因是供求关系动态变化及宏观经济变动。政策只能起到加速或减缓经济运行的作用,不可能改变市场运行的方向。
尽管国内经济基本面没变,仍然保持了较快的发展势头,但增速在下滑,企业的利润在大幅下降,一些大型央企开始裁员。外部环境方面,欧美金融危机、经济衰退对我国实体经济的影响也已显现,并可能继续加剧。9月,出口“晴雨表”--中国出口集装箱运输市场行情震荡下行。上海航运交易所发布的数据显示,受需求总体放缓的影响,尽管已进入9月圣诞货运输旺季,中国出口集装箱运输市场表现出旺季不旺的态势,欧洲航线需求不振,北美航线后劲不足。9月19日,我国港口集装箱吞吐量仅增长11.6%。旺季中如此低的增速为9月和第四季度的增长定下了一个基调。
在宏观经济减速、资本市场一路大跌转熊的大背景下,楼市不可能一枝独秀,回调势在必然。
——当前房地产市场深层次问题剖析
除去宏观经济背景、资本市场变化、调控政策诱因外,此轮楼市急转调整的深层次原因还在于:房地产市场发育不成熟、市场体系不完善,近年房地产市场快速发展中,激发了诸多新旧矛盾,暴露出比较多的问题。
一、商业配套及市政配套费用畸高。客观地说,房价偏高有开发企业追逐利润最大化的因素,也与房地产价格形成的历史原因及利益格局相关。开发企业承担了本来应该由营运商承担的商业配套建设费用:供水、供电、供气、电讯、通邮、电视……,承担了本来应该由政府承担的市政配套建设费用:道路、排水、公共照明、学校、医院、文娱康体设施……,还要按基建投资额的一定比例(住宅小区在5.5%左右)向地方政府缴纳“城市基础设施配套费”,这些费用最终都计入房价。
二、房价中政府收益占比过高。房价里除了包含法定税收外,还有政府各部门名目繁多的规费,以及强制性的服务收费:评估、测绘、档案服务、防雷、白蚁防治等等。据南方某城市房协分析当地商品住宅项目6个案例显示,属于“土地公开出让”2个开发项目政府税费占房价23%-24%,地价占房价26.6%-33.3%,合计占49.6%-57.3%;属于“土地协议出让”3个开发项目政府税费占房价21.1%-29.5%,地价占房价1.8%-4%,合计占23.5%-31.3%;“限价房”开发项目1个,政府税费占房价16.8%,地价占房价39.3%,合计占56.2%。
三、垄断企业(部门)违规、不合理收费成多年顽症。开发商面对的上下游产业如土地、设计审图、供水、供电、供气、电讯、邮政、电视、消防、防雷、面积测绘等,多是垄断经营,或有政府部门背景,或由政府直接经营。它们缺乏相应的监管,自己制订游戏规则,垄断设计、施工、材料和设备采购,随意设定收费标准,赚取超额垄断利润。“羊毛出在羊身上”,这些不合理的费用都计入房价。
四、交易税费重影响流通。近年二手房交易渠道不顺畅,环节多、费用高,加大了居民买房难度。有的地级市二手房交易须缴纳营业税5.5%、契税3%和个人所得税1%,合计9.5%,一些人嫌税重,竟然出现用办公证代替办产权的现象。
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