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当前楼市急转回调原因专题调查报告来源： 作者： 时间：2008-10-19 点击：
ZWZWZW    政策累积效应改变预期　根本原因还在深层问题
一年前，全国房地产市场还是一片高歌猛进，“地王”频出，房价节节走高，许多城市一房难求，销售异常火爆；但眼下，住宅销量持续萎缩，土地拍卖流标，一些城市因房价、地价走低退房、退地时有发生，全国空置房面积开始增多。楼市何以逆转？
时下有一种观点在开发商和部分地方房地产主管官员中颇有市场，认为房地产问题是调控政策“打压”的结果。其实，今天的房地产市场调整主因是资产泡沫平复下的价值回归、供求关系动态变化及宏观经济形势的改变，是市场运行的必然结果，调控政策只是起了加速作用。正确认识当前房地产形势及成因，是各级政府正确应对楼市调整的基本前提。
——房地产市场逆转的动因
查阅东部主要城市的房地产交易公开数据可发现，广州、深圳、上海、南京、杭州、北京等地房地产市场调整的时间始于去年第四季度。特别是华南市场，从去年第三季度的快速增长急转进入调整期。
去年９月２７日，央行和银监会联合下发了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》（银发〔２００７〕３５９号文），规定第二套房贷款者的首付比例提至４０％，利率水准提高１０％，直接打击了购买第二套房（包括改善性需求与投资性需求）的积极性。这在业界称之为“９?２７”新政，并被视为楼市下调的直接诱因。有观点认为，“９?２７”新政就是此轮整个房地产市场从高峰往下回调的转折点。
其实，冰冻三尺非一日之寒。从金融环境看，去年央行１０次提高存款准备金率，２００８年９月之前，再分５次提高存款准备金率，调至历史高点１７．５％。去年银行６次加息，贷款基准利率提高到７．４７％。加息效应在今年初爆发，招商银行广州分行今年首季个人贷款归还约６亿元，其中提前还贷约５亿元。金融政策累积效应导致资金流动性日益收紧，无论是开发还是消费环节，对信贷依赖度高的房地产业首当其冲。
不过，这还不是房地产市场逆转的根本原因。“９?２７”新政提高了第二套房贷的门槛，主要是抑制房价的飙升，特别是抑制楼市投机和投资的需求，实际上只是导火线。房价下降的根本原因是商品房价格远远超越价值。去年很多城市的房价出现暴涨，像广州房价涨幅达７０％以上。国际上通行的房价收入比，应该是３到６，而按照上海、广州、北京去年人均可支配收入，房价收入比远高于这个标准。
从市场因素看，去年第二、三季度房价高速增长透支了市场消费能力，积聚了风险，客观要求房价理性回调与消费能力再积聚。市场调整是经济规律起作用的反映。２００６年和２００７年房价上涨有其市场动因－－经济高速发展、资产价格膨胀下的供求失衡，而今天的楼市调整，主因是供求关系动态变化及宏观经济变动。政策只能起到加速或减缓经济运行的作用，不可能改变市场运行的方向。
尽管国内经济基本面没变，仍然保持了较快的发展势头，但增速在下滑，企业的利润在大幅下降，一些大型央企开始裁员。外部环境方面，欧美金融危机、经济衰退对我国实体经济的影响也已显现，并可能继续加剧。９月，出口“晴雨表”－－中国出口集装箱运输市场行情震荡下行。上海航运交易所发布的数据显示，受需求总体放缓的影响，尽管已进入９月圣诞货运输旺季，中国出口集装箱运输市场表现出旺季不旺的态势，欧洲航线需求不振，北美航线后劲不足。９月１９日，我国港口集装箱吞吐量仅增长１１．６％。旺季中如此低的增速为９月和第四季度的增长定下了一个基调。
在宏观经济减速、资本市场一路大跌转熊的大背景下，楼市不可能一枝独秀，回调势在必然。
——当前房地产市场深层次问题剖析
除去宏观经济背景、资本市场变化、调控政策诱因外，此轮楼市急转调整的深层次原因还在于：房地产市场发育不成熟、市场体系不完善，近年房地产市场快速发展中，激发了诸多新旧矛盾，暴露出比较多的问题。
一、商业配套及市政配套费用畸高。客观地说，房价偏高有开发企业追逐利润最大化的因素，也与房地产价格形成的历史原因及利益格局相关。开发企业承担了本来应该由营运商承担的商业配套建设费用：供水、供电、供气、电讯、通邮、电视……，承担了本来应该由政府承担的市政配套建设费用：道路、排水、公共照明、学校、医院、文娱康体设施……，还要按基建投资额的一定比例（住宅小区在５．５％左右）向地方政府缴纳“城市基础设施配套费”，这些费用最终都计入房价。
二、房价中政府收益占比过高。房价里除了包含法定税收外，还有政府各部门名目繁多的规费，以及强制性的服务收费：评估、测绘、档案服务、防雷、白蚁防治等等。据南方某城市房协分析当地商品住宅项目６个案例显示，属于“土地公开出让”２个开发项目政府税费占房价２３％－２４％，地价占房价２６．６％－３３．３％，合计占４９．６％－５７．３％；属于“土地协议出让”３个开发项目政府税费占房价２１．１％－２９．５％，地价占房价１．８％－４％，合计占２３．５％－３１．３％；“限价房”开发项目１个，政府税费占房价１６．８％，地价占房价３９．３％，合计占５６．２％。
三、垄断企业（部门）违规、不合理收费成多年顽症。开发商面对的上下游产业如土地、设计审图、供水、供电、供气、电讯、邮政、电视、消防、防雷、面积测绘等，多是垄断经营，或有政府部门背景，或由政府直接经营。它们缺乏相应的监管，自己制订游戏规则，垄断设计、施工、材料和设备采购，随意设定收费标准，赚取超额垄断利润。“羊毛出在羊身上”，这些不合理的费用都计入房价。
四、交易税费重影响流通。近年二手房交易渠道不顺畅，环节多、费用高，加大了居民买房难度。有的地级市二手房交易须缴纳营业税５．５％、契税３％和个人所得税１％，合计９．５％，一些人嫌税重，竟然出现用办公证代替办产权的现象。