房地产中介副总评2010楼市:市场像服了兴奋剂

这一年，对我爱我家房地产经纪公司控股公司副总经理胡景晖来说，就像坐过山车，有太多的没想到。

没敢作出太乐观的规划

“2009年的市场完全超出了我们的预期。”胡景晖说。进入2010年，胡景晖没敢作出太乐观的规划。

2009年年底，很多房地产中介公司心态复杂，既期望2009年的好形势能延续到2010年，又担心市场的过度火爆，会引发中央调控。不少房地产中介公司觉得，2010年的交易量也许不会像2009年那么高，但价格肯定不会跌。

北京市房地产交易管理网的统计信息显示，1月份全市二手房住宅网签总量大幅缩水，环比上月跌幅高达67.59%。这个月的成交量似乎是“一夜回到解放前”，接近2009年年初市场冰冻期的水平。

市场骤冷的原因就是中介公司此前所担心的，中央的调控措施说来就来了。数据显示，2月北京市二手房市场交易总量环比降了三成。

对胡景晖来说，这样的市场突变不是意外，他在想，市场走低会维持多久。

市场就像服了兴奋剂

在今年3月的两会上，从中央到地方，各级官员都表态，要控制房价过快增长。但就在两会结束后的第二天，北京一天之内就诞生三个地王。随之而来，市场就像服了兴奋剂。

北京市房地产交易管理网的统计信息显示，到3月20日，全市二手房住宅网签总量已达12629套，这一数据已经较2月份全月的总量高出了47.81%。与上月同期相比，涨幅更是高达145.60%。

我爱我家市场研究中心提供的交易数据表明，3月中旬二手房市场的整体交易均价为19235元/平方米，与上月同期相比出现了16.35%的明显拉升。

“3月、4月的情况吓了我一跳，部分区域价格暴涨，呼的一下冒出了大量的买房人。”胡景晖说。

如今回过头去看，胡景晖觉得，3月、4月的市场是一个失控的市场，市场的预期一下子被地王改变，恐慌性、投机性购房大量涌现。

胡景晖在不少门店观察，到底是什么样的购房大军让市场乱了阵脚？他发现，短线炒家明显增加，全款客户比例快速上升。“在3月中旬之前的二手房交易中，全款客户只占1/3，而进入4月份后，全款客户已经接近一半。很多人连房子什么样都不知道就买房，然后买房当天就在中介加价挂牌出售。”

公司8000余员工搞军训

4月17日，“新国十条”登场，失控的市场被套上了笼头。北京的二手房交易市场，开始由卖方市场向买方市场转变。

很快，胡景晖发现，之前卖家毁约、坐地涨价的现象没有了，不仅如此，在交易时，买家还可以砍价。4月底，二手房价已经出现了10%左右的价格松动。4月上旬，北京市房屋供需比为1∶2.8，4月下旬为1∶1.3，进入五月，供需比为1.2∶1，供求关系被彻底扭转。

这样的局面让胡景晖再次看到市场的残酷。如果公司的业务主要放在房屋买卖上，风险太大了。

从新国十条开始，中介开始到处找有购房意向的客户，而这之前，客户的电话，中介都懒得接。

4月下旬，市场低迷。5月，市场低迷。6月，市场低迷。7月，市场依旧低迷。

这个时候的胡景晖，开始了新的动作。

6月2日起，我爱我家在昌平区的某部队展开了“军训大练兵”活动。这在房地产中介行业还是头一次。

这个军训活动搞了9个批次，每次员工接受为期3天的高强度训练，整个活动持续了近1个半月，参加军训的人覆盖了我爱我家北京公司的8000余名员工。

这也成了一道风景，平时白衬衣、黑西裤的房产中介在操场上搞起了队列练习、打军体拳、练旗语、心灵拓展、看战争片等活动。

8月13日，在网络上，国内第一部网络情景剧开播。

这个名为《我爱我家2.0》的网络情景剧由我爱我家房地产经纪公司和伟业顾问赞助拍摄，反映的是房地产经纪人的现实生活。

没想到的事情再次发生，从8月下旬开始，市场开始回暖。

“太意外了，这么严厉的调控，市场怎么也不可能才4个月就缓过来。”胡景晖说。然而，市场确实开始慢慢回暖。尽管此后又有了“新国五条”等调控措施出台，但市场向上的势头并没有太大变化。

“居然有一个翘尾”12月又给了胡景晖一个没想到，“居然有一个翘尾”。

2005、2006年的市场调控，2007年市场的疯狂，2008年市场的大萧条，2009年市场的再度疯狂，胡景晖几乎已经经历了市场的各种状态。

回顾这一年的市场，胡景晖的感觉是，变化当然有。在今年，胡景晖把更多的精力放在了租赁市场上，与买卖业务的增长相比，租赁业务的增长更加明显。

“公司最初的优势就是租赁业务，现在重新加强，此外还增加了金融服务、一手房代售等等服务项目，业务范围在增大。”胡景晖说。

另一个变化出现在公司门店的扩张上。胡景晖告诉记者，在全国范围内，我爱我家的门店增长了25%左右。“市场调整阶段，逆势扩张成本比较低。”

北京市房地产交易管理网的网签数据显示，2010年1~11月全市二手房住宅网签交易总量为174518套。

伟业我爱我家市场研究院北京二手房研究部预计，2010年12月的月度二手房市场住宅网签量有望达到2万套，全年网签量将保持在19.45万套左右，相比去年全年网签量下降约27.11%。

2010年1~11月北京二手房市场的整体交易均价为21179元/平方米，同比去年全年的二手房市场成交均价上涨53.68%。

“太多的没想到，这个市场就是如此。”胡景晖说。

本报北京12月27日电

作者：李松涛