房地产宏观调控的着力点房价与物业税房地产宏观调控的着力点

　　最近，经常在报刊上看到这样的议论，如果房价继续暴涨，政府可能会出台更为严厉的宏观调控政策。于是，很自然地产生了这样一个问题：究竟什么样的政策才是更为严厉的宏观调控政策？在什么情况下必须加大政府干预的力度？
　　2007年12月28日，建设部负责人在全国住房工作会议上透露，房地产市场宏观调控几年来做了大量工作，但一些深层次矛盾和问题还没有根本解决。"房地产价格持续上涨，特别是部分城市涨幅过高，已成为当前各方关注的热点问题。落实宏观调控的任务仍然艰巨。"??参见《中国经济网》，2007年12月30日。
　　显然，我们有必要来探讨一下，为什么某些深层次和问题还没有根本解决？
　　在许多人心目中，一谈到宏观调控就想到要政府直接出手干预房价。有人说，干嘛那么费事，由政府直接设定一个房价，不就什么都解决了吗？在不知不觉中，这些人的思路又倒退回计划经济去了。确实，在计划经济体制下，根本就不存在着房价问题。在城市中几乎所有的房子都是单位的，分给你住什么房就是什么房，象征性地交点房费，哪里还用得着为房价操心！不过，千万不要忘记，在计划经济年代，人们住的是简陋的"筒子楼"。不论多少人口，老少三代一间房，在走廊上做饭，共用厕所。请问，有谁愿意退回到"筒子楼"的年代？
　　由政府直接控制房价固然简单、有效，却万万行不通。人们常说，不能在倒洗澡水的时候连孩子也倒了。房价暴涨是市场经济中经常出现的问题，绝对不能因为房价暴涨就否定了市场经济，更不能否定改革开放的大政方针。
　　如果在控制房价上开了个头，就得继续控制下去。价格是一个系统工程，牵一发而动全身，控制了上游还要控制下游。房地产业和其他产业的关联性很强。上游的上头还有上游，下游的下面还有下游。只要开始价格管制，就会产生一连串的连锁反应，骑虎容易下虎难--不得不依赖过去的路径，一直将全部价格体系全都控制起来。扼杀了价格机制也就是扼杀了竞争，必然要严重地打击经济增长，导致更为严重的问题。
　　如果要直接控制房价，必然赋予官员更大的权力。这点恰恰正中某些热衷权力的官员下怀。众所周知，在市场体系中供求关系决定房价。住宅是高度不规范产品，地点、环境、朝向、楼层、结构、质量等许多因素决定房价各不相同。不可能对千变万化的楼市规定一个统一的房价。准确地讲，在供不应求的情况下，房价取决于购房者愿意支付的价格上限。在供求双方的谈判中相互探底，寻求交集，最后确定交易价格。官员怎么知道购房者愿意支付的上限？让官员来定价，有理论支持吗？在没有理论指导的情况下，赋予官员定价权，这个权力就是绝对权力，而绝对权力带来的一定是绝对腐败，吃亏的还是没权没势缺信息的老百姓。
　　讨论宏观调控政策首先要弄清楚为什么要调控，政府在经济发展中究竟应当起到什么作用。在出现市场失灵的时候，政府必须要站出来，否则我们还要政府干什么！由于市场竞争不能照顾弱势群体，因此，政府有责任来帮助穷人解决住房问题。此外，政府有责任提供一个稳定的宏观发展环境，防范可能出现的危机。在2008年，中国面对着的主要威胁是什么？一个是金融危机，一个是社会危机。我们的金融体系本来就非常脆弱，一旦触发金融危机，就可能中断我们的高速经济发展。当前中国的贫富差距越来越大，如果处理不好，有可能会破坏社会稳定与和谐。在任何情况下，我们都要居安思危，提高危机意识。
　　毫无疑问，房价暴涨有可能导致泡沫经济，将祸水引进银行而触发金融危机，也有可能加大贫富差距而触发社会危机。防止房价暴涨主要应采取财税政策；应当迅速推进税制改革，引进房地产税，在抑制房地产市场过度投机的同时，调整税收负担，缩小贫富差距。
　　为了缩小贫富差距，应当大力推进廉租房、经济适用房和小户型住宅，切实照顾好社会弱势群体。全国城镇人均住房面积低于10平方米的困难户超过1000万户，可是，截至2007年10月底，廉租房只解决了68万户，还不到困难户总数的7%。??数据来源："加强房地产调控，解决城镇中低收入家庭住房困难"，新华网，2007年12月30日。难怪老百姓不满意。
　　必须强调，房价暴跌有可能直接伤害银行，导致金融危机。有些人信口开河，危言耸听，居然敢预言房价要下跌20%或者30%。房价上涨固然不是件好事，可是，房价暴跌更容易引发银行危机。如果房价跌20%以上，许多按揭贷款就成了不良贷款，银行将很快陷入困境。中国的银行系统非常脆弱，本来就是我们的一大心病。无论如何要保护好这个"软肋"，千万不要让银行出现危机。通常在房价暴涨之后很容易出现暴跌，因此，防范银行危机就要一方面防止房价暴涨，另一方面要抓好按揭贷款的质量。绝对不能搞美国那样的次级债，不符合贷款条件的坚决不贷。绝不能降低按揭贷款的首付标准。
　　宏观调控的重点应当落实在防范可能出现的危机上。发现危机的苗头就应当坚决出手治理，在一般情况下把问题交给市场，而不是用宏观调控来取代市场机制。
　　当前，存在着一个严重的问题：房地产企业的自有资本不达标。根据央行统计，截至2007年6月底，全国商业性房地产贷款余额达到4?3万亿元，其中个人住房贷款为2?6万亿元，房地产开发贷款1?7万亿元。商业性房地产贷款占有的比例从2004年的13%上升到17%，?? 参见《中国货币政策执行报告》，2007年第二季度。银行的信贷资金在房地产开发资金中的比例达22?1%，企业自筹资金占比达33?9%，定金和预收款占25?2%。房地产开发资金中的企业自筹资金主要来自商品房销售收入，而商品房销售收入中相当大的比例还是来自银行贷款。2007年，购房者自筹资金中有70%以上来自于银行贷款，房地产开发贷款总额达1?76万亿元，到2007年底可能超过1?8万亿元。在珠三角地区，房地产贷款已经占中长期贷款总额50%以上。??参见《21世纪经济报道》，2007年12月24日。
　　国务院和银监会曾多次发布文件，要求如果房地产企业的自有资本不达到35%，银行一律不准给予贷款。可是，许多房地产企业至今依然在空手套白狼，全国房地产业的自有资金只占全部项目投资的25%左右。为什么中央三令五申而下面无动于衷？为什么违规放贷的银行的行长们有恃无恐？这就是当前宏观调控非抓不可的重点。
　　房地产的宏观调控就是整顿房地产业的经济秩序，明确竞争规则，在任何时候不允许将金融风险转嫁给银行，保护银行存款的安全就是保护绝大部分民众的利益。防止房价暴涨的同时更要防止房价暴跌。要提高全民族的危机意识，把防范金融危机和社会危机放在首位。