未来房地产宏观调控的基本态势-易宪容-搜狐博客

最近，中房协有人的言论在市场上传得沸沸扬扬，先是说它们上书要政府收起房地产的宏观调控的紧缩政策，后来该人又出来说，自己没有说过，认为对国内房地产宏观调控不可放松。市场上为什么会把这些言论炒得沸沸扬扬，主要是不少人会认为，每一次房地产宏观调控重大的转折时期都有中房协的身影。比如，2003年的18号文件出台，2008年的131号文件出台，市场都以为是中房协鼓骚下的结果。可以说，18号文件的出台，中房协功不可没，它让中国的房地产市场带到了一个以“GDP化”为中心、一个以投机炒作为主导的市场。至于2008年的131号的出台，市场则不要高估的中房协的作用了。2008年9月初，尽管中房协极力搞了一个什么“改善性住房”离谱的概念，但当时其言论根本就没有成为政府部门主导意见。如果没有2008年9月中旬美国金融危机呼啸而来，中房协有通天的本领想改变当时房地产政策也是没有多少用的。只不过，美国金融危机爆发让“改善性住房”概念塞进关于房地产宏观调控的131号文件而祸害无穷。

可以说，尽管表面上131号文件救起了美国金融危机后的中国GDP，但是却把中国房地产推入一个严重危害中国经济持续发展的危险状况。房地产疯狂炒作遍地开花（世界上根本上找不到哪个房地产市场炒作会如此严重，即使早年的日本与香港也是小巫见大巫），各地房价快速飚升，房地产泡沫吹得巨大，中国经济成了一个纯粹的“房地产极度投机炒作经济”。可以说，如果中央政府不在年初就密切关注到这种问题的严重性并出台国十条，那么中国经济真的会走日本20年衰退难起的不归路。

而这次国十条的精神实质就要让房地产回到其本性及基本功能上，所以该文件颠倒了2003年18号文件以来的房地产的“GDP化”。而且国十条仅小试牛刀，就让疯狂炒作的房地产销售量从天上泻下。可以说，国十条出台近4个月了，其中内容被实施的方面仍然十分有限（我估计不足20%），许多重要房地产宏观调控政策根本就没有推出实施。但是，偏偏在这个时候，媒体传中房协曾多次上书政府不要再出台房地产宏观调控政策了。而且，该事件立即被媒体炒作沸沸扬扬，以为2008年131号文件的事件又会重演了。当然这里既有房地产业既得利益集团借势炒作问题，也有以往政府房地产政策的信度问题。

不过，我立即撰文指出，房地产市场要让2008年下半年那样宏观调控政策突然逆转的重演根本就不可能，而且国十条精神会坚决执行下去。不过，我们退一万步说，假定中房协某人提出的情况成立，即当前国内房地产的调整和房价下跌会影响中国的GDP增长。但是，我们为什么不面对一个基本的常识呢？比如，今年国十条后，房地产开发投资增长达到38%以上，远远高于2009年18%的水平（即短期半年至一年内房地产宏观调控对GDP增长影响不大）。而且当住房疯狂炒作把房价推得很高时，一定会把绝大多数住房消费者挤出市场。这时，住房销售会比当房价在适度水平可让绝大多数居民都有支付能力购买时的销售住房多吗？也就是说，假定住房的“GDP化”成立，那么投机炒作为主导的市场住房的销售量远远会低绝大多数人都有支付能力进入的市场的住房销售量。在这种情况下，后者对GDP的贡献当然大了（即住房价廉物美时销售量一定会大于高房价时）。因此，假定住房的“GDP化”成立，仍然是以消费为主导的住房市场对GDP的贡献要大。但，住房“GDP化”是不可持续的，也是对经济有严重危害的。所以，不管中房协某人是否说过上书政府要减少对房地产宏观调控，但是其理由是根本不成立的。

对于未来国内房地产宏观调控政策，尽管国十条出台，其基本精神转化可操作的政策落实仍然在过程中，但由于许多政策落实与执行滞后，从而没有真正改变当前房地产市场的基本预期，但是，当前房地产宏观调控政策的根本改变是不争的事实，即让房地产市场回归基本居住消费功能，严厉打击房地产投机炒作的政策基调不会改变。而且，正如我多次撰文指出那样，政府要打击房地产投机炒作的工具与方式多得是，只不过是推时间的问题。比如说，物业税推出，如果这是常识的事情，还需要市场来讨论要不要推出吗？还有，个人按揭贷款信贷政策差异化政策，当前仅是对想进入房地产投机炒作者的贷款进行限制，那些利用优惠信贷政策早已进入者，政策企及会远吗？估计在2010年12月及2011年1月就会看到这些住房信贷差异政策全面铺开情景。还有，据悉，住房预售制度改革开始在一些地方进行，只要有地方推行，全国全面开展也是容易的事情。

总之，未来国内房地产宏观调控政策，会按照国十条的基本精神逐渐地落实与推行，国十条中严厉打击房地产投机炒作的工具有许多，只不过在什么时候推出与执行罢了。尽管市场对国十条能否真正执行与落实有不少疑虑，甚至于有不少人仍然在幻想国十条又会如2008年下半年那样逆转政策重演，但是这仅是个人意见及想法。我想政府坚决执行国十条的房地产宏观政策的决心并没有改变。未来国内房地产宏观政策的基本趋势仍然早就包含在国十条中。