[政策法规]物业税——实为增收，难撼房价

　　
　　
　　“物业税将绕开最大障碍 ，不会触及土地出让金”
　　
　　
　　看到国家税务总局科研所研究员张培森如是描绘“物业税”的轮廓时，我笑了。
　　
　　一笑欣慰我的智慧并未被国家智囊团落下太远——我绕不开的障碍最终他们也没能绕开；
　　
　　二笑庆幸政府对现状的认知要远比空军司令们清醒而全面——落花有意随流水，流水无心恋落花~
　　
　　先说说什么是物业税——物业税是指不动产产权所有人每年按其名下不动产估价值的一定比例缴付的税款，税值随土地、房产等不动产的升值而提高。
　　
　　
　　数月前盛传“物业税”行将推出时，空军司令们便开始为房价的“又一轮暴跌”进行倒计时，而我则为“物业税”即将面临的各种问题皱眉头。
　　
　　
　　
　　要通过减少交易环节税负，而将之转移到保有环节的方式来调控房价，那必然要免掉房地产开发阶段的大量税费才行。而房地产开发成本中的建安成本、配套费用、开发商的运营成本等比重较大的费用，往往须在短期内付清，而且这类费用随时点的不同价格大有波动，因此基本上无法转嫁到购房者身上进行摊薄分期支付。而剩余的杂项税费又涉及众多主管部门，且比重不足以达到调控目的。
　　
　　于是只有“土地出让金”这部分足够可观，被产权所有人长期占有，并随产权让渡而转移的价值部分可用于转化为物业税。“物业税”若要实现调控房价的功能，就必须将由开发商一次性交清的土地出让金，改为由购房者分期摊薄支付的保有环节税。
　　
　　让我皱眉的问题出现了~~
　　
　　
　　问题一：废除土地出让金，开征物业税后，开发商如何拿地？
　　
　　话说土地出让金转化成了物业税，那么国有土地的招拍挂如何进行？
　　
　　白送给开发商？那么开发成本中又将多出巨额的“公关费”最终转嫁到购房者头上；
　　
　　限价，谁的承诺售价最低就给谁？结果就是开发商争相压低报价，然后再偷工减料；
　　
　　限制利润率？呵呵~，找个有经验的老会计，随随便便都能把账面利润率做低；
　　
　　重回计划经济时代，国家统一建设？那么中国房地产从此与市场竞争所带来的品质提升说永别。
　　
　　
　　问题二：物业税开征前已经全额缴纳土地出让金的不动产，如何与之后未缴纳土地出让金的不动产进行新老划断？
　　
　　一刀切统统征税？那么将会因重复征税而造成当前全体业主的强烈反弹；
　　
　　已缴纳土地出让金的不动产不予征收物业税？那么在未来的数十年内，中国的房地产市场将会形成一个滑稽的“价格双轨制”。即，无需缴纳物业税的不动产是一个价格体系，须缴纳物业税的不动产又是另一个价格体系。这将导致房地产市场的混乱，并造成大量房地产交易纠纷。
　　
　　最具有可操作性的方案，就是将已缴纳的土地出让金悉数退回，然后一视同仁收税。
　　
　　然而这又带来一个问题：
　　今年上半年我国的税收总收入有11%来自房地产开发行业，而这11%的税收收入中又有一半左右来自与土地出让有关的税目。开征物业税将把全部税收的近6%，以及地方主要财政收入的土地出让金摊薄到70年内分期征收，如果再退回以往收取的全部土地出让金，那么这个财政窟窿是无论如何也填不平的。
　　
　　再说，交钱容易，让国家退钱给你——你经历过这种事吗？
　　
　　
　　问题三：如何划定税基？
　　
　　大概很多空军会认为这个物业税无论如何都是于己无关的，要交也是那些富豪和贪官以及拥有多套物业的投资客交。
　　
　　这个想法，跟他们希望房价暴跌的愿望一样，属于一厢情愿。
　　
　　我不相信一个连个人所得税都无法以家庭为单位征收的税务机构会去搞什么“人均30平米以下减免”或者“第一套房减免”的物业税；
　　即使是在同一座城市里，我们的产权管理机构也无法弄清你所出售的房屋是不是你家庭的唯一住房——只要你在这座城市拥有的房产，每个行政区不超过一套；
　　因此我更不相信他们能搞清楚一家子有几个人，能弄清你的各套房都是第几套房，能随着你拥有物业的变化而及时调整你免税第一套房的位置。
　　
　　他们能够做到的，只是按照商业、工业、住宅等不同的用地性质来征税。当然，按照“单套面积超过xx平米以上征税”也是有可能的，但那些四世同堂的大家庭恐怕不会认同这标准的合理性。
　　
　　
　　问题四：如何确定税率？
　　
　　美国的50个州，物业税的税率在1%-3%之间。如果中国的物业税税率也以此为参考，那么数额将是巨大的，这不是危言耸听。
　　
　　
　　例如北京一套单价12000元/㎡，面积70㎡的房屋，价值就是840000。
　　
　　若按照土地出让金占房价的30%计算（在北京，这个比重已经是很低的了），上面那套房子的土地出让金就是252000元。如果之前的三个问题税务部门能够完美地解决(mission impossible)，且成功地将土地出让金转化为物业税并降下了房价，那么该房屋的售价将是588000元。
　　
　　如果物业税将252000元的土地出让金按房屋设计寿命50年等额摊付，按基准利率6%折现，那么五十年的等额年金现值就应该等于土地出让金的现值252000元。查询年金现值系数表，50年等额摊付，按基准利率6%的对应年金现值系数是15.761。
　　
　　那么每年需支付的物业税金额就是252000÷15.761=15989元，也就是接近房屋总价值840000的2%，平均每月1332元。
　　
　　如此一来，房价是降了，但购房者的负担丝毫没有降低。因为252000元的30年按揭贷款月还款是1510元，物业税比这低了才200块钱不到。
　　
　　既然在物业税征收方式上最可能的就是一视同仁全国皆征，那么2%的税率是不大可能的。就算税务部门大发慈悲，在分期摊薄支付的基础上再减免一大部分，穷人是可以承受了，而富人也不会在乎了。
　　
　　
　　结语：
　　以上四个问题，注定了物业税不得不绕开土地出让金。而绕开了土地出让金的物业税，是绝不可能起到调控房价之作用的。
　　
　　那么我大概可以描绘 “物业税”的面貌了：
　　
　　土地出让金不会取消，房地产开发环节的配套费、土地增值税、土地使用税、营业税等大税种都不会取消。被纳入物业税的将是一些无足轻重而又极难收齐的一些小税种。而这些小税仍将会以各类“费”的形式还魂，开发成本丝毫不会降低。
　　税务部门没有开征新税的权力。要推进物业税，那必然是先提交草案到人大，人大审议试行，先是在商业地产试行，然后是工业地产，最后才到住宅。如此这般，这般如此，大抵要五年后才能见效。物业税税率不会很高，所有老百姓都交得起，结果成为又一增收的人头税而已
　　
　　
　　
　　4万亿救市，通胀预期。出口萎缩，制造型企业将再生产资金投入房市寻求资金安全的趋势已不可逆。央企天价拿地，与民营房地产企业争利，以弥补4万亿支出造成的财政赤字。酝酿物业税，一则安抚“铁空”，二则预期增收。
　　
　　如此现状又岂是打着人民的旗号，眼睛却盯着一己私利的空军司令们所能看到的？