神马文学网香港物业税抑不住房价是为何
来源：百度文库 编辑：神马文学网 时间：2024/04/27 23:21:21
香港物业税抑不住房价是为何
(2010-09-26 20:13:15)
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在不同国家和地区的税收体制中，与房产相关的税收经常出现名同实不同、实同名不同的现象。为了避免张冠李戴，有必要作一个简单的正本清源。
名实之异的类型大致有三种。一是欧美模式。名称叫物业税，它由地方政府征收，定位于为治安、教育和环卫融资，它建立在土地私有的基础上，是一种直接税。
第二种是香港模式。围绕房产征收的税主要有两部分，一部分叫差饷税，另一部分叫物业税，两者均以租金为税基。差饷税因定位于为差人（广东话称警察为差人）提供薪俸而得名，对应着欧美模式中的物业税，也是一种直接税。物业税则根据物业出租的营业收入来征收，虽名为物业税，事实上是一种营业税，从性质上看属于间接税。值得注意的是，香港实行土地官有制，政府垄断全部土地所有权，拍卖土地只是出售一定年限的使用权，这点和中国内地是完全相同的。
第三种模式是中国内地。目前我们未在保有环节征税，只是针对经营性行为征收。其中又分住宅出租和商业地产出租，涉及的税种则包括营业税、城市维护建设税、教育费附加、房产税、城镇土地使用税、城市房地产税、印花税、个人所得税等各种名目。从税收性质来看，包含了少量的直接税成分，但大多数是间接税。内地模式与前两种模式差异较大，既存在定位不明、性质不清问题，又有过于复杂、征收漏洞多的弊病。可以认为内地与房产相关的税制是非常落后的。
当前国内围绕物业税能否抑房价和打击投机问题，争论不休，充满了理论上的混乱，更夹杂着强烈的利益表达。令我们感兴趣的是：不同的税制与房价波动程度以及投机行为之间是否存在某种联系？从直观上看，欧美国家房价波动不小，但和香港比，仍是小巫见大巫，而美欧国家的房地产个人投资和投机不能说没有，但与香港浓烈的投资投机气氛相比，简直不值一提。产生这种差异的原因当然是多方面的，但税制扮演着重要角色是勿庸置疑的。
香港政府定期评估市场租金，然后在这一虚拟租金值打八折的基础上征收5%的差饷税，也就是说，不管你的房子是用来自住，还是用来出租都必须交纳差饷税，如果出租还需另按实际租金收入征收15%物业税。差饷税税率按房产市场价值折算成美欧的物业税税率，大约只有0.2-0.3%，有时候政府还会根据经济形势作出普遍的宽减。值得注意的是，在房价上涨而租金不涨或房价涨幅超过租金涨幅的情况下，折算后的税率呈现出下降的趋势。这微不足道的税率，与欧美模式下动辄0.8%、1%、甚至3%的税率相比明显偏低。持有房产的成本大大低于欧美且不与房价直接挂钩，是香港的差饷税对抑制房价和房地产投机效果不彰的一个重要原因。
结合其它国家和地区的经验，回到当前国内的争论上来，我们可以发现，物业税的征收是否存在二次征税的法律障碍、效果如何，与土地是否国有、是否已交纳土地出让金无关。因为征收物业税（欧美模式意义上的）的地区既有土地私有的欧美，也有土地官有的香港。而物业税对房地产市场健康发展的效果，也与税种基本上无关，因为同样在物业保有环节征税，既有房价波动剧烈投资氛围浓重的香港，也有相对而言更健康一些的欧美。
比照境外的两种主要模式，我们可以得出的结论是，物业税的效果好坏，受税基确定及税率大小这类因素的影响更直接、更大。面对中国内地混乱而落后的与房地产相关的税收制度，我们应该跳出二次征税合法性、物业税有无用途这类笼统的伪命题，全面地梳理和重构相关税制，化繁为简，谨慎确立税种、税基和税率，方才有可能达到抑制房价过度波动和平抑投机气氛、促进房地产市场长治久安的目的。