权威专家解析：“明年房价降两成”出炉始末

权威专家解析：“明年房价降两成”出炉始末
2010年12月09日 08:20:14 　来源： 广州日报 【字号大小】【留言】【打印】【关闭】



《中国宏观经济分析与预测报告》负责人刘元春。
日前，中国人民大学经济研究所等机构发布《中国宏观经济分析与预测报告》，报告称在政府对楼市的持续调控下，2011年上半年房地产价格将会出现近20%的下滑，并预计明年3、4月份楼市将出现拐点。报告一出，众说纷纭，更有甚者用“业余”对其进行形容。究竟应该如何理解这一20%跌幅的数据，它将会给房地产市场以及民众购房带来何种影响？
本报记者日前专访了中国人民大学《中国宏观经济分析与预测报告》负责人、中国人民大学经济学院副院长刘元春教授，听他从报告所述的房价明年上半年下跌20%谈起，分析20%跌幅始末，并详解2010年中国宏观经济走势。
《中国宏观经济分析与预测报告》负责人中国人民大学经济学院副院长刘元春在接受本报记者专访时，详细解析了这个20%跌幅出炉始末。
一份严肃的学术报告
他表示，与大众日常所熟悉的房产价格、成交量等指数类研究所不同，该数据是基于专业的数据模型，并且着眼于研究整个房地产行业未来的发展变化，并非炒作，“这是一份科学而严肃的学术报告。”他对本报记者说。
据悉，该《报告》中关于房地产行业的部分包括以下内容：总结2010年，房地产行业运行状况；分析未来此行业面临的主要问题；最后才是利用模型对于房价未来走势作分析判断；最后，报告还向政府提出相应政策建议，报告主要方向是向政府、学术研究机构等提供智力咨询，而非面向普通房地产市场及民众。
报告出炉后，其所预测的至明年一二季度，房地产价格将会有20%降幅这一论断引来各方关注，近日，刘元春总是需要向许多不同行业不同背景的人解释报告内容，这让他有些无奈，“许多人对我们有误解的”。在他看来，对测算方式的不了解和预测方式的差异是造成误解的重要原因。
“我们只关心整体行业而非单一区域，用整个模型推算，可预测一个行业的变动，房价只是我们报告中很小的一部分。”在刘元春看来，报告中关于房价的预测，是立足于房地产商的整体行为方式的变化，而房价下跌20%的预测，是基于房地产企业根据资金链运行状况所做的被迫调整。
依据资金链原理测算
刘元春分析说，2008年上半年，中国房地产市场在经历了2007年的繁荣后，出现短暂“阵痛”， 许多昔日“地王”纷纷折戟，一些“地王企业”甚至不惜付出被扣罚高额土地出让金为代价退地自保。1~5月份，房地产市场成交量大幅下滑，至4、5月份，一线城市房价下挫至谷底。
对于房价下行20%的具体数据如何得出？刘元春解释说：“我们对房价的测算原理很简单，在大的市场调整中，企业并不简单根据利润销售变化，而根据资金链进行被迫调整，根据我们的研究，这是所有大的市场调整中的一个共同点，也就是说，供求总体决定房价，但在特殊情况下并不影响价格调整。”
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12月8日，中国社科院发布了《住房绿皮书：中国住房发展报告(2010-2011)》，报告最引人注目的地方有两点：一是预测明年房价稳中有降；二是测算出了中国35个大中城市的房地产泡沫率，对2010年9月全国35个大中城市二类地段普通商品住宅集中成交价的对比分析发现，普通商品住房平均房价泡沫为29.5%，其中有7个城市泡沫成分占实际价格比例在50%以上，福州、杭州、南宁、青岛、天津、兰州、石家庄位列全国泡沫最严重的城市之列。
有意思的是，12月7日同是中国社科院发布的《2011年经济蓝皮书》也有两个结论比较醒目：一是认为2010年中国房价上涨幅度为15%，但2011年房价很有可能报复性反弹；二是用房价收入比衡量中国的房地产泡沫，认为，今年全国城镇居民的房价收入比是8.76，比去年上升了0.46，相当于普通城镇居民家庭8.76年不吃不喝可买一套房，蓝皮书由此判定，目前中国85%的家庭没有能力购买住宅，房价上涨速度仍然高于城乡居民收入增长速度。
同是社科院的报告，对于明年的房价，一个认为稳中有降，一个却认为可能报复性反弹。考虑到房价问题的复杂性，这种预测其实很难说谁对谁错，但两个报告都承认，中国的房地产泡沫已经大到很危险的程度。一个认为平均泡沫已经到了30%左右，而另一个认为85%的家庭买不起房子。都认为房地产泡沫很大，但都不敢轻易对房价的下跌给予果断的预测，这就是中国式泡沫的最大特色。笔者认为，如果说美国的房地产泡沫是塑料做的，日本的是羊皮做的，则很显然，中国的泡沫很可能是用全球最坚固的皮质做的，任凭你吹的再大，其依然具有绝对的坚韧性。之所以坚固，当然不是说中国房地产泡沫不受经济规律的制约，而是说制约房价的因素很多都并非经济因素。
比如，今年，在被称为史上最严的房地产新政的打击下，房价的坚挺超乎想象。事实上，自4月17日，国务院“十号文”出台之后，中国房地产市场并没有出现预期的调控效果，究其原因，还是因为各种利益导致的政策乏力所致。无论是4月17日的“十号文”，还是9月29日有关部委出台的第二波调控政策，严厉程度实属罕见，但对于未来的执行力，大家依旧信心不足。两点可以明证：一是国土资源部明确表示，今年要对土地执法进行问责，但到现在依旧不见问责的一点迹象；二是国资委明确要求78家央企退出房地产，但迄今进展非常缓慢。如果该问责的不问责，出台再严厉的政策，也没有多大的意义。
即使如此，对于明年的房价，笔者倒认为，尽管让房价大幅下跌看来很难，但报复性反弹的可能不大，货币开始收紧，“十二五”开始产业转型的起航，都不容房地产泡沫继续绑架经济，特别是，1000万套保障性住房的计划，更是有可能成为抑制房价的利器。
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