专家：今明年供大于求 未来广州房价下降可能大

    专家称，在目前房价下调的情况下,未来广州楼市更不容乐观,降价压力更大。 中新社发 孙新明 摄

　　　　市民不用担心买楼“缺货”

　　广州将建设各类住房总建筑面积4213万—5530万平方米,从今年起每年住房供应量均高于800万平方米,市民不用担心“缺货”。据悉,2001年以来,全市一手住宅年均交易登记面积约为800万平方米。有专家指出,在目前广州楼市观望情绪浓厚、房价有所下调的情况下,按照该规划,将会造成今明两年住房供大于求,未来广州房价下降可能性更大。

　　政府保障型住房成为广州未来住房规划建设的一大重点。广州市国土房管局指出,将争取在规划期内基本实现城市低收入住房困难家庭“应保尽保”。昨日出台的《规划》表明,未来五年内,广州将建设政府保障型住房7.42万—10.76万套,总建筑面积达到463万—680万平方米。其中,廉租住房1.82万—2.16万套、建筑面积91万—108万平方米,建设经济适用住房5.6万—8.6万套,建筑面积372万—572万平方米。

　　对比此前的《广州市住房建设规划(2006-2010)》,本次规划的廉租房建设面积大幅增加,从此前的60万平方米增加到91万—108万平方米,最高增幅达80%。

　　此外,广州将充分考虑城镇中低收入居民家庭对交通、公共服务等设施条件的需求,合理安排政府保障型住房和中小户型、中小套型普通商品住房用地的区位,改善中低收入群众的生活环境,降低生活成本。

　　根据未来五年住房建设规划,金沙洲地区、白云北部地区、萝岗中心区、番禺北部地区、南沙中心区、广州新城和轨道交通站点周边地区等为广州新增居住用地主要地区。

　　　　土地出让金拿出一定比例建廉租房

　　未来广州将进一步完善限价商品住房公开出让办法和开发建设管理办法,激励中低价位、中小套型普通商品住房的功能优化。

　　政府保障型住房由市政府统一计划、统筹建设,纳入年度建设计划的政府保障型住房用地应优先储备、优先安排新增建设用地指标和优先供应。保证全市年度土地出让金的一定比例应用于廉租住房建设。

　　同时政府将制定完善旧城更新改造和城中村改造的配套政策,在低收入住房困难家庭相对集中的地区开展旧城更新改造和城中村改造。

　　广州还将逐步促进存量住房流转信息的充分公开,规范房地产中介服务市场,多渠道增加中低价位、中小户型住房供应,引导市民通过换购、租赁等方式,合理改善居住条件。

　　　　政策解读

　　　　◎亮点一购租二手房用于住房保障

　　广州市国土房管局指出,将争取在规划期内基本实现城市低收入住房困难家庭“应保尽保”。结合广州市低收入住房困难家庭住房状况调查结果,广州将“以需定供”确定政府保障型住房建设计划。同时,在居住用地供应中优先安排政府保障型住房建设用地。

　　广州还将创新政府保障型住房建设模式,探索建立多元化、社会化的建设投资渠道。探索采取购、租二手房资源用于住房保障的方式,拓展政府保障型住房来源。

　　广州市城市低收入住房困难家庭多集中于旧城区。为此,广州将把住房保障工作与旧城更新改造和“城中村”改造工作紧密结合。

　　按照规划,今后广州将考虑城市低收入家庭对交通、公共服务等设施条件的需求,改善中低收入群众的生活环境,降低生活成本。

　　未来五年,广州将采取多种渠道、多种模式继续加快政府保障型住房建设,根据房地产市场情况,以优先保障有效住房需求为原则合理确定商品住房供应规模,保证住房价格基本稳定。

　　规划特别强调,住房价格变动要与经济社会发展相适应,有效防止房价大起大落。同时,住房建设和供应规模与区域内居民的实际住房需求相适应,优先保障自住型、改善型住房需求,抑制投机性需求。

　　　　◎亮点二未来五年提供10万套保障型住房

　　根据全市2006年住房抽样调查结果,至2005年底,广州全市住房建筑总面积22500万平方米。

　　根据2008年广州市城市低收入住房困难家庭住房状况调查成果,广州市市辖区内现有符合低收入住房困难条件的家庭77177户,考虑规划期内低收入住房困难家庭新增量,全市辖区约需提供10万套保障型住房。结合市住房保障办公室提供的2.6万套存量房源情况和住房调查成果,规划期内建设套数不少于7.42万套,建筑面积约为463万平方米。考虑旧城改造安置房源需要,最多要建设10.76万套,建筑面积约为680万平方米。

　　2001年以来,全市年均批准预售的一手住宅规模约为700—750万平方米,一手住宅年均交易登记面积约为800万平方米。据此,预计规划期内每年的商品住房需求约为750—900万平方米,五年间商品住房总需求约为3750—4500万平方米。

　　因此,规划期内住房需求总量预计为4200—5200万平方米。

　　规划期内,广州将建设各类住房总建筑面积4213—5530万平方米,与预计的住房需求保持基本适应。

　　　　◎亮点三经济适用房拟租售并举

　　10万套保障型住房将怎么盖?规划指出一条“明路”:以政府为主导建设廉租住房、经济适用住房,土地采取划拨方式供应,建设涉及税费全免。

　　其中,经济适用住房建设项目的房价由政府指定,开发建设主体应更加多元化,积极探索政府建设、社会投资建设和在商品住房建设项目中配建的多种模式。社会投资建设的经济适用住房项目的利润由政府按照国家相关政策予以严格控制。

　　规划期内,广州将着力加强经济适用住房管理,确保经济适用住房的公平、公正、公开分配。根据城市低收入住房困难家庭实际情况,完善租售并举的经济适用住房政策。

　　根据经济社会发展水平、城市化发展进度和居民收入水平,广州将逐步扩大廉租住房和经济适用住房保障范围。

　　广州市国土房管局指出,建设政府保障型住房应与旧城更新改造、“城中村”改造相结合,坚持新建与购、租存量住房相结合。

　　　　◎亮点四住房供应集中选址七大新区

　　广州将重点保证政府保障型住房和中小户型、中低价位普通商品住房的用地供应。在发展新区住宅建设的同时,加强交通、教育、医疗等公共配套设施建设,提高新区宜居程度。

　　根据未来五年住房建设规划,金沙洲地区、白云北部地区、萝岗中心区、番禺北部地区、南沙中心区、广州新城和轨道交通站点周边地区等为新增居住用地主要地区。

　　居住用地布局着重与城市综合交通系统、公共交通网络以及重大基础市政设施相结合,城市建设优先完善上述地区的基础设施,完善居住配套,改善居住环境。同时,加大对中心镇等地区的居住用地储备,逐步解决新增人口的居住问题。

　　　　◎亮点五限价房价格按“夹心层”收入定

　　近几年,广州房价疯涨,城市中等收入阶层不得不望楼兴叹。当下,对处在高、低收入层之间的“夹心层”———中等收入阶层的住房需求,很多城市尚没有成熟的解决模式。

　　未来五年,广州将根据中等收入阶层的收入水平和本市商品住房价格,合理确定限价商品住房的供应对象范围和价格限定标准,灵活、适度地发展限价商品住房。在立足住房市场化、货币化改革方向的基础上,完善中等收入阶层住房指导政策。

　　同时,广州将进一步深化住房货币分配改造,加快建立与经济社会发展水平动态适应的住房货币补贴标准,着力提高住房公积金在支持住房消费的作用。

　　-住房建设年度计划

　　2008年,各类住房建设总建筑面积850—1180万平方米。其中:政府保障型住房建设1.56—2.76万套,建筑面积100—180万平方米,包括廉租住房建设1600套,8万平方米,经济适用住房建设1.4—2.6万套,92—172万平方米。建设商品住房建筑面积750—1000万平方米。

　　2009年,各类住房建设总建筑面积878—1190万平方米。其中,政府保障型住房建设2.06—3万套,建筑面积128—190万平方米,包括廉租住房建设0.56—0.6万套,28—30万平方米,经济适用住房建设1.5—2.4万套,100—160万平方米。

　　2010年,各类住房建设总建筑面积840—1060万平方米。其中:政府保障型住房建设1.5—1.8万套,建筑面积90—110万平方米,包括廉租住房建设0.6万套,30万平方米,经济适用住房建设0.9—1.2万套,60—80万平方米。

　　2011年,各类住房建设总建筑面积825—1050万平方米。其中:政府保障型住房建设1.2—1.6万套,建筑面积75—100万平方米,包括廉租住房建设0.3—0.4万套,15—20万平方米,经济适用住房建设0.9—1.2万套,60—80万平方米。建设商品住房建筑面积750—950万平方米。

　　2012年,各类住房建设总建筑面积840—1060万平方米。其中:政府保障型住房建设1.1—1.6万套,建筑面积70—100万平方米,包括廉租住房建设0.2—0.4万套,10—20万平方米,经济适用住房建设0.9—1.2万套,60—80万平方米。建设商品住房建筑面积750—950万平方米。

　　　　-专家说法 “今明两年住房供大于求”

　　不少业内人士指出,五年内建10万套保障房,对未来房地产市场会造成较大的压力。

　　“今年、明年广州住房供应量太大了。”合富辉煌市场研究部首席分析师黎文江指出,《广州市住房建设规划(2008-2012)》中,今年、明年的住房供应量仍然参照前几年每年800多万平方米的成交量确定,住房供应量均超过800万平方米。而实际上,今年上半年广州住房成交量仅为200多万平方米,从目前市场的观望情绪看,今年成交量肯定达不到前几年的水平。因此,如果按照该规划,会造成今明两年住房供大于求,在目前房价下调的情况下,未来广州楼市更不容乐观,降价压力更大。

　　他建议,今明两年的住房供应应该适当紧缩,住房规划应该根据当前的市场形势进行调整。

　　黎文江还表示,规划的一大亮点把改善型住房列入优先保障需求,并提出抑制投机性需求。(郑佳欣）