公租房配套资金面临缺口 融资模式挑战地方政府

　　如果地方政府只能负责公租房资金投入的30%，另外70%从哪里来

　　为了应对房价高涨引发的民怨沸腾，中国今年推出了庞大的保障房建设计划，但与之配套的资金仍面临巨大的缺口。

　　按照中国的“十二五”规划，2012年末，政府将力争基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题，2013年-2015年力争让人均住房建筑面积13平方米以下住房困难家庭基本得到保障。作为呼应，国内主要城市纷纷抛出了规模庞大的公共租赁住房(即公租房)建设计划。北京市准备在2010年建设、收购1万套以上的公租房；2011年公租房建设比例要扩大到保障住房建设规模的60%以上。重庆公开表示，三年内每年建1000多万平方米公租房。消息人士还透露，重庆公租房建设计划近期得到中央肯定后，在建设规模和速度上都提出了更为激进的想法。

　　现实并不那么美妙。“在目前各地公租房建设过程中，土地和资金两方面都遇到问题。”一位接近住建部的人士向本刊记者表示。公租房如何建、怎么管，特别是融资模式，是目前摆在各个地方政府面前的大课题。

　　所谓公租房，是指由政府出资或提供政策支持建造的低租金公共住房。2007年在深圳等地首先试行，租住对象为收入够不上保障房标准，又买不起商品房的“夹心层”人群。近期，住建部组织人员到各地调研保障房建设。尽管调研尚未结束，但各地探索的公租房融资模式，引起了业界广泛关注。

　　城市之压

　　“对于不少中小城市，公租房的融资压力不小。”接近住建部的消息人士向本刊记者表示，“若不能解决长期资金的投资问题，公租房很可能将来被卖掉，以缓解地方政府的财政压力。”

　　11月初，重庆市市长黄奇帆在财新峰会上接受本刊记者采访时表示，重庆30%-40%的低收入群体，将由公租房来供应。重庆为此需提供4000万平方米公租房，以满足约200万人的住房需求，总共需约1000亿元的投资。

　　黄奇帆称，1000亿元中，政府将投入30%的资本金，由土地出让金收入、对高价房的税收、土地储备收入等来负担；此外70%要依靠市场融资，包括商业银行贷款、保险资金、信托、债券等。黄奇帆称：“市场融资形成的利息，可以用公租房的租金来平衡。这是一个信用很好的投融资平台。”

　　不过，很多业内人士认为这过于乐观了。一位业内资深人士称，从目前重庆的土地出让净收益、公积金和中央财政补贴等指标看，至少有数百亿元资金缺口，现在成熟融资模式并未成型。

　　引人注目的是，重庆允许公租房使用满五年后，可按市场成本价出售，只是转让时仍由公租房管理局回购。

　　这一可售条款，有助于政府回笼资金滚动开发，但可能的威胁是，使得公租房失去其公共品属性。因此，不乏反对者。香港大学经济金融学院教授许成钢便认为，公租房产权必须掌握在政府手中，只能租，不能售。否则，就会变成政府补贴部分人进行房产投资。这既会制造腐败，也会扰乱市场，此前经济适用房的方向，就是错的。

　　许成钢认为，各国经验表明，公租房的支出，不会给政府带来很大负担。在中国，地方政府从商品房中获取了暴利，可以从出让商品房土地使用权中所获的巨额利润，通过“自我相互补贴”方式来支持公租房建设。同时，公租房租金也不能非常低。公开资料显示，香港目前有30%的民众住在公租房中，租金大约是市场租金水平的四分之一。

　　前述接近住建部人士告诉本刊记者，通过“自我相互补贴”建设公租房，在厦门等地已有尝试。国内各地具体情况差异较大，一线城市和不少东部沿海城市的地方政府财政实力强，建设资金问题不大，而中西部二三线城市财政压力较大，且租金违约风险不小。

　　一家外资银行分析人士则认为，香港建立公租房体系的关键仍在于政府投入。而到目前为止，内地仅投入700亿元左右的政府财政补贴，对庞大的保障房建设计划可谓杯水车薪。

　　谁来长期持有

　　一方面地方政府对公租房融资存在巨大需求，另一方面市场上各路资金跃跃欲试。但双方的诉求，并非一拍即合，一个分歧是投资期限。

　　商业银行的开发贷款一般期限为三年左右，而公租房建设所需资金期限可能长达二三十年，商业银行并不乐意支持这类项目。负责数十万平方米公租房建设的重庆地产集团向外界表示，已与数家银行达成超过50亿元的十年期协议贷款。一位大行房地产信贷部门人士表示，重庆这种中长期协议贷款，不是每家银行都会认可，一方面完全依靠租金收入作为第一还款来源存在不确定性，另一方面公租房通常产权仍由政府所有，且产权不能抵押给银行。

　　一位信托公司内部人士称，近期信托公司响应国家政策，也参与了一些地方保障房项目，但信托介入这些项目的期限都不超过两年。“这些项目年收益率为12%-13%，比一般房地产信托计划(一般为18%-20%)要低。保障房建好之后由政府收购，信托退出。”

　　11月18日，全国工商联房地产商会有关人士向本刊记者证实，由该商会主导的国内首个公租房基金经过约四个月的酝酿，已拟定方案，并准备上报全国工商联、住建部和发改委。根据方案，公租房基金拟采取股份公司制，未来三年内，在全国各地下设有限责任制项目公司，建设约1000万平方米公租房。预计募资100亿-300亿元。包括上海建银精瑞、华远地产、路劲地产、复地集团、华润置地等在内的九个发起人，将认购基金总额的10%-20%。

　　值得注意的是，上述公租房基金计划在基金投资后第七年退出，也并不打算成为公租房资产的长期持有者。

　　然而，不少地方政府希望，由社会资金或企业长期持有公租房产权，政府只负责前期投入和融资平台搭建。据住建部相关人士介绍，到目前为止，公租房建设参与者中，主要是国资背景的地产开发公司，民营企业参与未有先例。

　　针对产权问题，中国现在规定，公共租赁住房建设“谁投资、谁所有”，投资者权益可依法转让。住建部副部长齐骥曾表示，要着力建立以企业为主体的公共租赁住房运行机制，鼓励各地发展由企业投资持有公租房产权。

　　一位大型开发商高层的观点颇有代表性。他表示“愿意多参与公租房建设，但其经营是政府行为，不应是企业行为”。这与政府期望并不一致。

　　联想融科投资管理公司总裁李汝容与深交所金融创新实验室主任毛志荣曾在《中国改革》撰文建议，引入国际通行的REITs(Real Estate Investment Trusts，房地产投资信托基金)拓宽公租房建设资金来源。

　　引入REITs要求在公租房制度设计上，能根据资本市场的需要，完成公共品与资本品的对接。李汝容等建议，一方面，通过政府补贴提高公租房资产租金回报率，以达到市场可接受的收益率水平，这可以“补人头”(建成后补贴租金)的方式实现；另一方面，公租房资产应具有明确权属，包括公租房建筑及附着物所有权、土地出让使用权、配套物业所有权等。在满足公共政策前提下，公租房资产持有者对公租房拥有一定处置权，物业可整体转让。

　　与政府寻找的长期资金相符的，除了财政资金和住房公积金，便是社保资金或商业保险公司的保险资金。上海市长韩正、平安集团董事长马明哲等在不同场合都发表了支持保险资金参与保障房建设的观点。保监会9月下发的《保险资金投资不动产暂行办法》也为险资投资保障房留下了“口子”。

　　然而保险资金特点在于长期性，追求长期资产与长期负债匹配，但同时也厌恶风险。担心发行长期债券会带来风险的公租房资产，会减少保险公司担忧吗？保监会至今未明确表态。知情人士称，此前保障房REITs方案在部委会签时，有关部门并未同意，就是担心将来出现难以收到租金而产生的信用风险。

　　“此前也有人提出，由地方政府发行长期债券支持公租房建设，”上述知情人士称，“但也因为害怕租金违约风险，引发类似美国次贷危机，所以针对公租房的金融创新都放慢了节奏。”