福州香江红海园架空层纠纷调查(海峡财经导报 2008-7-17)

当保安住进业主楼
———福州香江红海园架空层纠纷调查
本报记者 江晓春 陈宏
物业保安的宿舍就建在小区业主楼的底层———这一奇怪现象出现在福州香江红海园二期。乍一看，似乎没什么不妥，小区的治安更有保障了嘛。可连日来，该小区业主多次向记者反映，保安居住在小区内，给业主们的生活带来了很大影响，为此，业主与开发商交涉了近两年时间，但一直没有结果。
这究竟是怎么回事？记者对此展开了调查。
 

保安住楼下，业主烦恼多
每天一大早，当大多数业主还在睡梦中时，物业保安的操练声便准点响起，淋浴房里开始传来洗漱声……这就是香江红海园二期的独特一景。7月10日，记者来到该小区看到，小区1号楼、3号楼的底层被隔成了若干间，挂着“员工宿舍”、“淋浴房”、“活动室”等牌子，俨然成了物业保安的生活场所。在2号楼，底层除了有一间“红海园便利店”，还晾晒着不少保安的衣裤。
“我们花几十万元买了这里的房子，是希望获得舒适的生活环境。”业主陈小姐表示，物业的保安居住在小区内，不仅使小区环境变得嘈杂，也给小区治安带来诸多不安定因素。为此，业主与开发商交涉了近两年时间。
香江红海园共分为三期，其中二期于2006年7月30日交房，共有八栋楼，开发商为福建中庚集团，小区物业为中庚集团旗下的福建中庚物业管理有限公司。据业主介绍，楼盘交房时，1至3号楼底层都是架空层，但不久后，开发商开始对其进行改建。2006年10月，物业保安陆续入住。当时，1至3号楼的底层作为香江红海园一、二、三期保安的集体宿舍，所有保安都集中住在这里，给业主生活带来极大不便。
“公共卫生间的楼上就是业主的厨房，窗户斜对着窗户。”一位业主说，这给业主尤其是低层的业主带来诸多不便。另一位业主则告诉记者，“该卫生间的墙壁还会渗水，直接渗到楼道里。”
还有一位业主向记者诉苦说，底层的活动室里有乒乓球桌，保安经常在里面打球，声音很大，干扰了业主的正常休息，而这个活动室是专供保安使用的，业主不能进去。“还有一些保安的衣裤，就晾晒在楼下的架空层里，有的甚至挂在树上，大大破坏了小区的美观。”一位业主忿忿地表示。
此外，业主们还对保安的水电费用支付问题提出质疑：“不知道保安平时的用水用电是否已被计入业主的公摊水电费之中。这方面，物业从来没有给予公示。”
车库改宿舍，操作已违规？
业主们表示，当初楼盘销售时，开发商并没有告知1至3号楼的底层将作为保安宿舍。在一些业主看来，底层应当为架空层，归属业主所有，开发商无权将其改建为保安宿舍。
对此，福建八闽律师事务所的林柏冬律师表示，架空层所有权的归属关键看当初的规划审批，虽然从一般意义上讲，架空层应当属于全体业主所有，但也不排除开发商在规划中将其另作他用，从而保留有产权的可能性。
7月11日，记者来到福州市城乡规划局了解情况，但规划局的相关人士以规划问题太敏感为由，拒绝了记者的采访。
随后，记者联系到福建中庚集团一位自称姓欧阳的相关负责人。他告诉记者，香江红海园二期的1至3号楼，底层并不是一些业主所理解的作为泛会所的架空层。“1至3号楼底层的四周是店面，中间才是架空层，其产权均归开发商所有。”欧阳先生表示，物业保安是小区的安全管理员，开发商为其提供小区内的宿舍，也是为业主的安全着想。他认为，保安居住在小区内，并没有给业主造成什么影响。
而在福州房地产信息网上，记者发现，香江红海园二期1至3号楼的底层显示为店面和车库，其中1号楼、2号楼的底层分别有6个车库，3号楼的底层则规划有2个车库，这些车库均处于可售状态，所有权归属于开发商。尽管如此，将原本作为车库的架空层改为保安宿舍，涉及到规划用途变更的问题，但从相关资料可以看到，1至3号楼的底层车库用途并没有变更，可见，开发商将其建为保安宿舍是违规操作行为。
对此，欧阳先生表示，作为开发商，如果将原有的车库出售，则可以赚取不菲的收益，而今，出于对小区安全的考虑，将部分楼的底层作为保安宿舍，免费提供给他们居住，对于开发商来说，实际上是一种损失。欧阳先生认为，大部分业主都能理解开发商的做法，目前只是小部分业主存有异议。但对于最初的规划审批用途问题，他认为没有必要讨论。
对开发商的“一片好意”，一些业主并不领情。某业主便表示：“保安并不是非要住在小区才能保证小区的安全，而且保安居住在小区内，确实给业主的生活造成了不便。开发商这么做不仅没有给业主带来所谓的安全感，反而给业主增添了不少麻烦。”
此外，据业主们反映，如今小区地面停车位仅有8个，业主们不得不将私家车停到地下停车库。从今年春节起，小区物业方面将原本每月70元的停车费收费标准提高到每月300元，这300元包含230元租赁费和70元管理费。收费标准突然大幅上涨，许多拥有私家车的业主感到不满。在这些业主看来，当初是根据小区户数而规划的车位数，如今开发商擅自变更车库用途，将其作为保安宿舍，造成小区车位数量不足，给有车的业主造成不便，开发商应立即加以整改。
改造图省钱，法律监管难
开发商将车库改建为保安宿舍的理由不能让业主信服，甚至连物业保安也不领情。就在记者采访过程中，一名自称是中庚物业保安的人士向记者透露，事实上，开发商这么做完全是为了节省香江红海园一、二、三期众多保安的住宿开支。
据这位人士介绍，当初连同他在内的保安人员刚进物业公司时，物业方面承诺免费提供住宿，但保安们并没有想到，所谓的免费宿舍就是架空层的改造房。“不过，我们是打工的，还能有什么意见。这里有睡觉的地方，还有空调，算是不错了。”这位保安告诉记者，最多的时候，有近100名保安居住在香江红海园二期的架空层里。“床铺是上下铺的，一间宿舍里挤着不少人。因为每天晚上都有一部分保安需要轮值，这些床位就大家轮流睡。”他表示，由于保安人数众多，而且床位不固定，东西经常丢失，现在一期、三期的保安已经搬出去了，只剩下二期的保安依然居住在这里。“因为工资待遇太低，物业也不和我们签正式劳动合同，我们曾闹过罢工，之后一些保安就不干了，现在二期的保安仅剩下20多个人。”
上述人士告诉记者，保安们也知道业主意见很大，而且“闹”得很厉害，但这是开发商与物业公司的问题，与保安没有关系，他们都是听从公司的安排。
针对香江红海园的这一现象，有业内人士指出，不论开发商出于何种目的，擅自将车库进行改建并提供给物业员工当宿舍，都是不妥当的，也不符合法律规定。况且，这样的安排的确给业主的生活带来了诸多影响，作为开发商，应当尽快还原架空层原本的用途。
采访中，业主们告诉记者，他们准备成立业主委员会，联合全体业主共同维护自身的权益。
事实上，关于小区架空层的纠纷在各地都普遍存在，有法律人士指出，这需要相关法律法规对架空层的权属问题加以明确，并要求开发商对其小区架空层的用途予以公示，从而将纠纷消除于“萌芽”之前。
来源：《海峡财经导报》第218期    发布( Liangxuan , 2008-7-17 9:21:22 )  查看 55 次
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